Pierval Santé : quand la SCPI joue la carte de la Santé

Le marché des SCPI compte une nouvelle venue : constituée fin octobre en assemblée générale extraordinaire et certifiée fin décembre 2013 par l'Autorité des Marchés Financiers, la SCPI Pierval Santé rejoint les SCPI de rendement à capital variable.

Pierval Santé, une orientation patrimoniale très ciblée

La société de gestion EURYALE (dont on parlera plus amplement après) a décidé d'une politique stricte quant aux investissements de la SCPI. Celle-ci investira uniquement sur le secteur de la santé. Pour être plus précis, leur choix se portera en priorité sur des actifs tels que des centres de soins et de recherche sur les maladies dégénératives (combat affirmé de la SCPI qu'on développera), diverses cliniques spécialisées, des EHPAD (maisons de retraite médicalisées), des cabinets médicaux ou encore des murs de pharmacies. EURYALE explique toutefois dans sa note d'information que cette liste est loin d'être exhaustive et que la SCPI se laisse le droit d'investir dans tout local dont les locataires ont "un lien avec la santé".

Une SCPI de rendement qui répond aux besoins du secteur de la santé

Le secteur de la santé, comme de nombreux autres domaines, tend vers l'externalisation immobilière, cela pour de principales raisons de rentabilité. Si pour le moment, voir une clinique ne pas posséder ses murs nous étonne plus qu'une banque par exemple, c'est pourtant un phénomène qui s'accélère. De nombreuses opérations d'externalisation du secteur de la santé (comme des autres secteurs) ont eu lieu avant la disparition de l'article 210E du CGI qui conférait des avantages fiscaux lors de la cession de leurs actifs financiers aux personnes morales. Depuis, et notamment avec la crise économique, certains établissements en déficit ont pu profiter de la vente de leurs actifs sans trop souffrir de l'imposition de leur plus-value.

Bien entendu, l'intérêt de ces centres de soins à externaliser n'est pas que fiscal. Les professions de la santé plus qu'aucune autre sont soumises à des normes quant à leurs bâtiments qui s'avèrent draconiennes. Les bâtiments deviennent vite obsolètes et les coûts engendrés sont parfois insoutenables pour les petites structures. Enfin, la tendance est actuellement à la concentration et à la création de centres de soins complets (association de plusieurs professionnels de santé au sein d'un même grand cabinet, généraliste, infirmier libéral, kinésithérapeute, pharmacien,...), un ensemble difficile à gérer par des professionnels dont ce n'est pas le métier et qui constitue un investissement trop important.

Pierval Santé se place donc sur un créneau porteur sur le plan immobilier, sur un marché qui dispose déjà d'une certaine maturité et profondeur.

La santé, un secteur porteur

L'un des piliers de la réussite d'une SCPI est la qualité de ses locataires, c'est-à-dire leur sérieux et leur solvabilité. Dans ce cadre, on peut estimer que Pierval Santé se place sur un secteur moins risqué que le secteur des commerces par exemple, puisque les établissements de santé sont moins soumis aux crises économiques que la majorité des acteurs du marché. Si la SCPI vise large au sein du secteur de la santé, c'est bien cette faible prise du secteur aux crises économiques qui assure une maîtrise du risque locatif puisque la mutualisation reste tout de même limitée.

La SCPI entend néanmoins mutualiser au maximum le risque en investissant dans les structures les plus différentes possibles et également sur le plan géographique.

Enfin, Pierval Santé fait le choix de se spécialiser en partie sur le secteur des centres de soins et de recherches sur les maladies dégénératives neurologiques telles qu'Alzheimer, Parkinson ou encore la sclérose en plaques. Ces maladies connaissent hélas une très fort développement dû notamment pour les 2 premières à l'allongement continu de l'espérance de vie qui a permis une augmentation rapide du nombre de patients au sein du 4ème âge. En parallèle, tous les autres secteurs de la santé sont touchés par cette augmentation de l'espérance de vie et l'augmentation de maladies telles le cancer qui créent un très fort besoin en soins.

Une optique philantropique clairement affichée par Pierval Santé

Les maladies dégénératives neurologiques sont le fer de lance de Pierval Santé. La SCPI reversera donc 0,01% de chaque deniers investi dans la collecte annuelle à la fondation ICM (Institut du Cerveau et de la Möelle épinière). Ces dons ne donnent pas lieu à une réduction d'impôt pour le souscripteur, mais la SCPI met aussi à disposition de celui-ci un formulaire de don à la fondation pour chaque souscription, don éligible lui à une réduction d'impôt.

Euryale Asset Management, une société de gestion

Pierval Santé est une SCPI de la société de gestion EURYALE AM, elle-même filiale du groupe Elience, mastodonte de la gestion immobilière puisqu'il gère actuellement plus de 2,5 milliards d'euros d'actifs. Au sein de l'équipe d'EURYALE, on peut compter sur Jean-Jacques Olivié, Président du Conseil d'Administration, qui a lui-même participé à la création d'EHPAD.

Par ailleurs, EURYALE a annoncé l'entrée de la Française AM par l'intermédiaire d'une de ses filiales Next AM au capital d'EURYALE (à hauteur de 25%). EURYALE pourra ainsi bénéficier de l'expertise du gestionnaire renommé qu'est la Française AM pour la commercialisation de sa SCPI.

Les chiffres-clés de Pierval Santé

• Capital initial de la SCPI= 760 000€
• Profondeur du marché= 5 milliards détenus par les opérateurs exploitants et 4 à 8 milliards attendus de futures opérations.
• Prix de part nominal= 800€
• Prix de part à la souscription= 1000€
• Minimum de souscription= 5 parts
• Pourcentage de souscription reversé à l'ICM= 0,01%
• Premier versement de loyers= estimé au 3è Trimestre 2014