Pierre papier : dépassez les frontières en investissant dans les SCPI « européennes »

L’engouement des épargnants français pour les sociétés civiles de placement immobilier ne se dément pas. En 2016, les SCPI ont atteint un nouveau record de collecte et de capitalisation. Toutefois, les rendements continuent de baisser. Bien qu’investir en SCPI présente de nombreux avantages, l’heure est peut-être venue de chercher à regarder au-delà des frontières. Dans ce contexte, investir en SCPI « européenne » apparaît comme une alternative des plus intéressante, d’autant plus que l’impact fiscal est moindre. 

2016 : une nouvelle année record pour les SCPI malgré des rendements en baisse

Les données récemment présentées par l’ASPIM attestent que l’intérêt des épargnants français pour les SCPI reste au plus haut. En 2016, les SCPI ont atteint un nouveau record historique, enregistrant 5,56 milliards de collecte, soit 30% de plus par rapport à l’année 2015. Les SCPI de rendement concentre la quasi totalité de la collecte 2016 (95,5% pour être exact). Ce record de collecte porte la capitalisation des SCPI à 43,52 milliards d’euros, une augmentation de 15,1% par rapport à l’année 2015. En dix ans, la capitalisation de ces fonds immobiliers a augmenté de 187% ! 

Dans un contexte marqué par les effets de la crise financière et par l’érosion des rendements des fonds euros, les SCPI sont apparues à juste titre comme une solution de placement attractive et sûre. Toutefois, les rendements baissent. En 2016, la pierre papier a généré un rendement moyen de 4,63%. Le rendement des SCPI de bureaux – majoritaires – atteint quant à lui 4,56%, contre 5,07% pour les SCPI « spécialisées ». Ce recul s’explique à la fois par la baisse des revenus distribués et par la hausse des prix de parts. Bien que les niveaux de rendement restent acceptables par rapport à la prime de risque, la tendance baissière semble durable. Pour rappel, le rendement moyen des SCPI était de 4,85% en 2015, 5,08% en 2014 et 5,15% en 2013.

L’immobilier professionnel et commercial français est-il trop cher ?

L’appréciation de la valeur de l’immobilier professionnel et commercial français est un des facteurs expliquant la baisse des rendements des SCPI. Le marché français a été l’un des plus dynamiques d’Europe ces dernières années. Au total, l’année 2015 aura vu le volume des transactions atteindre un niveau record de 29 milliards d’euros (tout acteur confondu). De nouveau, l’environnement financier n’y est pas étranger. L’Île-de-France concentre à elle seule les ¾ des transactions. Concernant la répartition typologique, les bureaux se taillent la part du lion, représentant 61% des transactions, contre 17% pour les locaux commerciaux et mois de 10% pour les entrepôts et locaux d’activité.

Cette hausse des transactions s’est accompagnée d’une hausse des prix moyens de l’immobilier professionnel et commercial français depuis 2010, bien que l’évolution diffère selon le segment de l’immobilier. 

Depuis la fin des années 2000, le marché français se caractérise par une baisse des rendements locatifs. Ce phénomène résulte à la fois de l’appréciation de l’immobilier professionnel et locatif et de la baisse des loyers réels. Il n’en va pas de même chez nos voisins européens, où ces phénomènes sont moins marqués, le marché français apparaissant depuis 2014 comme le moins rentable. En dépit de certaines disparités, il semble que tous les secteurs suivent la même tendance.

Ces observations doivent amener les épargnants français à la plus grande prudence.  A cet égard, le Haut Conseil de la Stabilité Financière rappelle à raison que le marché pourrait être surévalué de 15 à 20%, voire 30% pour les bureaux parisiens, une classe d’actifs très présente dans le patrimoine de nombreuses SCPI. L’hypothèse d’une remontée des taux pourrait entrainer un dégonflement des prix de l’immobilier.  

SCPI « européennes » : l’avantage fiscal 

Dans la mesure où l’immobilier professionnel et commercial parait plus justement valorisé, les épargnants français souhaitant investir en SCPI peuvent viser hors des frontières. Depuis quelques années, l’offre de SCPI « européennes », bien que marginale, s’étoffe.

La fiscalité appliquée aux revenus perçus est par ailleurs plus favorable.  Pour rappel, les revenus de SCPI perçus par les épargnants sont pour l’essentiel des revenus locatifs. A ce titre, ils sont taxés comme des revenus fonciers au taux marginal d’imposition du contribuable, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5%. 

Prenons l’exemple suivant : soit un contribuable marié - dont le taux marginal d’imposition atteint 30% - percevant des revenus annuels de SCPI de 10 000 €. Dans un contexte franco-français, la taxation globale des revenus de SCPI atteint 4 550 € (10 000 * 45,5%). 

Admettons maintenant que notre couple de contribuables perçoive 10 000 € de revenus annuels d’une SCPI dont le patrimoine se situe entièrement à l’étranger. Dans la mesure où ces revenus auront été préalablement soumis à l’imposition dans le pays concerné (souveraineté fiscale oblige !), l’administration fiscale française n’aura qu’un droit d’imposition limité par les conventions fiscales, et ce, en vue d’éviter une double imposition injuste. Selon le pays concerné, les conventions signées par la France peuvent prévoir que l’élimination de la double imposition se fera selon la méthode du crédit d’impôt ou selon celle du taux effectif. Les formules de calcul sont les suivantes :

Pour le crédit d’impôt 

Crédit d’impôt = (Revenus de source étrangère / Revenu global) * cotisation de base 

Impôt dû = Cotisation de base – crédit d’impôt 

Pour le taux effectif 

Impôt dû = (Revenus français / Revenus global) * cotisation de base 

Reprenons notre exemple. Notre couple de contribuable déclare des salaires annuels nets taxables (après abattement forfaitaire de 10%) de 108 000 €. Ils ont deux enfants à charge, soit 3 parts fiscales. L’impôt sur le revenu sur leurs seuls salaires est de 18 091 €. Afin de déterminer la cotisation de base, il convient d’y ajouter la taxation théoriquement due sur les revenus de SCPI, soit 4 550 €. La cotisation de base est donc de 21 091 (18 091 + 3 000). Toutefois, un tel niveau de taxation reviendrait, nous l’avons vu, à subir une double imposition. 

Dans l’hypothèse où ces revenus sont générés en Allemagne, la méthode du crédit d’impôt s’applique. Afin de le déterminer, il convient de multiplier la cotisation de base (21 091 €) par le quotient résultant des revenus de SCPI sur le revenu global (10 000 / 118 000) : le crédit d’impôt est de 1 787 €. L’impôt réellement dû est donc de 19 304 € (21 091 – 1732). 

Si les revenus étaient générés en Belgique, la méthode du taux effectif trouverait à s’appliquer. Le calcul est différent mais le résultat est équivalent. Il faudrait alors multiplier la cotisation de base (21 091) par le quotient résultant des revenus français sur le revenu global (108 000 / 118 000). In fine, l’impôt réellement dû est identique.

Dans les deux cas le gain fiscal résultant de l’investissement en SCPI « européenne » correspond à la différence entre la cotisation de base et l’impôt réellement dû. Notons par ailleurs, que les revenus de source étrangère ne subissent pas les prélèvements sociaux.  Au final, pour des revenus annuels de SCPI de 10 000 €, nos contribuables paient 4 550 € d’impôt si les revenus sont 100% de source française, contre 1 213 € si les revenus sont 100% de source étrangère. Il va sans dire que le rendement net en poche n’en sera que meilleur …

1. http://www.aspim.fr/assets/aspim/files/CP_ASPIM_Bilan_SCPI-OPCIGP_2016.pdf
2. http://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/hcsf/HCSF_-_Note_de_synthese_-_Immobilier_commercial_francais.pdf
3. http://www.economie.gouv.fr/files/files/directions_services/hcsf/HCSF_-_Note_de_synthese_-_Immobilier_commercial_francais.pdf