Particularités et objectifs de la SCPI en direct

Créée dans les années 1970, la SCPI (société civile de placement immobilier), ou "Pierre Papier", est aujourd'hui un produit "mature" et très prisé des investisseurs, puisqu'il représente presque 3 milliards d'euros de collecte en 2014...

Comment fonctionne une SCPI (on en dénombre 162 à fin 2014) ?

Contrairement à un investissement immobilier classique, où vous achetez un appartement dans le but de le louer à un particulier, la SCPI en direct ou de rendement, consiste à acheter des parts d'un parc immobilier constitué de bureaux, d'entrepôts ...etc, répartis sur l'ensemble du territoire, et qui vous rapporte un loyer au prorata du nombre de parts investies. (ex: pour un investissement de 1% de la valeur du parc, vous touchez trimestriellement, un loyer représentant 1% de cette valeur), à déclarer sur votre "2044", puisqu'il s'agit de revenus fonciers.

Ces biens sont occupés par des "professionnels", et encadrés par des baux commerciaux de 3, 6 ou 9 ans que proposent les sociétés de gestion (il en existe une trentaine actuellement) chargées de l'administration de ces biens.

Ces dernières sont encadrées par l'AMF (l'Autorité des Marchés Financiers), le gendarme de la bourse, qui nomme chaque année, un expert indépendant, chargé de réévaluer la valeur du parc immobilier.

Vous êtes, au même titre qu'un actionnaire d'une grande entreprise, informé trimestriellement des choix stratégiques et investissements réalisés par la société de gestion, et invité à participer à l'assemblée générale annuelle.

Il s'agit donc d'un investissement très encadré, dont le taux de rendement moyen en 2014 est légèrement supérieur à 5% net de charges. (le meilleur taux en 2014 étant délivré par Corum Convictions : 6,31%).

Ces montants relativement élevés, s'expliquent en partie par un taux d'occupation d'environ 90%, garantissant aux épargnants, un taux relativement fixe.

En effet, si l'un des locataires fait défaut, l'incidence sur le loyer sera faible compte tenue de la mutualisation du risque, conséquence de la répartition géographique et topologique des biens.

En revanche, à la revente, les frais de sorties sont relativement élevés (environ 10%) mais peuvent être comparés aux frais de notaires, d'agence etc...pour la location d'un bien classique. De plus, il existe un délai de carence de 3 mois avant de percevoir le premier loyer. Mais vous revendez le nombre de parts que vous voulez, alors qu'il est impossible de revendre une partie de votre appartement...

Il est donc conseillé de conserver ses parts un minimum de 8 ans en moyenne, si l'on veut optimiser son investissement.

Par ailleurs, et compte tenue des taux bancaires exceptionnellement bas, il est conseillé d'emprunter pour financer son investissement (les intérêts sont déductibles) afin de profiter de l'effet levier...l'effort d'épargne de l'investisseur, pouvant au final représenter seulement un tiers de la somme investie (le reste étant financé par l'emprunt et le loyer perçu), Ex :  pour effort d'épargne de 100€/mois sur 10 ans (12 000€), récupérer un capital de 22 000€ au bout de 10 ans,

En conclusion, la SCPI de rendement (on peut également investir en SCPI dans le cadre d'une assurance vie, et dans ce cas la fiscalité est celle de l'AV), reste un investissement toujours prisée, grâce à :

1. la mutualisation du risque (entre 10 millions et 1 milliards d'euros répartis sur différents locataires et sur des zones géographiques différentes)
2. la rentabilité élevée (entre 5 et 6% net de frais de gestion)
3. la flexibilité (vous achetez et revendez le nombre de parts que vous souhaitez)
4. l'absence totale de gestion et de trésorerie par l'investisseur (les loyers sont nets de charges, remises aux normes, travaux, taxe foncière etc...)