Les OPCI, un bon placement complémentaire à la SCPI ?

Nous allons commencer par expliquer et définir chacun des dispositifs indépendamment pour ensuite répondre à la question de fond de cet article.

On débutera donc par un point complet sur le véhicule d’investissement SCPI, ensuite on poursuivra cet article avec l’explication du produit d’investissement OPCI. En dernier lieu, nous répondrons de façon objective à la question soulevée dans cet article.

Zoom sur la SCPI :

Une SCPI pour Société civile de placement immobilier est un placement de nature immobilière qui représente une alternative à l’immobilier locatif. Le sous-jacent de cette catégorie de produit d’investissement est principalement composé d’actifs immobiliers d’entreprises.

La SCPI est gérée par une société de gestion. Celle-ci va donc faire appel à l’épargne publique afin de collecter des fonds dans le but de les convertir en immeubles. En fonction de la stratégie d’investissement édictée dans ses statuts, elle sélectionnera les actifs les plus adaptés.

Fonctionnement et fiscalité :

Pour exister une SCPI doit recevoir un agrément de la part de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cet organisme d’Etat contrôle et encadre la société de gestion qui gère la SCPI. Dans son rôle de contrôle l’AMF exige deux choses :

- Elle nomme un expert immobilier indépendant pour un mandat de 5 ans. Le rôle de ce dernier est l’expertise et le contrôle du parc immobilier que possède la SCPI.

- Un commissaire au compte est en charge du contrôle de toute la publication financière et comptable effectuée par la Société de gestion.

Les dividendes versés par la SCPI proviennent des loyers qu’elle perçoit. C’est donc la fiscalité sur les revenus fonciers qui s’applique. Cependant, il est nécessaire de distinguer deux types de SCPI :

- Les SCPI Françaises dont la totalité du parc immobilier se situe en France. Dans ce cas la fiscalité est la suivante pour l’investisseur :

% d’imposition = TMI (14%,30%,41% ou 45%) + Prélèvements sociaux (17,2%)

- Les SCPI Européennes dont la fiscalité est différente à savoir:

% d’imposition = TMI (14%,30%,41% ou 45%) – Taux moyen

Concernant les plus values réalisées suite à la cession de parts de SCPI, celles-ci sont considérées comme des plus values immobilières. Elles sont donc imposées de la même façon.

Méthodes d’investissement :

On distingue 4 manières d’investir en SCPI avec deux modalités de règlements différentes en fonction du profil de l’investisseur : Celles qui sont éligibles au règlement au comptant et à crédit et celle uniquement éligible au comptant

Comptant & crédit :

- La Pleine propriété, c’est la manière d’investir la plus courante et la plus répandue que l’on peut aisément comparer à l’achat d’un bien locatif. Celle-ci donne à l’investisseur le droit de détenir et disposer des parts de SCPI. Enfin, il perçoit les revenus générés par ces parts.

- La Nue-propriété. Cette méthode est recommandée principalement pour les investisseurs personnes physiques ayant déjà une forte imposition. Ces profils n’ayant en général pas besoin de percevoir de revenus complémentaire dans l’immédiat mais souhaitant effectuer un investissement préparatif à la retraite. L’investisseur dispose des parts de SCPI mais ne peut en percevoir les loyers.

- L’Usufruit. Cette méthode est recommandée principalement pour les investisseurs personnes morales ayant de la trésorerie à investir. L’investisseur dispose du droit de jouissance et de perception des loyers des parts de SCPI.

Uniquement au comptant :

- Assurance-vie. Il est possible à l’investisseur d’acheter des parts de SCPI au travers de son contrat d’assurance-vie. Celui-ci peut donc investir dans l’immobilier tout profitant de la souplesse et du cadre fiscal privilégié que confère l’enveloppe assurance-vie.

Nous allons à présent nous concentrer sur l’investissement en OPCI. Tout d’abord en expliquant sa nature et son fonctionnement, pour ensuite évoquer la méthode d’investissement et sa fiscalité.

Zoom sur l’OPCI :

Les organismes de placements collectifs Immobilier ou OPCI font partie de la catégorie des investissements collectifs indirects ayant pour principal sous-jacent des valeurs immobilières. C’est par une ordonnance de 2005 que cette nouvelle catégorie d’investissement a été créée. Pour exister, un OPCI doit recevoir l’agrément de L’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Fonctionnement et fiscalité :

La distribution et la gestion d’un OPCI sont effectués par une Société de « Portfolio Management ». Cette société de gestion doit bien évidemment être visée par un agrément accordé par l’AMF, lui permettant d’exercer son activité. L’AMF impose aussi des règles quant à la composition de cette OPCI et la ventilation de son actif. En effet, son actif doit être composé à 60% minimum d’immobilier. L’OPCI doit aussi respecter une règle assurant sa potentielle liquidité en cas de rachat. En effet, il doit être composé d’une poche d’au moins 10% de liquidité et ou d’actifs très liquides. Enfin, l’OPCI a le droit d’avoir recours à l’endettement. A la différence des Organismes de placements collectifs à valeurs mobilières (OPCVM), les OPCI n’ont pas de cotation sur les marchés financiers.

Il existe deux types d’OPCI menant à des règles fiscales différentes. Nous allons donc brièvement les distinguer et expliquer comment ils sont imposés dans le droit fiscal français :

- Les SPPICAV pour sociétés de placements à prépondérance immobilière à capital variable. A mesure qu’il reçoit de nouvelles souscriptions, cet OPCI émets de nouvelles actions. En tant qu’investisseur, on peut les trouver dans nos contrats d’assurance-vie. Les SPPICAV distribuent des revenus dit de capitaux mobiliers. Ils sont donc régis que ce soit pour les revenus ou les plus values par la règle du prélèvement forfaitaire libératoire de 30% ou bien réintégrable dans le revenu imposable du détenteur. S’ils sont détenus via un contrat d’assurance-vie, ce sont les règles fiscales de l’assurance-vie qui s’appliquent.

- Les FPI pour fonds de placements immobiliers. Un investisseur achetant un FPI  n’est pas considéré comme actionnaire il n’a donc pas les mêmes droits. Les revenus et plus values générés par un FPI sont à ranger dans la catégorie des revenus fonciers, de ce fait ils sont imposés de la même façon.

L’OPCI est donc un bon placement en complément de la détention de parts de SCPI. En effet, il permet aux investisseurs ayant une appétence particulière pour l’immobilier d’opérer de la diversification au niveau des produits, tout en conservant le même sous-jacent. De plus, il est éligible à l’assurance-vie et peut donc aisément compléter une allocation relativement prudente composée principalement d’immobilier et donc de SCPI.