OPCI : enfin le succès attendu ?

 

Créés fin 2006, afin de compléter l'offre de SCPI et rendre encore plus liquide l'investissement immobilier notamment, les OPCI n'obtiennent cependant pas le succès escompté auprès du grand public depuis. Pourtant, les analyses des ventes de l'année 2012 montrent un changement notable. Initié par les initiatives des grands groupes, ce changement s'apprête à être suivi rapidement par l'ensemble du marché des OPCI et s'annoncent donc peut-être comme définitivement installé.

 

QU'EST-CE QU'UN OPCI ?

Un OPCI est un Organisme de Placement Collectif Immobilier, non coté. C'est un produit immobilier qui peut se définir comme un savant mélange entre une SCPI pour le côté immobilier et un OPCVM pour le côté financier. Car dans le fonctionnement d'un OPCI, il existe de nombreuses similitudes entre tous ces produits.

Un OPCI peut être composé de trois actifs différents : les actifs immobiliers, les actifs financiers et les liquidités. Il est cependant obligatoirement constitué d'une partie d'actifs immobiliers d'un minimum de 60 % de la totalité du fond, ainsi que d'une partie d'actifs liquides au minimum de 10 %. Avec ces taux minimum légaux, le législateur s'assure ainsi de la dominante immobilière d'un OPCI tout en permettant une liquidité renforcée en comparaison d'une SCPI.

L'allocation finale d'un OPCI dépend donc ensuite des choix effectués pour les 30 % restants, en sachant qu'ils peuvent se répartir entre les trois possibilités d'actifs possibles.

 

2012 : LE CHANGEMENT, C'EST MAINTENANT !

D'après les premiers chiffres, la capitalisation globale des OPCI s'élève à 28 milliards d'euros, soit 1 milliard de plus que la capitalisation globale des SCPI. Mais deux natures d'OPCI différentes sont comprises dans le compte, à savoir les OPCI grand public et les OPCI destinés aux investisseurs institutionnels, or la part des OPCI grand public ne représente que 3,2 % de ce total soit environ 896 millions d'euro tout de même. Cela représente un bond de 4,5 fois la capitalisation de l'année précédente, soit un essor véritablement exceptionnel.

Cet envol peut être expliqué par la stratégie des grands groupes que sont Axa REIM ou encore Amundi Immobilier, qui ont réellement fait un effort dans la commercialisation des OPCI. Les avancées réglementaires sont également importantes, puisqu'avec la possibilité de devenir un support en unité de compte et donc d'être incorporés dans un contrat d'assurance-vie, les OPCI apparaissent comme une véritable opportunité de diversification aujourd'hui.

 

ASSURANCE-VIE ET OPCI, LE DUO GAGNANT ?

Comme c'est le cas pour les SCPI, il est possible d'incorporer les OPCI dans certain contrat d'assurance-vie dans le compartiment des unités de comptes. Cela est utile notamment afin de diversifier votre épargne et accéder au marché de l'immobilier simplement, ou encore de booster la rentabilité de votre contrat grâce aux revenus réguliers et élevés qu'offre l'immobilier. Avec les fonds euros en berne aujourd'hui, le surplus de rentabilité très peu risqué de l'immobilier est une opportunité qui ne peut être qu'envisagée. Car en plus d'une rentabilité attractive, incorporer des OPCI dans un contrat d'assurance-vie permet de profiter du cadre fiscal avantageux de l'assurance-vie et ainsi éviter une imposition trop lourde à l'IR si l'on possède une TMI élevée par exemple.

L'immobilier étant actuellement plus rentable que les marchés financiers, la rentabilité des OPCI est en moyenne d'environ 4,5 %, soit un peu moins que les SCPI mais tout de même plus que les autres placements en général.