La nouvelle SCPI Novapierre Allemagne 2 de Paref gestion

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un placement qui permet aux investisseurs de profiter des forces des placements immobiliers (compléments de revenus, stabilité..) tout en s’affranchissant des problématiques de gestion, qui est délégué. Cet investisssement permet également de s’affranchir du risque locatif grâce à la mutualisation des loyers et des risques de charge , ces SCPI delivrant aux porteurs de parts des loyers sur lesquelles les charges inhérentes à l’immobilier ont été prelevées en amont.

Parmi le panel des SCPI existantes, Novapierre Allemagne a vu le jour en 2014 et appartient à la société de gestion immobilière Paref Gestion. Le groupe a connu le succès grâce à une prise position différente de la plupart des autres SCPI : elle a décidé, d’une part d’investir uniquement dans les commerces, mais aussi d’autre part en Outre-Rhin. Effectivement, ses investissements sont réalisés des locaux commerciaux et sont situés exclusivement en Allemagne, aussi bien dans les villes de grande taille comme Berlin ou Hambourg mais aussi des agglomérations de taille plus réduite.

L’Allemagne a été le moteur de l’Europe pendant une décennie de crise grâce à sa rigueur vantée au dela de ses frontières, peu de pays de l’Europe de l’ouest peuvent se vanter d’avoir proposé de la croissance en des temps de récession économique.

Cette prise de position sur le marché allemand permet à la SCPI d’avoir des attentes fiables à moyen ainsi qu’à long terme et d’investir dans des actifs offrant un rendement intéressant doté d’un faible niveau de risque. Avant l’année 2014, investir en Allemagne n’était pas évident pour un investisseur français du fait des problématiques de gestion, la SCPI Novapierre Allemagne permettant de s’ouvrir à ce marché réputé puissant, économiquement parlant.

Grâce à ce positionnement, Novapierre Allemagne peut se vanter d’être une SCPI qui distribue un des loyers avec la plus une forte stabilité (voir une légère croissance en 2018) alors que la tendance a été à la baisse sur certaines de ses concurrentes sectorielles en France. Pour illustrer ce point, Novapierre Allemagne a distribué un Dividende sur Valeur de Marché (DVM) de presque 5% , alors que la moyenne de ces DVM en France était de 4,3% environ.

De plus, Novapierre Allemagne fait profiter les investisseurs français de la fiscalité allemande, plus avantageuse. La convention fiscale germano-française permet aux investisseurs français, grâce au mécanisme de non double imposition, de ne pas payer les prélèvements sociaux et d’avoir un taux d’imposition réduit par rapport à sa tranche marginale en France.

La qualité de la gestion et les performances de Novapierre Allemagne lui ont valu de se trouver en très bonne place dans le classement des SCPI ces dernières années. Au bilan de situation au 31 décembre 2018, Novapierre Allemagne détenait un portefeuille de 44 actifs, qui étaient répartis selon les 11 principaux états fédérés d’Allemagne, (que l’on nomme plus communément « Lander ») les états fédérés d’Outre-Rhin, et majoritairement constitué de parcs d’activités commerciales (que l’on nomme aussi « retail park »), qui est une spécialité allemande.  Le tout avec un taux d’occupation qui placent Novapierre Allemagne dans les meilleurs SCPI du marché également sur ce critère d’analyse.

Rappelons qu’une SCPI à capital variable, comme Novapierre Allemagne, peut créer des parts et ainsi augmenter son capital de manière théoriquement continue. En revanche, il existe un capital statutaire maximum qui peut être relevé au cours du temps en accord entre le gestionnaire et le conseil de surveillance, organisme qui représente les investisseurs en Assemblée Générale.

Novapierre Allemagne a ainsi atteint fin mars 2018 son capital plafond tel qu’il était défini dans ses statuts. Le conseil de surveillance (c’est-à-dire les investisseurs à travers ses représentants) n’ont pas souhaité augmenter ce capital statutaire maximum, le gérant de Novapierre Allemagne , Paref, a donc du se résoudre à stopper la croissance de sa SCPI « tête d’affiche », malgré sa volonté de continué le développement du groupe sur ce marché de commerce Allemand.

Pour satisfaire la demande forte des investisseurs, Paref a alors décidé de poser une demande d’agrément à l’AMF pour ouvrir une deuxième SCPI, démarche à l’origine de la création de la nouvelle SCPI Novapierre Allemagne 2. Cette dernière calque sa stratégie d’investissement sur la première SCPI Novapierre Allemagne. Ainsi le gestionnaire Paref a pu apporter un nouveau support qui permettra aux investisseurs de continuer à placer leur économie tout en respectant la ligne de conduite efficace proposé sur ces dernières années.

Afin de pouvoir mutualiser au mieux les loyers dans les meilleurs délais, le gestionnaire a pu utiliser le délais d’obtention d’agrément pour l’ouverture de Novapierre Allemagne 2 pour prendre le temps de sélectionner et se positionner sur des actifs de qualité. L’ouverture de la SCPI à la souscription à partir de mi-septembre permettant d’ouvrir la vanne de rentrée de capitaux qui vont permettre d’acheter ses immeubles sélectionner les derniers mois et de faire de Novapierre Allemagne 2 le digne successeur du premier opus du groupe dans le secteur du commerce en Allemagne.

Comme un symbole , Paref a choisi de repartir d’un prix de part de 250 euros , ce qui correspond au prix de commercialisation de Novapierre Allemagne a son ouverture il y a quelques années. Cette dernière en plus du succès évoqué sur la stabilité de ses résultats locatifs avaient en effet augmenté son prix de part tout d’abord de 250 à 255 euros courant 2016 puis de 255 à 260 euros en 2018. Cette ouverture symbolique à 250 euros de Novapierre Allemagne 2 peut laisser penser que le gestionnaire y voit de belle perspective d’évolution du prix en suivant le modèle de performance et de revalorisation que Paref a su aller chercher sur le marché Allemand.

Afin de pouvoir se développer plus vite, le gestionnaire avait réduit la carence à 2 mois entre l’ouverture et fin octobre, ce délais de carence étant déjà rallongé à 4 mois comme l’était à l’époque Novapierre Allemagne, ce qui laisse imaginer le succès de collecte des l’ouverture qui feront de Novapierre Allemagne 2 une SCPI qui permettra de stabiliser ses loyers à travers la mutualisation du risque locatif chère aux SCPI dans les meilleurs délais.