Notre sélection des 3 meilleures SCPI résidentielles et fiscales

Nous vous avons proposé dans notre article précédent 3 SCPI de rendement qui sont de loin les produits les plus populaires. Pour les épargnants souhaitant investir sur le long terme et/ou souhaitant bénéficier d’une réduction d’impôts, il existe d’autres type de SCPI répondant à ces attentes.

Tout d’abord, les SCPI résidentielles dites de capitalisation, permettent d’investir principalement dans des logements avec un fort potentiel de valorisation sur le long terme. Il s’agit principalement de appartements parisiens dont les loyers sont encadrés, ce qui signifie que les rendements locatifs sont faibles voire nuls, les frais d’entretien et de rénovation étant parfois supérieurs aux loyers perçus. L’objectif de ce type de placement est d’acquérir soit des immeubles bien situés à rénover puis d’investir les fonds collectés dans des travaux d’aménagement et de réhabilitation en vue de dégager une plus-value significative à la revente.

Enfin, les SCPI dites fiscales s’appuient sur les dispositifs mis en place par l’état pour encourager les contribuables à participer à l’effort de construction de logements en France contre un allègement de leurs impôts compris entre 13% et 21% du montant investi. Ces dispositifs sont connus sous le nom de Pinel, Malraux, Duflot ou déficit fiscal, chacun permettant de déduire une partie de l’investissement de l’impôt foncier avec quelques subtilités que nous allons détailler plus bas.

1 - Pierre 48

Pierre 48 est une SCPI de capitalisation créée en 1996 et gérée par la société Paref gestion. L'objectif de la SCPI Pierre 48 est de générer des plus-values potentielles à terme, sans distribution de revenus,  en se constituant un patrimoine immobilier composé d'appartements , et de logements, principalement situés à Paris, soumis à la loi de 1948 ou ses substituts. Le stock d'appartements soumis à cette loi étant limité, la SCPI Pierre 48 porte désormais son attention sur des biens soumis à la loi de 1989, en viager mais également en nue-propriété.

Ces appartements sont acquis avec une décote, qu’ils perdent automatiquement lorsqu’ils se libèrent. La SCPi Pierre 48 bénéficie de très bonnes performances. Le taux de rendement est de plus de 7,5% sur 10 ans, le prix de la part a été multiplié par 5 depuis la création de la SCPI, soit une revalorisation de plus de 400% depuis l’origine!

Cette SCPI n'a pas pour but de distribuer des revenus. En effet, celle-ci répond à 3 objectifs sur le long terme (entre 10 et 15 ans) : au comptant : la valorisation d'un capital ; à crédit: la défiscalisation des revenus fonciers et en assurance-vie : la transmission du patrimoine et défiscalisation de la plus-value.

Nous recommandons la SCPI Pierre 48 dans l'univers des SCPI de plus value car la société de gestion a un savoir faire unique sur ce type de SCPI. Il convient tout de même d'être vigilant car avec la forte hausse de l'immobilier ces dernières années, la capacité a générer de la plus value sera plus complexe dans les années à venir.

2 - Ciloger Habitat 5 et Urban Vitalim 2

Les dispositifs fiscaux Scellier en 2010, puis Duflot 2013 et enfin Pinel en 2014 sont des réponses successives au constat suivant : la France est en déficit de logements et l’état ne peut financer seul la construction des quelques 500 000 logements par an nécessaire pour satisfaire la demande de sa population. L’idée est donc d’inciter les contribuables à participer à l’effort de construction de logement neufs répondant à des critères géographiques, sociologiques et environnementaux bien précis, et leur offrir un allègement fiscal en retour.

Les conditions d'éligibilité à la loi PINEL sont détaillées dans notre dossier accessible via cette page .

Quand ces critères sont respectés, l’investisseur bénéficie d’une déduction d’impôts pouvant atteindre 21% du montant total investi si l’engagement est d’au moins 12 ans.

Les SCPI de type PINEL sont toujours à capital fixe, ce qui signifie que la SCPI n’est ouverte à la souscription que lors de la phase de levée de fonds qui dure entre 6 mois et un an suivant la création. De plus, le montant maximal qu’un associé peut investir dans la SCPI est plafonné.

La SCPI Ciloger Habitat 5 a été créé en 2015, elle est pour le moment fermée à la souscription. Le prix de la part était de 600€, avec un minimum de 3 parts et un plafond de 300 000€ maximum. Ce qui nous permet de calculer la performance maximum de la SCPI en terme de réduction d’impôts comme suit :

- 12% pour un engagement de 6 ans, dans la limite de 36 000€

- 18% pour un engagement de 9 ans, dans la limite de 54 000€

- 21% pour un engagement de 12 ans, dans la limite de 63 000€

Pour prendre un exemple concret, un associé possédant 180 a investi un montant total de 108 000€ pour bénéficier d’une réduction d’impôts totale de 19 440€ sur 9 ans soit 2160€  par an.

Urban Premium, vient d’ouvrir une nouvelle SCPI s’appuyant sur le dispositif PINEL : Urban Vitalim 2. Ici le ticket d’entrée est de 10 parts de 500€, donc 5 000€.

La politique d’investissement de la SCPI vise à concentrer les acquisitions sur
des logements situés dans des zones en France où la demande en logement
est forte. Les biens immobiliers recherchés sont situés principalement
dans les bassins de forte activité économique : Paris, région parisienne
principalement et grandes métropoles régionales connaissant des carences
en biens locatifs.

Comme vous l’aurez compris, les SCPI PINEL sont des investissements très techniques pour les société de gestion car devant répondre à un cahier des charges très strict imposé par la loi PINEL. Seuls les grands groupes expérimentés tels que Urban Premium ont les ressources et l’expertise technique pour proposer ce genre de placement. Les risques sont ici considérablement maîtrisés de part la spécificité des projets immobiliers retenus par la société de gestion pour répondre aux contraintes du dispositif PINEL.

3 - Rénovalys Patrimoine

Il existe un autre type de SCPI permettant de défiscaliser, plus rare et souvent méconnu, il s’agit des SCPI Malraux. Cette fois, l’objectif n’est pas d’encourager la construction de nouveaux logements mais d’investir dans des immeubles classés monuments historiques afin de les rénover ou de les réhabiliter. Il est très difficile d’investir dans ce type de bien en direct car ils sont très coûteux, mais la SCPI rend accessible ce type de dispositif fiscal à un plus grand nombre par le truchement de la division en parts.

Comme pour les SCPI PINEL, l’intérêt est ici de défiscaliser une partie de la somme investie. Le montant des travaux de rénovation est déductible à hauteur de 30% avec un plafond fixé à 100 000€, ce qui fait une réduction d’impôts de 30 000€. Si nous prenons l’exemple d’un associé disposant de 100 parts à 1000€, sur les 100 000€ investis, 60 000€ sont alloués aux travaux de restauration, ce qui représente pour notre investisseur une déduction d’impôts de 18 000€ donc 18% sur la durée d’engagement. L’avantage par rapport au PINEL est qu’il n’y a pas de plafonnement sur le montant maximum qu’un associé peut investir dans ce type de produit.

Renovalys patrimoine est la première SCPI Monuments historiques lancée au mois d'août 2016 par la société de gestion Advenis Investment Managers. Il s'agit d'une SCPI novatrice permettant de bénéficier du dispositif fiscal des Monuments Historiques. Elle permet un accès à une catégorie de produits luxueux et à forte valeur patrimoniale profitant d’une fiscalité très avantageuse.

Le montant minimum de souscription est de 10 000€ soit deux parts (5000€ par part), si la souscription est financée à crédit, les intérêts d’emprunt seront déductibles des revenus fonciers actuels ou futurs.  La taille cible de la SCPI serait de 80 millions d’euros de capitalisation. Il est important de noter, que cet avantage fiscal ne peut être généré qu’à condition que le souscripteur s’engage à conserver ses parts sur une période de 15 ans.

Conclusion

Nous avons pu voir à travers ces deux articles de recommandations de SCPI que des solutions adaptées à chaque profil d’investisseur sont disponibles. Plus un épargnant cherche à réduire son impôt, plus la durée d’engagement de son investissement augmente et plus les montages sont complexes et techniques. De plus en plus de plateformes permettent de souscrire en ligne à des parts de SCPI de rendement, mais pour ce qui est des SCPI d’habitation, contrairement à l’investissement locatif direct, les produits proposés sont beaucoup plus compliqués et demandent un véritable accompagnement de la part d’un professionnel de la gestion de patrimoine.

Dans ces cas de figure, nous vous recommandons fortement de faire appel à un cabinet indépendant tel qu’Euodia (www.euodia.fr ) .