Marché des SCPI : des opportunités à surveiller

Placer son argent dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) s'impose actuellement comme l'une des orientations prédominantes dans le secteur des investissements financiers. Explorez les raisons croissantes qui font de cette option d'investissement un choix de plus en plus attractif, tout en vous orientant vers les SCPI les plus propices pour entamer votre démarche. Décryptage des perspectives 2024, avec François Lelong, expert en gestion de patrimoine chez Euodia.

Pouvez-vous nous donner un aperçu général du marché des SCPI en ce moment et comment il a évolué récemment ?

Le marché des SCPI est maintenant un marché à deux vitesses. J’entends par là qu’il y a à peu près 10 % des SCPI du marché qui ont baissé leur prix de part suite à la demande de l'AMF (Autorité des Marchés Financiers) en mai 2023 de réévaluer leur prix de part conséquemment à la forte hausse des taux immobilier. La plupart des SCPI qui ont baissé leur prix de part sont des SCPI bancaires qui ont continué à acheter en haut cycle, alors que certaines SCPI avaient freiné et même stoppé leur collecte. On s’aperçoit maintenant que celles qui ont continué à investir judicieusement, en tenant compte des marchés et en opérant des diversifications continuent à donner des performances plus qu’acceptables. On pourra facilement constater les performances des meilleurs SCPI sur 2023 à plus de 6 %.

Comment les SCPI se positionnent-elles par rapport à d'autres investissements immobiliers traditionnels dans le contexte économique actuel ?

Le marché des SCPI est forcément corrélé au marché immobilier traditionnel. Les SCPI conservent leurs avantages et atouts principaux qui sont la diversification, la mutualisation du risque, le zéro gestion et l’accès à l’immobilier commercial avec un faible ticket d’entrée.

Y a-t-il des tendances spécifiques que vous observez sur le marché des SCPI en termes de secteurs immobiliers privilégiés ou de régions attractives ?

On peut constater par exemple depuis plusieurs années et sur des marchés très spécifiques, comme la logistique et les entrepôts, un intérêt croissant de certaines sociétés de gestion de SCPI.

D'autres sociétés de gestion, n'hésitent pas à investir dans des domaines autres, comme les hôtels, les crèches, les écoles par exemple.

Certaines SCPI continuent à investir majoritairement dans les pays européens (exemple : Allemagne, Pays-Bas, Espagne, Irlande), ce qui leur apporte une plus grande profondeur de marché.

De plus, la fiscalité pour le particulier est bien moindre dans ce cas qu'avec des revenus fonciers classiques issus de loyers Français.

Quels sont les principaux avantages pour les investisseurs qui choisissent de mettre leur argent dans des SCPI plutôt que dans d'autres véhicules d'investissement ?

À mon sens, l'un des principaux avantages à investir en SCPI réside dans le couple rendement/risque.

En effet même avec un faible ticket d’entrée, vous pouvez accéder à une grande diversification aussi bien thématique que géographique et acquérir des parts de SCPI qui détiennent plusieurs centaines d’immeubles et plusieurs centaines de locataires. Ce qui vient diminuer très fortement le risque locatif inhérent à tout investissement traditionnel.

Ceci vous permet donc de vous constituer un patrimoine immobilier différemment, bon nombre de sociétés de gestion permettent même aujourd'hui d'investir mensuellement sur leurs SCPI.

D'autres avantages à mettre en avant:

• Aucune gestion locative
• Mutualisation forte
• Rendement élevé
• Fiscalité attractive
• Pas de frais de notaire
• Transparence et accessibilité des informations

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À quoi faut-il s’attendre dans les prochains mois ? Un rebond significatif va-t-il avoir lieu ?

Selon certains gérants avec qui nous échangeons fréquemment, il y a aujourd'hui des opportunités à saisir en matière d’investissement. Le marché immobilier s'étant rétracté, le pricing des immeubles devient plus favorable pour les sociétés de gestion qui continuent à collecter, elles peuvent donc investir aujourd'hui avec un rapport AEM (Acte En Main) très favorable. Ce qui in fine sera rendu en dividendes à l'associé détenteur de parts de SCPI.

D’autre part, il faut s’attendre à ce que les SCPI dites résidentielles profitent de la baisse des taux lorsque cette dernière aura lieu.

Quel est l’impact des taux d'intérêt actuels sur la rentabilité des SCPI, et comment les investisseurs peuvent-ils naviguer dans ce contexte ?

Les SCPI, qui ont continué à investir de façon sérieuse, en sélectionnant drastiquement leurs biens continueront à porter un rendement sérieux à leurs investisseurs. J'en veux pour preuve les dernières acquisitions de biens Prime (exemple : des emplacements très qualitatifs comme l'immeuble Westgate I à Amsterdam par la SCPI Corum Origin, avec un prix à l’acquisition de 88,8 millions d'euros, avec un rendement de 10.4% et un engagement ferme des baux de 5,5 ans) réalisées par certains de nos partenaires.

La moyenne de rémunération est restée stable en 2023, elle est de 4,52%, selon l'Institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF).

Quels conseils donneriez-vous aux investisseurs potentiels qui envisagent d'entrer sur le marché des SCPI en ce moment ?

Mon conseil est de bien comparer le prix de reconstitution avec le prix de part. En effet, le prix de reconstitution est une donnée obligatoire qui permet de valoriser le parc immobilier de la SCPI, ensuite le gérant peut dans une fourchette de plus ou -10 %, déterminer le prix de part de cette dernière. Il conviendra donc de vérifier que le prix de part laisse une marge acceptable avec le prix de reconstitution de la SCPI.

Il conviendra aussi de regarder différents indicateurs facilement accessibles à tous tels que le TOF ( Taux d'Occupation Financier) , le TOP ( Taux d'Occupation Physique), le WALT (le WALT mesure la durée moyenne restante des baux, sans tenir compte de la possibilité de rupture anticipée) et enfin le WALB (le WALB, quant à lui, permet d'évaluer le risque de rupture anticipée des baux, il s’agit donc d’un indicateur plus stricte et moins optimiste : préférez le WALB au WALT !).

Je conseillerais bien sûr aux investisseurs potentiels de se faire accompagner par une structure comme la nôtre qui propose de les conseiller au mieux de leurs intérêts en respectant la réglementation en vigueur, c'est-à-dire prise d'informations indispensable au conseil mais aussi une mise en adéquation des connaissances financières, et de l'aversion au risque avec la solution proposée.

Quelles sont les SCPI que vous préconisez actuellement ?

Sur + de 200 SCPI qui existent actuellement sur le marché, je préconise en priorité une quinzaine de SCPI. 

Nous avons constitué des portefeuilles d’investisseur : par exemple, un pack européen avec Corum origin (6%), Transition Europe (8%) et Épargne Europe (6%); un pack santé avec Pierval Santé (5,40%) et la foncière des praticiens; un pack équilibre et enfin un pack résidentiel avec Kyaneos Pierre.

Nous proposons également des montages à crédit (pour bénéficier de l’effet de levier) ainsi que l'achat de SCPI en nue-propriété (un montage qui renforce la sécurité et qui apporte une décote à l’entrée en fonction de la durée de la convention) qui s'avère extrêmement sûr.

À noter : Investir comporte des risques de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.