Quelle est la liquidité des parts de SCPI Scellier ?
SCPI-FISCALE | 2 min. de lecture
La souscription à des parts de SCPI Scellier offre le parfait compromis aux personnes qui souhaitent défiscaliser rapidement, sans avoir de gestion et pour des petits montants. En effet, ce produit regroupe les nombreux avantages de la SCPI et ceux de la loi Scellier. L'atout principal de cet investissement est qu'il permet à ses acquéreurs de profiter d'une défiscalisation dès l'année suivante de la signature du bulletin de souscription. Contrairement à un Scellier classique où l'avantage fiscal ne s'applique qu'après la livraison du bien.
Mais cet avantage peut se révéler comme un réel inconvénient en ce qui concerne la liquidité de ces parts.
Les différentes étapes de la vie d'une SCPI Scellier
Avant de souscrire à ce type produit, il faut absolument se renseigner sur le délai d'investissement conseillé dans les plaquettes commerciales. Les personnes ayant fait ce travail de lecture savent qu'ils ne pourront pas les revendre avant la liquidation intégrale du patrimoine immobilier. Il faut donc être conscient que cela durera environ 13 ou 14 ans. Et non pas 9 ou 10 ans, qui correspondent à la période obligatoire de location pour profiter de la défiscalisation.
Voici la chronologie exacte :
2012 Signature du bulletin de souscription
2013 à 2021 Bénéfice de l'avantage fiscal Scellier
Dans le cas d'un Scellier classique le propriétaire pourrait envisager dès 2021 de revendre son bien. Mais ici, il faut prendre en compte que la SCPI va obtenir la livraison de l'intégralité de ses immeubles fin 2014. Il faut donc rajouter le délai d'attente suivant :
2014 Les dernières livraisons de biens s'effectuent
2015 à 2023 Période de location de 9 ans obligatoire.
2024 à 2026 Liquidation du parc immobilier
En conclusion, le délai de détention de parts de SCPI Scellier pour un acquéreur est de 14 ans et non pas de 9 ans.
Revendre ses parts de SCPI : oui, mais à qui ?
L'autre élément qu'il faut absolument prendre en compte est la non transmission de l'avantage fiscal. En effet, la revente des parts pendant la période de défiscalisation est très compliquée. Car la personne qui les rachèterait ne profiterait pas de la réduction d'impôt.
Il faut donc trouver un acquéreur qui souhaiterait acheter des parts dont le rendement locatif est très bas (comptez entre 2,5% et 3% nets) et à qui la faible liquidité ne poserait pas de problème. Ce genre de personne n'existant pas, il n'y a donc pas d'autre choix que de garder ses parts.
Cependant, plus on se rapproche de la liquidation du patrimoine plus la liquidité augmente. En effet, autant en début d'investissement il est impossible de revendre ses parts, même les gestionnaires de SCPI n'ont pas de demande, autant 3 ans, 4 ans voire 5 ans avant la liquidation, le marché secondaire peut s'activer. Certains investisseurs souhaitent acquérir des parts, même avec une faible rentabilité et sans avantage fiscal, car ils savent que des personnes pressées de revendre, proposeront des parts décotées. Or cette décote couplée aux 3% de rentabilité locative et surtout aux prévisions de plus-values immobilières rend tout de suite l'investissement plus attrayant.
En conclusion, pour les personnes qui souhaiteraient revendre leur parts en début d'investissement, elles le pourraient peut-être, mais en proposant une décote du prix de la part suffisamment importante pour permettre au futur acquéreur de bénéficier d'une rentabilité locative au moins équivalente à une SCPI de rendement. Cette décote doit être environ de 50%.
