L’impact de l’inflation sur l’investissement en SCPI

L’investissement immobilier, qu'il soit direct via l’achat d’un bien ou indirect via l’achat de parts de SCPI, est le placement favori des Français. Présentant de nombreux avantages - tels que des revenus locatifs mensuels, d’éventuels bénéfices fiscaux, l’effet de levier crédit, etc - est-il cependant judicieux d’investir dans des produits immobiliers malgré l’environnement inflationniste actuel ?

Contexte inflationniste 

L’inflation se caractérise par un surplus de monnaie dans l’économie. Celle-ci engendre une surchauffe des entreprises qui n’arrivent pas à satisfaire les besoins croissants de consommation des ménages. Au lieu d’épuiser leurs stocks, les entreprises décident d’augmenter les prix. 

La crise du Covid-19 et la guerre en Ukraine ont été des éléments déclencheurs de la situation inflationniste dans laquelle nous nous trouvons actuellement. Selon l’Insee :

• L’inflation totale a atteint 7,4% en Europe en avril 2022,
• Les prix à la consommation ont augmenté de 4,5% en France sur un an en mars 2022.

Afin de freiner ce phénomène et d’éviter une surchauffe de la part des entreprises, les banques centrales cherchent à maintenir la stabilité des prix pour lutter contre l’inflation. Fin avril, la Réserve Fédérale américaine (la Fed) a augmenté son taux directeur de 0,5%, soit sa plus importante hausse depuis une vingtaine d’années. Ce changement a bien évidemment des conséquences sur les taux au niveau mondial… et donc sur l’octroi de crédit. L’accès à l’emprunt devient de plus en plus difficile, notamment pour les candidats les plus fragiles.

Immobilier rentabilités stables / valeur refuge

L’investissement immobilier, aussi considéré comme une valeur refuge, est donc l'un des placements préférés des Français. Contrairement aux produits financiers qui subissent des volatilités négatives lors des crises (exemple : CAC40 lors du Covid-19), les produits immobiliers se sont montrés peu volatils et leurs rentabilités restent stables.

Crédit SCPI plus dur à obtenir

Obtenir un financement pour investir en SCPI est plus complexe que pour un investissement immobilier classique. Ceci est dû à deux facteurs :

• Les banques ne souhaitent pas financer des SCPI externes
• La SCPI est perçue comme un placement plus risqué par les banques

Conséquences sur l’investissement en SCPI

La pierre-papier est un produit résistant face à l’inflation. Les loyers générés par le parc immobilier de la SCPI évoluent en fonction de la hausse des prix. En ce qui concerne les loyers résidentiels, leur indexation s'effectue sur la base de l'IRL (Indice de Référence des Loyers), publié trimestriellement par l’Insee. Cet indice est calculé grâce l’évolution des indices de prix à la consommation sur 12 mois. Dans le contexte économique actuel, cet indice est en forte progression. En ce qui concerne les commerces et les locaux d’activités, d’autres indices sont à prendre en compte :

• ILC – l’Indice des Loyers Commerciaux
• ILA – Indice des Loyers des Activités Tertiaires

En considérant le fait que les loyers sont indexés sur l’évolution des prix, donc sur l’inflation, l’investissement en SCPI dans ce contexte économique apparaît comme très attractif, assurant des loyers appropriés.

Par ailleurs, ayant conclus des baux commerciaux - des baux fermes - les locataires sont dans l’obligation de payer leur loyer sur toute la durée du bail. Ce qui assure des revenus fonciers aux investisseurs sur une durée connue.

Oui, l’inflation croissante engendre des effets négatifs notamment sur les taux de crédits. Ces taux augmentent et rendent l’octroi de financement plus complexe pour les investisseurs. En revanche, l’investissement en SCPI reste attractif car d’une part, il s’agit d’un placement immobilier dont les parts sont réévalués annuellement. Ces parts bénéficient donc de revalorisation qui peuvent être assimilées à des plus-values immobilières. D’autre part, le fait que les loyers perçus soient indexés sur l’évolution réelle des prix et de la croissance économique sécurise des loyers cohérents avec la situation.