Les six critères afin de bien choisir ses SCPI de rendements
SCPI-RENDEMENT | 2 min. de lecture
Il existe en France plus de quatre-vingt SCPI de rendements aussi large que son panel de rendement. Difficile de s’y retrouver dans un marché qui ne fait que s’accroitre. Quels sont les critères afin de bien choisir ses SCPI ?
Sur quels critères se baser ?
Comme il est stipulé dans les bulletins d’information des SCPI : « Les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs », phrase démocratisée avec les marchés financiers. Petite phrase qui vous avez surement une fois prononcé dans votre vie. Elle vous invite à la prudence. En effet, une SCPI qui vient récemment d’être créée aura toujours tendance à montrer des chiffres à son avantage avec des rendements au plus haut afin d’évincer la concurrence et lever plus de fonds. Par contre, sur le long terme, et le placement sur les SCPI est un placement long terme, la performance peut rapidement s’avérer moribonde.
Choisir une SCPI peut devenir rapidement technique, avec des sigles largement utilisés. Il est toujours prudent de choisir plusieurs SCPI afin de diversifier les risques.
Est-il judicieux d’y investir dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie ? Tout dépend du profil de l’investisseur! S’il s’agit d’un investissement effectué en cash, l’assurance-vie sera de loin la solution la plus avantageuse. Dans ce cas, seules certaines SCPI sont éligibles, sur une sélection de contrats. Dans le cas d’un financement par crédit, la question ne se pose pas, l’assurance-vie ne permet pas un tel moyen de financement. Il vous faudra investir en direct.
Le rendement, ou le taux de distribution de dividende divisé par la valeur moyenne de la part. Les investisseurs jurent pour la plupart par ce critère. Une erreur de débutant. En effet, comme décrit ci-dessus, les jeunes SCPI attirent ainsi facilement les investisseurs en affichant des rendements attractifs. Rendements que généralement ces mêmes SCPI ne tiendront évidemment pas sur la durée (Report à nouveau qui augmente et un taux d’occupation qui baisse) . Mais toujours est-il qu’il faut évidemment regarder avec attention ce critère. Un DVM dans la moyenne ou au-dessus est primordial (moyenne de 5.05% en 2014).
Le report à Nouveau (RAN) : Si une SCPI redistribue toutes ses richesses chaque année, son report à nouveau sera faible. Potentiellement un imprévu viendra de fait faire diminuer son rendement sur une année. Les SCPI prévoyantes possèdent un report à nouveau élevé (de l’ordre de 10% du montant des loyers perçus annuellement) permettant ainsi d’amortir une chute temporaire de rendement (vacance locative, loyers renégociés, etc.).
Le taux d’occupation financier (TOF) se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables.
Provisions pour gros travaux : le PGR (gros travaux ou grosses réparations) représente la quote-part des revenus des SCPI pour les travaux à venir. Plus une SCPI est prévoyante, moins dedéconvenues surviendront dans le futur, abaissant ainsi le rendement servi aux investisseurs.
Capitalisation des SCPI : plus une SCPI est importante, moins le risque de contre-performance sur un bien en particulier est important (effet de diversification). Une SCPI avec de nombreux biens immobiliers en gestion sera moins assujettie à une défaillance d’un de ses biens.
