Les SCPI qui décotent en 2022

Sur 60 SCPI passées au crible par nos experts, une douzaine présentent des décotes supérieures à 7% par rapport à leur valeur de reconstitution. 

Voici notre classement annuel des SCPI décotées, qui vise à vous suggérer des opportunités d’investissement obtenues par un calcul entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription.

Pourquoi s’intéresser aux SCPI décotées ?

La cote d’une SCPI s’évalue en mesurant la différence entre sa valeur de reconstitution et le prix de sa part.

La valeur de reconstitution : un repère stratégique 

Déterminé chaque année par les sociétés de gestion, la valeur de reconstitution comprend la valeur de réalisation (valeur des immeubles et des actifs financiers) auxquels s’ajoutent les frais et droits liés à la reconstruction de la SCPI. 

Elle se calcule ainsi : valeur d’expertise du patrimoine + total des coûts générés par la SCPI pour constituer son parc immobilier.

Indicateur-clé, la valeur de reconstitution permet notamment d’établir le prix des parts d’une SCPI.

Un prix de souscription réglementé

Concernant le prix de part d’une société civile de placement immobilier, il n’existe en effet qu’une règle imposée par l’AMF : le prix de souscription doit être défini d’après une fourchette de plus ou moins 10% de la valeur de reconstitution portée à une part. Chaque SCPI a l’obligation de maintenir son prix de part à +/-10% de la valeur de reconstitution. Une valeur de reconstitution proche ou égale à 90% du prix de souscription indique généralement une prochaine revalorisation.

De fait, plus une SCPI avoisine les -10%, plus elle est sous-cotée et est susceptible d’augmenter son prix de part. Plus une SCPI approche les 10%, plus elle est surcotée et risque de réduire son prix de part.

La valeur de reconstitution est donc un excellent repère pour les investisseurs en recherche d’un placement en SCPI. Il s’avère d’autant plus intéressant lorsque il permet de repérer les SCPI dont le prix de la part est sous-coté… et susceptible donc d’être bientôt revalorisé.

Décote des SCPI

Vous l’aurez compris : comparer la valeur de reconstitution et le prix de part d’une SCPI vous aide à identifier les SCPI décotées relativement à la valeur vénale de leur patrimoine… et d’anticiper une éventuelle revalorisation du prix de souscription.

Euodia a réalisé un classement de 60 SCPI décotées* à base des valeurs de reconstitution annoncées au 31 décembre 2021.

Environ 10 SCPI frôlent les -10%

Affichant une décote moyenne de 4,10% pour l’année 2021, notre classement comprend des SCPI à capital variable de toutes les catégories. Parmi les SCPI analysées, une quinzaine se démarquent par une valeur de reconstitution qui dépasse de plus de 7% le prix de souscription.

Côté Résidentiel, Novapierre Résidentiel tient le haut du panier avec une décote de -7,05%. Dans les SCPI Diversifiées, on retrouve en tête, avec la plus forte décote toutes SCPI confondues, Selectipierre 2 (-9,87%). LF Opportunité Immo la suit de près (-9,66%), talonnée par Cap Foncière & Territoires (-7,39%), Epargne Pierre (-7,16%) et Fair Invest (-7,15%).

Le secteur Bureaux n’est pas en reste avec Selectinvest 1 (-9,41%), LF Europimmo (-9,10%), Epargne Foncière (-9,02%), LF Grand PAris Patrimoine (-8,94%) et Elialys (-7,59%). 

La catégorie Commerces, quant à elle, récupère trois des plus fortes décotes avec Novapierre Allemagne 2 (-9,73%), Novapierre Allemagne (-9,54%) et Novapierre 1 (-8,07%).

Par ailleurs, si on ne devait retenir que les plus fortes décotes, il y aurait 9 SCPI susceptibles de revaloriser prochainement à la hausse leur prix de part : Selectipierre 2 (-9,87%), Novapierre Allemagne 2 (-9,73%), LF Opportunité Immo (-9,66%), Novapierre Allemagne (-9,54%), Selectinvest 1 (-9,41%), LF Europimmo (-9,10%), Unidelta (-9,07%), Immo Placement (-9,06%) et Epargne Foncière (-9,02%).

Ces décotes importantes et les nombreuses augmentations de prix de part appliquées ces derniers mois viennent donc confirmer la bonne santé actuelle des SCPI.

Les SCPI qui pourraient baisser leur prix

En revanche, notre étude montre que 11 SCPI affichent un prix de souscription supérieur à leur valeur de reconstitution. Ces surcotes sont globalement mineures, tournant autour d’une moyenne de 2%. Deux SCPI sortent pourtant du lot : Buroboutic montre un ratio de 4,29% et Patrimmo Commerce… une surévaluation de 9,77%. Avec un tel rapport, nous pouvons largement anticiper une baisse du prix de la part à court terme.

^{*Voici notre top 10, cliquez sur le tableau pour voir le reste.}