Les SCPI fiscales

On recense différents types de SCPI, celles dites de rendement, ou bien fiscales. Comme leur nom l'indique, elles permettent à leurs investisseurs de bénéficier de réductions d'impôt. Parmi les SCPI fiscales, on distingue celles sous le régime Duflot, Malraux ou de Déficit Foncier. Chacune présente des fonctionnements qui diffèrent et des avantages propres, régis par les lois dont elles portent le nom. Cependant, la performance dépendra toujours de la pertinence du choix du type de défiscalisation et du promoteur de la SCPI.

SCPI Duflot

Pour permettre à ses investisseurs de bénéficier d'une réduction d'impôt, les sociétés de gestion se doivent de présenter les mêmes conditions qu'un investissement Duflot classique. Situés dans une grande agglomération française, les logements concernés doivent être neufs et respecter certaines normes énergétiques. Seuls les logements mis en location pour une durée minimale de 9 ans et au titre de résidence principale dans les 12 mois suivant l'acquisition, sont sujets à la réduction d'impôts. Celle-ci ne peut être accordée uniquement si le prix du m² n'excède pas la limite de 5500€. En outre, les locataires doivent respecter un plafond de ressources. Cette composante est définie par le lieu du logement ainsi que la composition du foyer locataire.

Le dispositif Duflot permet de bénéficier d'une réduction d'impôt égale à 18% du montant de l'investissement. Pour ce faire, ce dernier doit s'étendre sur 9 ans et chaque foyer fiscal ne peut excéder 300.000€. Ainsi, la réduction maximale pouvant être attribuée s'élève à 54.000€ sur 9 ans, soit 6.000€ de réduction fiscale par an.

SCPI Malraux

A la différence des SCPI Duflot, les investissements dans des SCPI sous le dispositif Malraux concernent des biens immobiliers devant être rénovés et situés dans des secteurs géographiques spécifiques. Cette loi est contraignante à appliquer en direct. C'est pourquoi le recours à des SCPI permet de profiter de l'avantage fiscal, tout en évitant les contraintes liées à la gestion. Les parts de SCPI devant être conservées entre 9 et 15 ans, c'est à l'issue de cette période que l'investisseur percevra une partie de la vente des biens rénovés, au prorata des parts détenues.

Grâce à ce dispositif, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt allant de 18% à 20% de l'investissement. La réduction maximale sur une année est d'environ 30.000€.

SCPI Déficit Foncier

Le principe des SCPI Déficit Foncier est d'investir dans un parc immobilier ancien destiné à l'habitation et faisant l'objet de travaux de réhabilitation. Ceux-ci sont alors considérés comme des charges déductibles pour les propriétaires. Ce qu'on appelle déficit foncier est le résultat de la différence entre les loyers perçus et le coût des charges et des intérêts d'emprunt. De la même manière que pour les SCPI Malraux, les propriétaires de parts de SCPI Déficit Foncier perçoivent une partie de la vente du par immobilier lorsque celui-ci est revendu, en proportion du nombre de parts détenues, bien évidemment.

Choisir le régime des SCPI Déficit Foncier est intéressant pour les investisseurs percevant d'importants revenus locatifs ou pour les contribuables se situant dans les dernières tranches marginales d'imposition ou au moins supérieures à 30%.

Avantages et inconvénients

Le fait que les investissements doivent être envisagés à long terme pour pouvoir bénéficier des réductions d'impôts, mais aussi qu'il n'existe pas de marché secondaire et donc d'échanges de gré à gré, sont les deux inconvénients majeurs des SCPI fiscales.

Un des plus gros avantage reste l'absence de gestion, propre aux SCPI. En effet, entièrement déléguée à la société de gestion, le souscripteur n'a pas à se préoccuper de la mise en location des lots ou de leur entretien. Les risques étant mutualisés, l'investisseur ne risque pas de perdre sa réduction d'impôts car la présence d'un locataire lui est assurée. Une des plus grande satisfaction pouvant être éprouvée par le contribuable réside certainement dans le fait qu'il peut bénéficier de sa réduction d'impôts directement, sans attendre que la livraison du bien soit effectuée.