Les SCPI dites fiscales, comment ça marche ?

Trois grandes catégories de SCPI sont présentes sur le marché : les SCPI fiscales, les SCPI de rendement et les SCPI de plus-values. Mais alors, qu’est ce qui les différencie ?

Une Société Civile de Placement Immobilier de rendement permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine immobilier tout en lui assurant une gestion d’ensemble du parc immobilier dans lequel il a investi. Avec ce type de SCPI, l’associé peut percevoir des revenus fonciers.

La SCPI de rendement donne également accès à un très large panel d’actifs immobiliers aux typologies variées telles que les bureaux, les résidences, les entrepôts, les hôpitaux… sans limite de localisation géographique.

Quant à la SCPI de plus-value, elle fait partie des SCPI de rendement. Utilisée dans le but de valoriser un capital sur le long terme, elle sert surtout à obtenir une plus-value lors de la revente des parts.

LES DIFFÉRENTES SCPI FISCALES

Venons-en au coeur du sujet : les SCPI fiscales. Il s’agit d’un placement immobilier collectif qui amène l’investisseur à bénéficier d’un avantage fiscal, soit une réduction d’impôt sur le revenu.

Dans l’optique de répondre à certains enjeux tels que la tension locataire, le gouvernement a mis en place des dispositifs comprenant une défiscalisation.
Nous retrouvons trois types de SCPI rentrant dans cette partie : la SCPI Pinel, la SCPI déficit foncier et la SCPI Malraux. 

SCPI Pinel

La SCPI Pinel est un investissement immobilier (neuf ou réhabilité) à usage locatif non meublé. La réduction d’impôt s’applique sur la valeur d’acquisition du bien, ainsi que sur la durée d’engagement pour la location du bien immobilier (6, 9, 12 ans). L’objectif de cette mesure consiste à dynamiser l’offre au sein des zones de tensions locatives.

Dans le cadre d’une SCPI Pinel, l’investisseur bénéficie des mêmes avantages fiscaux que lors d’un investissement Pinel classique. Toutefois, il n’a pas à se soucier de trouver des locataires, ou de sélectionner les biens (neufs ou à rénover).

L’investisseur s’engage alors à conserver le bien acquis pour une période donnée.

Ce type d’investissement est réservé aux personnes non soumises à l’impôt sur la société. De plus, ce placement est limité à 2 investissements par an et par foyer fiscal. Il ne peut dépasser les 300 000€ et se plafonne à 5 500€ / m².

SCPI Malraux

Concernant la SCPI Malraux, le contribuable investit dans une société investissant dans des biens immobiliers à rénover. Le bien doit se situer en zone de protection du Patrimoine Architectural Urbain ou paysager (ZPPAUP) ou en secteur sauvegardé. 

L’investisseur peut alors bénéficier d’une réduction d’impôt, comprise entre 22% et 30%, calculée selon le montant des travaux effectués dans la limite de 100 000€ / an.

Ce taux n’est pas ajustable et s’applique donc à chaque investisseur ; il est avantageux pour les personnes ayant une TMI élevée.

SCPI Déficit Foncier

Avec la SCPI Déficit Foncier, l’investisseur achète des parts dans une société qui investit dans des biens immobiliers à rénover.

Les porteurs de part peuvent déduire les charges de rénovation des revenus fonciers qu’ils perçoivent, dans la limite de 10 700€ par an (par foyer fiscal). Ce déficit foncier est reportable pendant 10 ans et dépend de la tranche marginale d’imposition.

POURQUOI INVESTIR DANS UNE SCPI FISCALE

Les SCPI fiscales s’adressent aux contribuables imposés dans les tranches les plus élevées de l’impôt sur le revenu. Elles sont accessibles moyennant une mise modeste (de 5 à 10 000€) et délivrent les investisseurs de tout souci de gestion.

Par ailleurs, les parts étant réparties dans plusieurs immeubles et entre plusieurs investisseurs, le risque locatif est mutualisé entre les différents occupants. Ce qui n’est pas le cas d’un investissement immobilier direct, centré sur un seul locataire.

Autre avantage des SCPI de défiscalisation : elles restent accessibles jusqu'aux derniers jours de l'année et ouvrent droit à une défiscalisation effective dès l’année de souscription. Pour un investissement dans l’immobilier locatif neuf, la défiscalisation débute dès l’année de l’acquisition même si le bien n’est livré que 2 à 3 ans plus tard.

Par ailleurs, en plus des SCPI fiscales, les SCPI de rendement dont le parc immobilier se situe à l’étranger présentent une alternative intéressante : elles permettent d’obtenir un bon rendement et une fiscalité attractive.

Un engagement à long terme

Il est également important de souligner les inconvénients liés aux SCPI fiscales.
Premièrement, une SCPI fiscale nécessite un engagement de conservation plus long que celui des SCPI de rendement.

Ses méthodes de défiscalisation impliquent de placer des disponibilités sur une longue période (9 à 12 ans) si on veut conserver le bénéfice du bonus fiscal initial. De plus, les parts sont par la suite difficiles à céder sur le marché secondaire, car elles ont perdu leur attrait fiscal. Surtout, en cas de revente, vous perdez les avantages fiscaux déjà acquis.

Par ailleurs, les SCPI de défiscalisation sont soumises à des frais d’entrée (jusqu’à 11 %) et de gestion (jusqu’à 12 %) souvent plus élevés que ceux des SCPI de rendement.

Bien que ce ne soit pas l’objectif premier des investisseurs, ces SCPI délivrent également un rendement locatif assez faible (environ 2 % dans les meilleurs des cas).

Ces produits, selon leur localisation géographique, présentent enfin un risque de moins-value à la sortie, lorsque le patrimoine immobilier est liquidé. La valorisation des parts dépend du marché immobilier et de la qualité de gestion de la SCPI.

Profil type d’un investisseur en SCPI fiscales

Les SCPI fiscales s’adressent davantage aux contribuables fortement imposables (TMI de 30 à 45%). Elles n’offrent pas de rendements très intéressants mais permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts importante.

Ce type de SCPI est avantageux pour les personnes ayant une carrière professionnelle aboutie, et qui auraient déjà réalisé d’autres investissements.

Le risque en capital est important car on retrouve une forte incertitude sur la valeur de la part au moment de la dissolution de la SCPI. Elles doivent donc rester un investissement complémentaire.