Les SCPI de la société de gestion SOFIDY

Le groupe Sofidy fait partie des acteurs historiques de la SCPI. Crée en 1987, il a connu la crise des années 90 et possède des SCPI historiques.

Même si sa SCPI star, Immorente, vient de perdre son titre de plus grosse SCPI du marché; Sofidy reste un acteur majeur du marché avec à son actif 5 SCPI, 2 OPCI, 2 OPCVM et une SCI.

Le sérieux de la gestion du groupe est très plébiscité par les acteurs du secteur.

Sofidy est historiquement spécialisé dans le commerce, un domaine qui aujourd'hui est impacté par la crise sanitaire. La groupe est très solide grâce à sa stratégie de diverisifiction, depuis quelques années des nouvelles SCPI ont été créées. Sa SCPI Immorente se positionne également sur différents secteurs. 

Quels sont les atouts de la SCPI Immorente?

Créée en juillet 1988, Immorente est la référence dans le marché des SCPI de commerce. Elle a cependant modifié ces statuts ces dernières années afin de devenir une SCPI « diversifiée ». Ses actifs sont séparés entre plusieurs domaines :  à 36 % sur les bureaux et à 7 % sur des actifs divers ( logistique, campings, hôtels…). Sur son secteur de prédilection, le commerce, Immorente possède à la fois des commerces de centre ville (28 %) et des commerces de périphérie et des centres commerciaux (27 %).

Cette dernière catégorie est essentiellement constitué de moyenne surface de périphérie; les centres commerciaux (catégorie la plus touché par la crise) représente 7 % du patrimoine total. Enfin, la SCPI est constituée à environ 1% d’immobilier d’habitation.

En terme géographique, Immorente est également positionnée à l’international. Elle reste à 23 % investit dans Paris Intra muros, gage de grande sécurité, mais aussi à 20 % en Europe du nord. Immorente bénéficie d’un report à nouveau (réserve) correspondant à 50 jours de loyers. Son niveau d’endettement est de 13 % du patrimoine (taux moyen d’emprunt de 1,76% sur 9 ans en moyenne).

Les avantages d’Immorente :

Immorente est une SCPI historique de très grande taille, on parle parfois de « gros paquebot ». Le patrimoine d'Immorente est constitué de plus de 2 100 biens (on parle d’unités locatives).

Sa mutualisation est donc exceptionnelle , et ses ratios (report à nouveau, niveau d’endettement, taux d’occupation…) sont tous sécurisants.
Son rendement ( 4,64 % en 2019) reste au dessus de la moyenne des SCPI.

En outre ce rendement versé aux associés est inférieur au rendement réel, Immorente ayant choisi d’augmenter son report à nouveau.

Enfin les associés fidèles à Immorente ont de quoi être satisfait.

Lancée à 1 000 francs la part en 1988 (ce qui correspond à 152,45 € d’aujourd’hui), la valeur unitaire d’immorente est actuellement de 337 euros, soit une plus-value de 121 % (ce qui ne prends bien sûr pas en compte les loyers perçus). Depuis la création de la SCPI, on est sur une augmentation moyenne des parts de 2,5% par an. L’indicateur le plus pertinent à très long terme est le taux de rendement interne (TRI) qui correspond à l’ensemble des gains (loyers et plus values) moins les frais (frais de sortie). Le TRI d’Immorente depuis l’origine est de 9,50 % par an.

Les inconvénients d’Immorente

Immorente reste une SCPI qui a majoritairement investi dans les commerces. Cette stratégie souffre depuis quelques années avec la concurrence du e-commerce comme on peut le constater avec Amazon et aujourd'hui avec la crise sanitaire qui a eu un gros impact sur les commerces. La conjoncture est donc peut propice à une augmentation des loyers.

Le profil de la SCPI Efimmo 1

Créée en 1987, Efimmo 1 n’est géré par Sofidy que depuis 2002. Cette SCPI est différente d’Immorente car elle est essentiellement composée de bureau.

Qui-a-t-il dans Efimmo 1?

Efimmo 1 est composée à 87 % d’immobilier de bureau, le reste est essentiellement composé de commerce (près de 10 %) mais aussi de locaux d’activités, d'entrepôts logistiques et de logements. Efimmo est moins parisienne qu'Immorente avec 12% de ses actifs. En 2019, elle a enregistré un rendement supérieur à Immorente, à 4,97%.

Le report à nouveau, est en augmentation pour atteindre les 56 jours de distribution. La diversification européenne est plus faible que sa grande soeur Immorente, à 11 % du patrimoine.

Avis sur Efimmo 1?

Efimmo 1 peut être considérée comme une SCPI intermédiaire. Son rendement est près de 10 % supérieur à la moyenne des SCPI. Si elle ne dispose pas d'actif en grande quantité; c’est cependant une SCPI qui est gérée de manière rigoureuse. En effet, son ancienneté, son report à nouveau et l’expérience de Sofidy sont des gages de sérieux. Cette SCPI ne sera certainement pas en tête des revalorisations ni en tête pour le rendement locatif mais elle offre un bon compromis notamment si votre fiscalité n’est pas trop élevée.

De plus son prix de part actuelle : 237 euros est légèrement sous côtée par rapport à sa valeur de reconstitution : 247€ (valeur réel des actifs).

Le profil de Sofipierre

Sofipierre est un cas très particulier. A l’origine il s’agit d’une SCPI Malraux (SCPI de défiscalisation). Reprise en 1999 par Sofidy (là où les SCPI fiscales sont généralement dissoutes à la fin de l’avantage fiscal), elle est aujourd’hui majoritairement constituée d’immobilier commercial.

Avec ses 130 millions de capitalisation, Sofipierre fait figure de nain comparé à Immorente (plus de 3 milliards) et Efimmo (plus d’1,5 milliards d’euros).

Qui-a-t-il dans Sofipierre?

Aujourd’hui Sofipierre est essentiellement composée de commerce (73% toutes catégories confondues) mais possède également des bureaux (23%) et une petite part d’habitation (4 %). Contrairement à Immorente la partie commerce est quasi exclusivement constituée de commerce de centre-ville.
Au niveau géographique, la part d’investissement à l’étranger est très petite (3%) en revanche l’immobilier parisien est bien représenté (35%).

Avis sur Sofipierre

Avec un rendement dans la moyenne des SCPI (4,51% en 2019) et une capitalisation faible Sofipierre n’attire pas au premier abord. C’est certainement un tord au vue de la qualité de son patrimoine, du niveau exceptionnel de son report à nouveau (162 jours) et de la marge de son prix de part (615 €) comparé à sa valeur de reconstitution (44,44 €).

Sofidy gère également 2 autres SCPI en capital fixe: Immorente 2 et Sofiprime.
Immorente 2 est une SCPI de capitalisation (à l’instar de Novapierre Habitation). Son objectif n’est pas de distribuer des loyers. En revanche les augmentations de prix de part sont importantes. Cette stratégie est particulièrement intéressante si vous n’avez pas besoin de revenu complémentaire et que vous êtes fortement fiscalisés (en effet l’impôt sur la plus-value est forfaitaire et généralement plus faible que l’impôt foncier).

Sofiprime est une SCPI d’habitation investit uniquement dans Paris intra-muros. Elle présente un intérêt en matière de diversification. A l’instar d’Immorente 2 cette SCPI vise essentiellement les augmentation de prix de part.