Les risques d'investir dans une SCPI PINEL

Le dispositif Pinel fait suite au Duflot, qui lui même succédait au Scellier, successivement nommés d’après les ministres du logement qui en sont à l’origine. Le dernier en date étant la loi instaurée par la ministre du logement Sylvia Pinel, appliqué à partir du 1er septembre 2014. Les lois favorisant l’investissement locatif par un abattement fiscal ne datent pas d’hier, chaque gouvernement successif y apportant ses modifications, mais globalement le principe est le même : permettre aux contribuables de participer à l’effort de construction de nouveaux logements neufs ou réhabilités afin de répondre à la demande des ménages de classe moyenne dans les zones à forte demande, en échange d’un allégement fiscal.

Les programmes immobiliers doivent donc répondre à un certain nombre de critères pour être éligible à la loi Pinel. Nous verrons que ce sont spécifiquement de ces contraintes que découlent les risques potentiels d’un tel dispositif. Pour bénéficier de la loi Pinel et de ses avantages, il est possible d’acheter un logement en direct ou investir dans des parts de SCPI. Les risques, dans ce dernier cas qui nous intéresse, sont similaires bien que répartis sur l’ensemble du parc immobilier.

L’éligibilité des biens au dispositif Pinel

Les biens doivent respecter certaines conditions pour être éligibles au dispositif Pinel :

• le bien doit être conforme aux norme énergétique récentes, à savoir la norme basse consommation de 2012 ainsi que la norme RT 2012 pour les biens postérieurs à 2013

• le bien doit se situer en France, dans les zones définies par le dispositif

• principalement dans les grandes agglomérations où la demande en logement est la plus forte

• le bien doit être loué comme résidence principale du locataire

• la durée de location doit être de 6 ans minimum

• le bien doit être loué dans les 12 mois qui suivent la livraison

De ces contraintes découlent naturellement les risques suivants :

• rester vigilant sur les normes énergétique d’un bien ancien à rénover, les travaux doivent être validés par un expert énergétique. Ce risque reste faible via une SCPI cependant, car la plupart des biens sont neuf ou vendus sur plans en VEFA.

• s’assurer que le bien est loué dès l’année suivant sa livraison, l’emplacement du bien et l’accessibilité par les axes de transport est critique. Ici l’avantage est notable pour les détenteurs de parts de SCPI contre investissement en direct classique, car ce risque est mutualisé sur l’ensemble des immeubles en gérance, vous bénéficiez de l’expérience et l’expertise de la société de gestion dans ce domaine.

Nous attirons votre attention sur le fait que les risques locatifs et d’éligibilités des immeubles sont généralement bien maîtrisés par les société de gestion, assurez-vous simplement que le gérant ait de l’expérience de dans le domaine.

Les taux de réduction d’impôts

Le taux de déduction d’impôts dépendent de 2 types de critères, d’une part l’éligibilité du bien acheté au dispositif Pinel et la durée d’engagement de la location du bien. Si le bien respecte toutes les conditions citées plus haut, le barème de déduction d’impôts suit ces règles, en fonction de la durée de location des biens :

1 - Réduction de 12% du montant investi dans un bien immobilier sur 6 ans (limité à 36 000€ soit 6 000€ par an)
2 - Réduction de 18% du montant investi dans un bien immobilier sur 9 ans (limité à 54 000€ soit 6 000€ par an)
3 - Réduction de 21% du montant investi dans un bien immobilier sur 12 ans (limité à 63 000€ soit 5 250€ par an).

Si nous prenons l’exemple d’un bien acquis en direct à Lyon pour un montant de 220 000€, avec un engagement de location de 9 ans, cela représente une réduction d’impôts de 18% du montant investi, à savoir 39 600€ réparti sur 9 ans donc 4400€ par an. Il n’y a pas, à proprement parlé, de risque sur cette partie en investissant dans des parts de SCPI Pinel, le montant de la réduction d’impôts est fixe et calculable à l’avance. Euodia vous propose à cet effet le simulateur en ligne gratuit suivant : http://www.simulation-pinel.eu/ .

Notons que le montant maximum d’un bien Pinel est de 300 000€ par foyer fiscal, ce plafond est identique en direct, comme via des parts de SCPI.

Loyers plafonnés et critères de ressource des locataires

Le but de la loi Pinel est de faciliter l’accès aux logements à une partie de la population dont le revenu est trop important pour bénéficier de logement sociaux mais un peu juste pour se permettre de s’installer dans le locatif privé. Les loyers sont donc plafonnés et définis par zone. Naturellement, les zones où le coût de la vie est plus important bénéficient d’un loyer par m² proportionnel. Ces loyers sont réévalué tous les ans en fonction de l’inflation, pour 2017, cela varie de 8,75€/m² à 16,83€/m² en fonction des zones . Un autre coefficient est à prendre en compte, calculé par la formule suivante 0,7 + (19 / Surface) par mètre carré. On obtient le loyer maximal du bien en multipliant ce coefficient par le loyer maximum par m² dans la zone concernée et par la surface habitable. Les parties annexes tels que les combles ou les sous-sols sont aussi pris en compte dans le calcul avec une limite de 8m² par logement.

Ici encore, les risques sont mesurables, le rendement du loyer conventionné, souvent sous les 2%, est calculable en prenant soin de se renseigner sur les détails du bien, la localisation du bien, le délai de livrement et la bien-sûr la surface. Dans le cadre qui nous intéresse de division en part de SCPI, il est important que le gérant répartisse les risques en diversifiant son patrimoine dans les différentes zones Pinel mais surtout dans une juste évaluation de la valeur des immeubles et de leur potentiel d’occupation.

Car c’est bien de là que provient la grande partie du risque dans ce type de produit. Les promoteurs immobilier en charge de la construction et la commercialisation des immeubles cherchent à vendre au plus vite les projets dont ils sont en charge, poussant les vendeurs à toucher des commissions importante, au détriment d’une évaluation transparente et qualitative des biens. Plusieurs cas de plaintes ont été reportés par des particuliers se considérant lésés par le réseaux de commercialisation d’un programme qui leur a vanté l’absence totale de risque et la garantie d’une défiscalisation assurée, en plus de revenus issus des loyers. Gardons à l’esprit que dans le cas d’une vente en direct,  si le bien n’est pas loué dans les 1 ans suivant la fin des travaux, l’acheteur doit non seulement rembourser son crédit immobilier de sa poche, mais il ne bénéficie plus de l’abattement fiscal prévu. Dans le cas d’un bien acquis un prix surévalué, cela pose évidemment des problèmes à l’issu de la période de location de 6, 9 ou 12 ans, lors de la revente. La surcote peut atteindre dans certains cas plus de 20% par rapport aux marché, sans compter sur un éventuel éclatement d’une bulle immobilière, bien que peu probable.

Le gouvernement ouvre progressivement les yeux sur les cas d’abus et les risques liés à ce type de placement et protège les consommateurs  en forçant les réseaux de commercialisation à être plus transparent sur les risques réels de tels montages. Il revient cependant toujours à l’investisseur de se déplacer lui même sur site pour s’assurer que le loyer prévu est en adéquation avec le marché, la localisation et les prestations fournies par le promoteur. Pour beaucoup de société de gestion, une opération Pinel ne peut être rentable que si l’écart entre le prix du bien neuf proposé ne dépasse pas une plus value de 15% par rapport au prix au m² dans la zone concernée.

Pour conclure, nous pouvons dire que le risque d’investir dans un dispositif Pinel, bien que maîtrisé par les sociétés de gestion expérimentées, n’est pas négligeable et doit faire l’objet d’une étude attentive et individuelle de la part d’un conseiller expérimenté. Il s’agit d’un placement intéressant dans le cadre d’une diversification du patrimoine, en complément d’autres produits financiers. Plusieurs solutions de défiscalisation vous sont proposés par le cabinet de conseil en patrimoine Euodia (www.euodia.fr) tel que le dispositif Malraux, par exemple. A noter également la possibilité d’investir en direct dans un bien neuf dans les Dom-Tom, toujours par le dispositif Pinel, qui permet de bénéficier d’un abattement fiscal encore plus important. Le but étant de déterminer avec vous quels produits combinés ensemble peuvent vous permettre d’optimiser au maximum votre fiscalité. A ce titre, nous vous recommandons vivement le tout nouveau simulateur en ligne qui vous proposera un panel de produit d’investissement d’immobilier ou purement financier pour réduire au maximum vos impôts.

Pour cela, rendez-vous sur le site https://www.defiscalisezmoi.com/ .