Les nouveautés légales des SCPI

Même si l’investissement en société civile de placement en immobilier (SCPI) existe depuis maintenant plus de 30 ans, il existe toujours de la marge d’amélioration en ce qui concerne la transparence des frais appliqués et la simplification du processus d’acquisitions de biens immobiliers par les SCPI en général. Dans ce cadre, de nouvelles directives AIFM répondent à ces problématiques.

Premièrement, la phrase suivante a été supprimée de l’article L.214-101 du code monétaire et financier : « tout échange, toute aliénation ou constitution de droits réels portant sur le patrimoine de la société doit être autorisé par l’Assemblée Générale Ordinaire des associés ». Par ailleurs, les SCPI ont dorénavant le droit de détenir des investissements immobiliers indirects tels que des parts d’autres SCPI et cela sans limite en terme de durée de détention ou encore de proportion dans la société (capitalisation).

Toujours dans une dynamique de flexibilité, l’article 214-114 autorise les SCPI « l’acquisition directe ou indirecte, y compris dans l’état futur d’achèvement, et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif ». Les SCPI ont donc aujourd’hui le droit de faire construire et louer ces biens neufs. D’autre part, le délai de détention obligatoire des actifs immobiliers a été réduit de 6 à 5 ans.

Concernant les travaux faits au sein des parcs immobiliers des SCPI, ces derniers n’étaient pas toujours complets en raison des plafonds imposés par l’AMF. Là encore, de nouvelles mesures permettent d’augmenter ces plafonds de travaux afin de maintenir davantage la qualité des parcs immobiliers (entre 10 et 15% de hausse de plafonds pour les travaux d’agrandissement ou de reconstructions). Le champ des travaux autorisé a d’ailleurs été élargi pour les SCPI car celles-ci ne pouvaient que procéder à des travaux dits « d’amélioration ». Les SCPI sont maintenant autorisées à effectuer tout type de travaux.

Autre nouvelle moins marquante concernant les SCPI à capital fixe, elles peuvent maintenant augmenter leur capital à leur bon vouloir en terme de montant. Par le passé, les SCPI à capital fixe étaient obligées de respecter un quota de 75% de leur précédente augmentation au minimum. En revanche, la distorsion qui existait entre la durée de mandat des experts immobiliers indépendants (4 ans) et la fréquence des expertises (5 ans) n’est plus.

Enfin, il existe aujourd’hui plus de transparence des frais pour les investisseurs. Certes les frais les plus importants tels que la rémunération de la société de gestion (souvent entre 10 et 12% des loyers) ou encore les frais de souscription (entre 8 et 12% TTC du montant investi) sont biens connus, cependant il en existe d’autres moins mis en évidence. Les frais d’arbitrage sur les actifs immobiliers ainsi que sur les travaux faits au sein du parc immobilier sont notamment ciblés et devront être dorénavant présentés de manière plus transparente aux acquéreurs de parts.