Les meilleurs OPCI

Les OPCI sont des produit relativement récents comparés aux SCPI qui remontent aux années 1960. Créés au début des années 2000, les Organismes de Placement Collectif en immobilier (OPCI) sont censés réunir le meilleur des deux mondes : exposition à l’immobilier physique, liquidité, fiscalité et surtout accessibilité, en introduisant des conditions d’entré/sortie plus souples.

Selon l’ASPIM, l’association qui représente les professionnels du secteur, les OPCI ont levés plus de 8,7 milliards € en 2016, contre 6,6 l’année précédente, ce qui représente une progression de 66,5%. A l’instar de leur cousines les SCPI, ce chiffre est en nette progression notamment grâce à la souscription via les contrats d’assurance vie sous forme d’unité de compte plus accessibles au grand public.

Bien que les OPCI soient majoritairement des produits investis dans l’immobilier, ils sont également composés d’une part de liquidité  à hauteur de 10%, ainsi que d’une proportion de 30% d’actifs non immobiliers, comme des actions, des parts d'OPC de droit étranger, des parts ou des actions d’OPCVM. La part d’immobilier du produit oscille entre 60% et 90% du capital, elle inclut l’immobilier côté au travers de foncières et de Société d’investissement immobilier côtés (SIIC) jusqu’à 49% maximum.

Cette allocation d’une part de liquidité a pour objectif d’apporter un surplus de performance grâce au dynamisme des valeur mobilières. En contrepartie, cela expose le fond à des risque de volatilité dont les SCPI ne souffrent pas. Il existe 13 OPCI grand public dont voici la liste :

• Amundi Transmission Immobilier

• Axa Selectiv’Immo

• Axa Selectiv’Immoservice

• BNP Paribas Diversipierre

• Franceeurope Immo

• Groupama Gan Pierre 1

• Immanens

• Immo Diversification

• LFP Opsis Patrimoine

• Prem Opcimmo

• Primonial Reim Preimium

• SG Pierre Entreprise

• SwissLife Dynapierre

Conditions de souscription et fiscalité des OPCI

Comme pour les SCPI, le ticket d’entrée est accessible à tous les épargnants, cela varie entre 100€ et 1000€, mais même si les OPCI sont composés d’une part liquide obligatoire, il faut les considérer comme un placement sur une période de 8 à 10 ans. Les frais de souscription peuvent atteindre jusqu’à 8% du prix des parts, il convient d’étudier les frais non acquis qui rémunèrent la société de gestion et le commercialisateur.

Quant aux frais de gestion, ils oscillent dans une fourchette de 1,5 % à 4,5 % mais rémunèrent non seulement le gestionnaire des actifs immobiliers mais aussi celui des actifs mobiliers. Cependant, ces frais restent nettement en dessous des frais appliqués à la gestion des SCPI.

Enfin, la fiscalité appliquée à l’OPCI dépend de son statut juridique. Tout dépend du patrimoine existant et des besoins de l’épargnant en terme de type de revenus, il s’agit de choisir entre une SPPICAV (fiscalité des revenus mobiliers) ou un FPI (fiscalité des revenus immobiliers). Tout comme la SCPI, l’intégration d’un OPCI en tant qu’unité de compte de votre contrat d’assurance-vie est probablement la solution la plus simple et la plus avantageuse.

Les 5 OPCI les plus performantes en 2016

Contrairement aux SCPI dont les rendements varient peu, entre 2,5% et 6% avec une moyenne de 4,63%, les OPCI peuvent grandement varier, à cause de la part volatile du capital investi. Les rendements d’un même OPCI d’une année sur l’autre peuvent donc passer du positif au négatif ou l’inverse, comme c’est le cas par exemple de LFP Opsis Patrimoine et FranceEurope Immo qui affichent respectivement un rendement de -1,25% et -1,83% sur l’année 2016, pendant que d’autres OPCI affichent une performance comparable aux meilleures SCPI, comme vous pouvez le constater dans le tableau ci-dessous :

À noter que même si le rendement moyen des OPCI grand public est inférieur aux rendement moyen des SCPI en 2016, il se situe tout de même autour de 3%, ce qui reste plus intéressant que les fonds en euros qui n’affichent que 1,8% sur l’année.

Les OPCI ne sont pas à opposer aux SCPI de rendement, il s’agit d’un produit hybride, complémentaire et dont la vocation est de constituer un capital sur le long terme sans besoin immédiat de liquidité. En ce sens, les OPCI semblent adaptées à ce type d’épargne qui ne génère pas de revenu régulier, mais permet d’optimiser sa fiscalité en diversifiant ses sources de revenu en fonction du régime fiscal proposé.

Le dernier montage issu de l’union des produits financiers et immobilier sont les Fonds d’Investissement en Location Meublée (FILM). Il s’agit d’OPCI à forte composante immobilière donc un statut de Fond de Placement Immobilier (FIP) et permettant d’une fiscalité des loyers avantageuse par le régime BIC. Cette nouvelle solution vient positionner les OPCI comme une autre solution aux SCPI LMNP.