Les meilleures SCPI internationales

Une étude menée par BNP Paribas Real-Estate en 2016 montre que le contexte macro-économique en Europe de l’ouest est globalement positif, l’investissement dans l’immobilier d’entreprise dont sont constituées les SCPI de rendement a progressé de 16% en moyenne. Mais il s’agit là d’un chiffre global et des disparités importantes existent entre les métropoles Européennes. Ainsi, même si Londres (+20%), Lisbonne (+45%), Berlin (+21%) et le Luxembourg (+43%) présentent une forte croissance, le marché est visiblement plus saturé dans d’autres capitales telles que Paris (-8%), Bruxelles (-10%), Milan (-12%) ou Amsterdam (-15%).

Un autre indicateur pertinent pour prendre le poux du marché immobilier professionnel est le taux de vacances des immeubles. Ici encore la tendance est globalement rassurante, avec un taux de vacance moyen en baisse de 20% par rapport à 4 ans dans les 14 principales capitales Européennes. Mais comme pour les volumes d’investissement, les résultats sont disparates d’une ville à une autre, toutes ne bénéficient pas de la même attractivité. Dublin passe ainsi de 16% à 11% de vacances alors que Madrid passe de 15% à 16%, par exemple.

À la lumière de ces inégalités, il devient clair que la mutualisation des risques locatifs peut et doit s’opérer à l’échelle internationale, au sein de la zone euro dans un premier temps pour s’appuyer sur le socle de la monnaie commune et éviter les variation des taux de change, mais aussi dans un second temps pour s’appuyer sur les zones où l’immobilier est le plus dynamique, comme en Asie ou en Amérique.

Pourquoi investir vers l’étranger avec une SCPI?

Les épargnants Français tendent à privilégier l’investissement dans l’immobilier hexagonal pour développer leur patrimoine direct. Or diversifier son patrimoine est la clé d’un bon équilibre des risques, tout bon CGPI vous le dira.

À ce titre la SCPI internationale répond parfaitement à ces attentes et permettent de répartir simplement les risques d’occupation et de dévaluation immobilière. Cela constitue un complément efficace aux fonds d’assurance vie, aux actions et obligations classiques.

Un autre avantage non négligeable des revenus issus des loyers étranger est leur taxation. Les prélèvement sociaux de 15% ne s’appliquent pas à ces revenus et les impôts locaux sont prélevés à la sources. Soit la méthode du taux effectif s’applique,  les revenus sont pris en compte du calcul du taux marginal d’imposition mais ne sont pas soumis à l’impôt, soit la méthode du crédit d’impôt généralisé est appliquée, auquel cas les revenus sont bien imposables mais un crédit d’impôt est accordé à l’investisseur égal au montant de l’impôt français au taux moyen.

Il s’agit alors de calculer quelle formule est la plus intéressante en fonction de votre situation fiscale.

Notre sélection des meilleures SCPI internationales

1 - Corum AM, la leader des SCPI internationales

Nous ne présentons plus Corum AM, pionnière dans le domaine de la diversification internationale. Corum reste à ce jour la seule SCPI à posséder des biens dans 9 pays différents de la zone Euro.

Caractéristiques au 31 décembre 2016 de la SCPI Corum :

• Société de gestion : Corum AM.

• Création : avril 2012.

• Rendement net 2016 : 6,30%.

• Capitalisation au 31 décembre 2016 : 833 millions d’euros.

• Prix de la part : 1 060€ (1 000€ en 2012).

• Nombre d’immeubles : 62.

• Nombre de locataires : 113.

• Taux d’occupation physique et financier 2016 : 99,4%.

• Pays : France (20%), Pays-Bas, Allemagne, Portugal, Espagne, Belgique, Italie, Slovénie et Irlande.

Les avantages de cette SCPI sont multiples, tout d’abord, il s’agit de la SCPI la plus rentable depuis ces 4 dernières années. Ensuite, c’est la plus diversifiée géographiquement, donc les risques sont les plus maîtrisés du marché. Enfin, il s’agit de la première SCPI historique à avoir investi dès son lancement dans des locaux professionnels à l’étranger, elle dispose donc d’un historique unique permettant une meilleure projection des résultats futurs.

Corum AM a également lancé une nouvelle SCPI cette année, nommée Corum XL, dont nous vous donnons des nouvelles régulières dans nos articles de blog. La jeune SCPI est déjà à la tête d’un capital de  11 millions € et 2 immeubles à l’international, un aux Pays-Bas et l’autre acquis très récemment en Irlande, nous en parlons dans cet article . L’ambition de Corum XL, comme sa grande soeur Corum est d’envisager toutes les opportunités d’acquisition quel que soit la typologie d’actif et le pays de localisation, cette fois non seulement dans les pays d’Europe hors zone euro mais aussi en Asie et Amérique.

2 - Paref Novapierre Allemagne

Novapierre Allemagne est une SCPI de la société de gestion française Paref Gestion, qui gère aujourd’hui 6 SCPI ainsi que 3 OPPCI à forte capitalisation, telle que Pierre 48.

C’est une SCPI classique à capital variable créée en 2013 détenant principalement des murs de magasins de commerce, on peut nommer parmi leur locataire des entreprises allemandes comme LIDLM ou Kaufland.

La particularité de cette SCPI est la localisation de leur parc immobilier qui se trouve uniquement en Allemagne et suit donc la tendance de certaines sociétés de gestion qui ont choisi d'investir dans la zone euro depuis 2012.

Caractéristiques au 31 décembre 2016 de la SCPI Novapierre Allemagne :
     -    Société de gestion : Paref Gestion.

• Création : 11/2013.

• Rendement 2016 : 5,6%

• Prix de la part : 255€ (250€ à sa création).

• Nombre d’immeubles : 137 lots allemands.

• Taux d’occupation physique et financier : 97,4%.

• Pays : Exclusivement en Allemagne.

Ici encore les associés bénéficient d’un régime fiscal intéressant issu des revenus uniquement d’origine allemande : Les revenus de Novapierre Allemagne sont imposés à la fois en Allemagne au taux de l’impôt sur les sociétés de 15,825%, et en France à votre tranche marginale d’imposition (sans les prélèvements sociaux !) diminué d’un crédit d’impôt égal à l’imposition à votre taux moyen.

Un autre avantage de l’Allemagne est que le même type d’investissement immobilier n’existe que très peu dans le pays comparé aux nombreuses SCPI proposées en France depuis les dernières années, ce qui réduit la concurrence locale.

Enfin, le marché immobilier allemand étant plus sain et dynamique qu’en France, se développe au fur et à mesure des années avec un prix plus raisonnable que celui du marché français. C’est donc un placement qui est peu risqué dans un marché pérenne et rentable.

La diversification géographique à travers les différents pays d’Europe reste un levier efficace pour minimiser les risques d’un investissement. Plus un placement est varié, moins il sera sensible aux fluctuation des marchés immobiliers locaux.

Les crises politiques et économiques qui secouent en ce moment tout le continent tentent à pousser la fuite des capitaux vers des placements plus rentables mais aussi plus sécurisés.

Nous avons vu qu’avec les avantages fiscaux des revenus étrangers et grâce au prélèvement à la sources des charges, les rendements sont souvent plus intéressants à l’étranger que sur le territoire français. Les principaux acteurs de ces placements polymorphiques sont les précurseurs de nouveaux modèles de rémunération, notamment Corum qui distribue des revenus mensuels et non trimestriels, ainsi que la possibilité de réinvestir les dividendes perçus par division de 50€ de parts de SCPI. Les consultant du cabinet indépendant de gestion de patrimoine Euodia ( www.euodia.fr ) sont à votre disposition pour vous déterminer avec vous votre situation patrimoniale et vous guider parmis vos choix de placements dans les SCPI internationales.