Les meilleures SCPI européennes

Si l’on compare différentes solutions d’investissement, les arguments en faveur des SCPI sont nombreux.  Et les investisseurs ne s’y trompent pas, ils sont nombreux à s’y intéresser de près: des investisseurs immobiliers expérimentés, aux premiers investisseurs en passant par ceux à la recherche de diversification.

Car parmi les arguments régulièrement mis en avant, la flexibilité est un atout majeur qui rend le dispositif accessible à tous les profils, à toutes les enveloppes d’investissement et permet de répondre à différents objectifs.

La flexibilité est un élément parmi tant d’autre qui explique le succès des SCPI, la liste est en effet longue à dresser. Mais surtout, on observe depuis quelques années l’émergence d’une nouvelle typologie de SCPI, les SCPI dites européennes qui attirent tout particulièrement l’attention des investisseurs.

Concrètement, une SCPI européenne a pour vocation d’investir tout ou partie de son patrimoine immobilier hors de France, que se soit en Zone Euro (concentré dans un seul pays ou bien plusieurs) ou bien dans toute l’Europe.
Par conséquent, cette stratégie d’investissement offre de nouvelles perspectives aux investisseurs.

Une mutualisation renforcée

Quand on évoque la SCPI, nous mettons bien souvent l’accent sur la mutualisation. Car à travers une SCPI l’investisseur accède à un parc immobilier constitué de plusieurs locaux, de plusieurs locataires, répartis sur différentes zones géographiques et différents secteurs d’activité.
Avec une SCPI  européenne, cette mutualisation est exacerbée car le patrimoine est investi sur des marchés immobiliers répondant à différentes logiques et indépendants du marché français.

A titre d’exemple, une SCPI allemande se fonde sur la solidité de l’économie locale et le dynamisme du marché immobilier qui fonctionne de façon différente.
Une SCPI paneuropéenne s’expose sur plusieurs marchés immobiliers (Allemagne, Belgique, Italie, etc …) pour tirer profit des composantes propres à chaque marché.

Une rentabilité confirmée

De plus, cette nouvelle stratégie d’investissement influe directement la rentabilité des SCPI concernées. Selon plusieurs analyses, le marché immobilier français n’a pas à ce jour la profondeur suffisante pour délivrer de la performance dans la durée (sans évoquer le contexte du marché parisien et de sa première couronne).

Les SCPI qui ont donc décidé de s’extraire du marché français peuvent aller chercher la performance là où elle se trouve en Europe.
Et les résultats le démontrent : les SCPI européennes font partie des plus rentables, avec une régularité démontrée dans le niveau de distribution et pour la plupart une rentabilité en augmentation.

Une fiscalité maitrisée

Enfin, en plus d’une rentabilité attractive, les SCPI européennes bénéficient d’une particularité fiscale sur les revenus qu’elles distribuent. Ceux-ci sont toujours considérés comme des revenus fonciers, il s’agit de revenus SCPI et doivent donc être déclarés comme tel. En revanche l’imposition n’est pas la même car à la différence de revenus fonciers classiques, les revenus immobiliers de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. La différence n’est donc pas négligeable. Et ce n’est pas tout, car les conventions fiscales établies entre le France et les pays d’où les revenus proviennent protègent les investisseurs contre une double imposition.

Ce qui signifie qu’une SCPI européenne règle à la source dans chaque pays l’impôt du avant de verser les loyers aux associés. L’imposition étant systématiquement plus faible qu’en France, l’investisseur est alors gagnant. Il n’a plus qu’à déclarer les revenus perçus, nets de fiscalité étrangère, sur lesquels d’une part il ne paie pas les prélèvements sociaux et d’autre part n’est soumis qu’à une faible imposition (car celle-ci a déjà été payé par la SCPI).

Prenons l’exemple, d’une personne seule avec une une Tranche Marginale d'Imposition à 30%, percevant des revenus SCPI.

S’il s’agit de revenus provenant d’une SCPI française, l’imposition est alors de 30% + 17,2% soit 47,2% au total.

Dans le cas d’une SCPI 100% européenne, les revenus ne sont ni assujettis aux prélèvements sociaux de 17,2%, ni au 30% mais à un taux forfaitaire calculé par l’administration fiscale et avoisinant les 20%. L’imposition totale serait comprise entre 20 et 25% au lieu des 47,2% prévue initialement.

Quelles SCPI choisir

Parmi les quelques 181 SCPI présentes, on dénombre une dizaine de SCPI européennes. Nous allons mettre l’accent sur 5 d’entre elles.

La SCPI Corum Origin est surement la plus connue, car c’est la première du genre (2012) et la première à investir sur plus d’une dizaine de pays de la Zone Euro. Sa stratégie d’investissement opportuniste s’avère payante, avec un distribution supérieure à son objectif de 6% depuis sa création  (exprimée par la SCPI brute de fiscalité étrangère), une capitalisation désormais significative (supérieure au milliard d’euro) et un prix de part qui se revalorise régulièrement.

La SCPI Novapierre Allemagne fait également partie des plus réputée. Cette SCPI investie exclusivement en Allemagne dans des locaux à usage commercial. Elle s’est associée à un cabinet présent sur place en Allemagne pour assurer le sourcing et la gestion des biens. Et les résultats sont là, avec une rentabilité en progression et supérieure à la moyenne du marché, un parc immobilier qui se revalorise et une capitalisation en progression.

La SCPI Eurovalys, est très similaire à la SCPI Novapierre Allemagne dans la mesure où elle investie uniquement en Allemagne mais cette fois-ci sur des bureaux. Avec une rentabilité stable et supérieure à la moyenne elle offre une belle alternative dans une allocation homogène et diversifier de SCPI européennes.

La SCPI spécialisée Pierval Santé, dont l’objectif est de se constituer un parc immobilier dédié à la santé avec des cliniques, des ehpads, des centres de dialyse, etc ..

Elle offre donc une vraie diversification et une exposition européenne car à ce jour 50% se situe hors de France. Et la rentabilité est régulière et attractive car supérieure à 5%.

Enfin, la SCPI Corum XL, la petite sœur des SCPI Corum, qui affiche une stratégie différenciante sur le marché. Son objectif est de détenir un patrimoine à l’international, d’abord en Zone Euro puis en Europe (comme en témoigne des récentes acquisitions en  Angleterre) et enfin à l’international.

Elle n’a ce stade par encore franchi les frontières de l’Europe mais les performances sont appréciées par les investisseurs : une distribution supérieure à 6% pour 2018.