Les frais d'achat d'une scpi
INVESTIR-EN-SCPI | 2 min. de lecture
La SCPI est aujourd'hui un des placements les plus plébiscité par les français. En effet le couple rendement/risque proposé par la pierre papier est aujourd'hui inégalé. L'augmentation de la collecte est donc logique et cette dernière a battu tout les records l'année dernière (avec près de 1,3 milliards d'euros).
Les avantages présentés par la SCPI sont nombreux : mutualisation des risques locatifs/fonciers, rendements nets de charges (5,2 % en moyenne sur les 81 SCPI de rendement), flexibilité à l'achat comme à la revente, absence de trésorerie, liquidité etc…
En outre, il y a 4 méthodes d'acquisitions de parts de SCPI répondant à des objectifs différents. Tout d'abord on peut acheter des parts de SCPI au comptant pour répondre à un besoin immédiat de revenus complémentaires. On peut aussi investir dans la pierre papier via le crédit bancaire afin de bénéficier de l'effet de levier du crédit et des taux d'intérêts bancaires historiquement faibles. Il est également possible d'intégrer des SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie. L'avantage est essentiellement fiscal puisque les loyers reversés restent dans l'enveloppe fiscale est ne sont donc pas fiscalisés. On peut encore démembrer des parts de SCPI pour diminuer la base imposable de l'ISF notamment.
Face à ces nombreux avantages nous allons nous concentrer ici sur un point essentiel de chaque investissement : les frais.
Des loyers nets de charges
En tant qu'investissement immobilier, le placement en pierre papier implique quelques frais à la charge de l'investisseur. Ces derniers sont répartis en 2 piliers principaux : la commission de souscription et la commission de gestion.
Les frais de souscription varie en fonction des SCPI entre 8 % et 12 %. Ceux-ci correspondent donc à l'équivalent des frais de notaires à la différence près qu'ils ne sont prélevés uniquement que lorsque l'investisseur décide de revendre ses parts. Il n'y a donc pas réellement de frais à l'entrée ce qui augmente le versement des loyers. L'horizon de détention des parts de SCPI conseillé par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) est de 8 ans pour ces raisons là. En effet si l'on acquiert des parts de pierre papier à court terme, les frais de souscriptions viendront gommer la plus value réalisée.
Il y a également des frais de gestion facturés par la société de gestion. Le but de ces frais est simple; ils rémunèrent l'entreprise. Ils sont à la hauteur de 10 % des loyers perçus et payés par la SCPI elle même. Ainsi les loyers reversés par la SCPI aux investisseurs sont déjà nets de charges puisque les frais de gestion sont payés en amont par la SCPI. Contrairement aux sociétés de gestion de portefeuille, la maison mère ne se rémunère donc pas sur l'encours du capital placé mais sur les revenus générés par les locataires de la SCPI. Les investisseurs et la société de gestion ont donc le même objectif à savoir des loyers le plus élevés possible et une gestion efficiente garantissant une optimisation des revenus.
Enfin, dans le cadre du marché secondaire des SCPI à capital fixe, il y a des droits d'enregistrement. Ces derniers sont payé par l'acheteur des parts et s'élèvent à 5 % du prix de la part (avec un plancher à 25 €).
Conclusion
L'investissement en SCPI offre aujourd'hui un couple rendement/risque très efficace. En tant qu'investissement dans l'immobilier locatif, la pierre papier engendre obligatoirement des frais. Cependant, le versement des loyers est déjà net de charges pour l'investisseur et surtout les frais de souscription ne sont uniquement prélevés que lorsque l'on décide de revendre ses parts.
