Les classements des meilleures SCPI sont-ils vraiment fiables ?

Peut-on réellement se fier à un classement pour choisir la SCPI sur laquelle il faut investir ? Les classements des meilleures SCPI ont-ils du sens ? Sont-ils justes ?

Les gens adorent les classements, connaître rapidement les meilleures du marché, mais que veut dire le terme "meilleure" ? Et surtout depuis combien de temps ? Cette année ? Depuis sa création ? Et pour l'avenir ??

Pour rappel, le performance globale d'une SCPI est composée de 2 choses: le rendement locatif annuel et l'augmentation annuel du prix de la part. Par exemple, si une SCPI a versé  5% de dividende en 2011 et a augmenté sa part de 2%, la performance globale de cette SCPI sera de 7%. Mais quid des années à venir ?  Le prix de la part n'est-il pas trop élevé par rapport à la valeur du patrimoine ? Il est plus pertinent de comparer le prix de la part par rapport à la valeur du parc immobilier.

De plus, l'acquisition et la revente de parts de SCPI à capital fixe se réalise sur un marché secondaire dont le prix de la part est fixé par les ordres d'achat et de vente des particuliers. Il est fréquent de voir une SCPI à capital fixe au rendement de l'année N-1 très bien notée, mais dont le prix de la part est complètement déconnecté de la valeur du patrimoine. En revanche, pour les SCPI à capital variable le prix de souscription reste assez cohérent par rapport à la valeur du parc. En effet, la SCPI peut fixer le prix de la part à plus ou moins 10%  de la valeur d'expertise réalisée par un acteur indépendant en fin d'année.

Enfin, il convient de dire qu'une SCPI à la possibilité de puiser dans ses réserves ou d'augmenter ses réserves ( = report à nouveau ). Par conséquent, une SCPI  peut tout à fait montrer de bons rendements mais avec une augmentation des risques locatifs pour les années futures.

Dans notre classement des meilleures SCPI, nous ne prenons pas uniquement en compte le rendement affichée par la SCPI mais un ensemble de paramètres et notamment la qualité des gérants et leur potentiel de développement. Un investissement en pierre papier est sur du long terme il est donc primordial d'être bien accompagné sur ce projet de vie.

Avant d'investir il convient donc de demander l'avis à des professionnels pour comprendre tous les paramètres d'un investissement en SCPI.

Julien Vrignaud