Les avertissements de l'AMF sur les SCPI fiscales

Dans un effort de privatisation des dépenses de rénovation du patrimoine urbain français, l’état a mis en place les dispositifs de défiscalisation Malraux ainsi que le déficit foncier sur lesquels l’Autorité des Marchés Financiers met en garde aujourd’hui, notamment dans le cadre des investissements SCPI.

Reprenons tout d’abord les principes de ces lois. Le dispositif Malraux d’une part permet de réduire ses impôts de 30% de la quote-part des travaux fait dans un bien immobilier acheté et appartenant à une zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Usager ou « secteur sauvegardé ». Dans un contexte moins restreint, le déficit foncier permet de son coté de déduire le montant des travaux de rénovation d’un bien immobilier de ses revenus fonciers existants, mais aussi jusqu'à 10 700€ de ses revenus imposables nets.

L’investissement au travers ces deux dispositifs peut se faire par l’achat classique d’un bien ou par l’achat de parts de SCPI. Dans le cas d’un achat de parts de SCPI, c’est la société de gestion de la SCPI qui fait alors elle même le choix des biens immobiliers qu’elle souhaite acheter, rénover et louer. La gestion du projet de défiscalisation est dans ce dernier cas faite par la société de gestion et non par l’investisseur. Hors, lorsque l’on sous-traite la gestion d’un tel projet à une société, il ne suffit pas de « foncer tête baissée » sans connaître toutes les répercussions fiscales. La carotte fiscale est certe applicable sur les impôts des investisseurs dès l’année de souscription à ces SCPI fiscales, mais il faut bien comprendre que ces travaux de rénovations entrainent souvent une forte revalorisation foncière des biens et donc une plus-value importante sur laquelle il faudra payer l’impôt sur la plus-value.

Pour rappel, la plus-value sur les valeurs immobilières n’est plus exonérée au bout de 15 ans comme c’était le cas dans le passé. Il faut aujourd’hui 22 années pour effacer la tranche de l’impôt sur le revenu puis 8 années encore pour effacer les prélèvements sociaux de 15,5%, soit une période totale de 30 ans afin d’être exonéré entièrement. Or, la durée de détention de ces parts de SCPI varie entre 15 et 18 ans, laissant l’investisseur avec une partie importante de plus-value sur laquelle il sera imposé lors de la liquidation de la SCPI.

Tout investissement aujourd’hui nécessite un conseil pertinent et une explication détaillée de son impact fiscal, surtout lorsqu’il s’agit de projet de défiscalisation. Il faut noter que les placements Malraux et déficit foncier sont dédiés principalement aux particuliers très fortement imposés et possédant une trésorerie importante à disposition. Pour d’autres, moins imposés et ne possédant pas autant de liquidités, il existe le dispositif Pinel, disponible au travers une acquisition immobilière dans le neuf classique ou au travers une SCPI.