Les 3 effets de la crise de la dette sur les SCPI

La crise politique et économique actuelle est sur toutes les lèvres.

Les impacts sont divers et variés passant par des réformes fiscales, des faillites d'entreprises, des cours de bourse qui s'affolent. Mais qu'en est il des parts de société civile de placement immobilier?

La famille des 8 va essayer de vous apporter une réponse en mettant en avant 3 effets de cette crise.

Forte augmentation de la collecte des SCPI

Les SCPI de rendement ont connu une très forte augmentation de leur collecte, à savoir +135% sur les premiers mois de l'année arrivant à une collecte de 894 millions d'euros. De plus, il est à noter que cette augmentation est principalement dûe à une souscription de parts en cash étant consécutive à un arbitrage réalisé par les investisseurs. En conséquence, les investisseurs pensent ils que les SCPI sont un produit anti-crise? Comme souvent, la réponse n'est pas aussi simple. Plusieurs phénomènes rentrent en ligne de compte :

A mon sens, les investisseurs commencent à perdre confiance dans les produits d'assurance vie monétaires car d'une part, le rendement devient de plus en plus faible (environ 3,4% en 2010) et d'autre part, on commence à se rendre compte que les dettes étatiques (sous jacents principaux des produits monétaires) ne sont plus sans risque. Or, le rendement de la pierre papier s'est maintenu à un niveau très attractif (en moyenne 5,3% en 2010), conduisant à une prime de risques très attractive par rapport aux produits monétaires.

Le deuxième phénomène qui a joué sur les SCPI est l'évolution des marchés boursiers et du marché de l'immobilier d'habitation. Concernant les marchés financiers, la volatilité est revenue presque au niveau de 2008, et ceux ci subissent une forte baisse (environ 25% depuis le début de l'année) conduisant à une réallocation du portefeuille des investisseurs vers l'acquisition de parts de SCPI. L'évolution du marché de l'immobilier résidentiel est plus complexe :

En effet, il a continué à progresser (avec de fortes disparités au niveau national) conduisant à une diminution des rendements. Nous sommes dans une situation où l'immobilier traditionnel permet d'obtenir un rendement de 4% annuel à mettre en opposition au 5,3% des SCPI de rendement.

Au final, la crise a conduit à rendre l'acquisition de pierre papier beaucoup plus attractive que d'autres produits de placements.

Fermeture des robinets du crédit

La crise Européenne a mis les établissements bancaires en forte difficulté. Ceux-ci disposent dans leurs bilans de positions très importantes sur des obligations étatiques mais ils ne sont plus sûrs de retrouver leurs mises. En conséquence, les politiques leur demandent de fortifier leurs capitaux propres les conduisant à limiter l'accès au crédit.

Quel impact sur le marché de l'immobilier professionnel?  La réponse est simple :

Les acheteurs ne peuvent plus avoir accès à un emprunt ou alors dans des conditions très défavorables. Les vendeurs se retrouvent contraints d'analyser dans le détail le plan de financement proposé par l'investisseur et doivent déduire de la probabilité de l'acheteur d'obtenir un prêt. D'où l'avantage majeur des gérants des SCPI pendant cette crise car ils achètent toujours comptant. Au cours des négociations ils peuvent donc se permettre de proposer un prix inférieur mais en ayant l'avantage de payer cash. Au final, pour les gérants des SCPI cette fermeture des robinets du crédit est une très bonne nouvelle leur permettant de réaliser de bons investissements.

Le seul bémol de ce phénomène est à mettre au niveau des particuliers voulant acquérir de la pierre papier. En effet, pendant l'année 2012, l'accès aux emprunts même pour les particuliers risque de se compliquer. Il convient de se retourner vers des spécialistes comme la famille des 8 afin d'obtenir le meilleur financement possible.

Crise économique = faillites d'entreprises, bonne nouvelle?

La crise économique actuelle a fait ses premières victimes au sein des entrepreneurs. Les perspectives 2012 ne sont guère meilleures. Ces faillites sont elles une bonne ou une mauvaise nouvelle pour le marché de l'immobilier professionnel? On peut voir le verre à moitié vide ou à moitié plein. En effet, deux effets inverses vont impacter les SCPI. D'une part, les faillites devraient conduire à une légère baisse du taux d'occupation impliquant une légère baisse des loyers et d'autre part ces mêmes faillites vont permettre aux gérants des SCPI de réaliser des acquisitions à très bon compte.