Le marché secondaire des Scpi
SCPI | 2 min. de lecture
2014 a été une belle année pour les SCPI. En effet la collecte a progressé de presque 20 % l'année dernière (soit 3 milliards d'euros environ). Les raisons de ce succès sont multiples. En effet la SCPI permet de mutualiser les risques traditionnels inhérents à l'immobilier traditionnel. Vous ne dépendez pas d'un seul locataire particulier mais de plusieurs dizaines (voires centaines) d'entreprises. D'un point de vue foncier, le risque est également mutualisé sur l'ensemble du territoire national (voire de la zone euro). Le rendement moyen constaté en 2014 sur l'ensemble du marché était de 5,1 % (net de charges). La flexibilité à l'achat comme à la revente séduit également les investisseurs.
Le marché secondaire des SCPI
Les parts de SCPI sont liquides. Cela veut dire que l'on peut à tout moment revendre ses parts au prix du marché moins les frais de souscription. En 2014 les volumes de transactions sur le marché secondaire se sont portés à 543 millions d'euros. Ce chiffre est en hausse par rapport à 2013 mais reste faible comparé au volume de collecte constaté (moins de 2 % du volume total capitalisé).
Par ailleurs ce sont les SCPI de rendements qui ont le marché secondaire le plus dynamique. Les SCPI de bureaux occupent 90 % des échanges avec presque 430 millions d'euros. Derrière les SCPI de commerces (quasi 80 millions d'euros) et les SCPI diversifiées (quasi 25 millions d'euros) ferment la marche.
Le marché secondaire est organisé de la façon suivante : la souscription de nouvelles parts vient gommer la sortie de certains investisseur. Il est évidemment souhaitable que la collecte soit largement supérieure à la décollecte afin de pouvoir autoriser la poursuite des achats d'actifs par la SCPI.
En revanche, si la SCPI souffre d'une proportion de demande de retrait trop importante cela va nécessairement provoquer un déséquilibre. En effet la souscription de nouvelles parts sert avant tout à racheter et à refinancer les associés désireux de revendre leurs parts. Si cela ne suffit pas l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) pourra imposer une cession d'actifs immobiliers de la part de la SCPI pour fluidifier le marché secondaire de la SCPI. Il faut garder à l'esprit que le principal objectif du gendarme des marchés financiers est de s'assurer de la liquidité du marché et de sa sécurité.
Conclusion
L'investissement en SCPI reste un placement moyen long terme. En effet il ne faut pas oublier que l'on ne paye pas de frais de notaire lors de la souscription de parts de SCPI mais que l'équivalent de ces derniers est prélevé lors de la revente. Cependant le marché secondaire des SCPI reste relativement faible comparé à la capitalisation globale du marché. En effet la durée de détention moyenne des parts par un investisseur est de 58 ans.
