Le démembrement en SCPI : comment ça marche ?

Souscrire à une SCPI (aussi dit « pierre-papier ») permet d’investir dans l’immobilier sans avoir à se préoccuper de la gestion. Cette souscription aide également à se constituer une rente dans une stratégie de diversification. Il est possible d’acheter des parts directement via les sociétés de gestion ou en passant par un contrat d’assurance-vie en unités de comptes. Les achats de parts dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont imposables au titre des revenus fonciers (prélèvements sociaux et impôt sur le revenu) mais peuvent bénéficier d’avantages fiscaux.

Il est aujourd’hui possible d’appliquer aux SCPI le démembrement de propriété :

Pleine propriété : Nue Propriété + Usufruitier

Qu’est-ce que le démembrement ?

Le démembrement revient à diviser la possession d’un bien entre la nue-propriété (droit de propriété) et l’usufruit (droit d’utiliser, jouissance du bien). La SCPI démembrée peut s’effectuer sous un système dit “classique” ou “viager” et prend fin pour revenir à sa forme classique à l’extinction de l’usufruit.

Quels atouts au démembrement en SCPI ?

Le démembrement en Société Civile de Placement Immobilier s’effectue généralement sur une période donnée oscillant entre 3 et 20 ans. Le nu-propriétaire a l’avantage de toucher ses parts à prix réduit (généralement entre 60 et 90% selon la durée), le reste étant payé par l’usufruitier. Durant le temps du contrat, le nu-propriétaire garde la possession des parts et l’usufruitier touche l’ensemble des loyers perçus. L’usufruitier bénéficie ainsi des dividendes tout en ayant payé qu’un petit pourcentage des parts. Une fois le contrat achevé, le nu-propriétaire reprend la pleine propriété des parts et touche les loyers.

Quel intérêt pour le nu-propriétaire ?

> Acquérir des parts moins chères, apprécier la valorisation annuelle des parts et éviter toute fiscalité durant le contrat.

Cette stratégie est bénéfique dans le cas où l’investisseur n’a pas besoin de percevoir les loyers à court terme et souhaite maximiser sa capitalisation en prévoyance de la retraite. C’est la meilleure solution pour capitaliser.

Quel intérêt pour l’usufruitier ?

> Percevoir des revenus passifs rapidement avec un investissement plus faible : cela peut être une solution pour placer de la trésorerie d’entreprise à court terme.

Concernant le démembrement nue-propriété/usufruitier, chaque SCPI définit ses clés de répartition du nombre de parts sur une durée fixe via un barème évolutif. Voici un tableau théorique sur 10 ans :

Sur un contrat de 10 ans, l’usufruitier devra payer 34,5% pour obtenir le droit d’usufruit et percevoir les rendements annuels. À raison d’un rendement théorique net de 5%, il gagnera 50-34,5= 15,5% sur 10 ans en ayant fait travailler un tiers du capital requis.

Aussi sur 10 ans, le nu-propriétaire déboursera 65,5% au début pour obtenir gratuitement les 34,5% restant à l’année 10, donnant une valorisation de son capital de l’ordre de 53%. De plus, l’investisseur appréciera la revalorisation théorique annuelle de 1% du prix des parts, donnant un total d'environ 59% de plus-value sur 10 ans. Par ailleurs, l’investisseur ne sera aucunement imposé sur la plus-value. Il le sera par contre sur les loyers qu’il commencera donc à percevoir à la suite de l’année 10, au moment où il récupérera la pleine propriété.

Investir dans une SCPI en démembrement

L’investissement en société de gestion ainsi que dans une stratégie de démembrement peut s’avérer pertinent mais assez technique. Il convient donc de s’entourer d'experts qualifiés pour se constituer un patrimoine locatif et se placer sur une société agréée par l’AMF.

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