Le démembrement en SCPI

Le démembrement en SCPI

Le démembrement est une technique juridique permettant de séparer la nue-propriété de l'usufruit. Cette technique permet de nombreux avantages fiscaux. En effet, dans le cas d'un nu-propriétaire ce dernier ne sera pas assujetti à l'impôt foncier et son investissement sortira intégralement de la base de l'impôt sur la fortune.

Qu'est ce que le démembrement ?

Un notaire sépare l'usufruit et la nue-propriété lors de l'acquisition d'un bien en fonction d'une clef de répartition défini selon la durée du démembrement, par exemple 10 ans.

Le nu-propriétaire possède donc les murs et l'usufruitier quant à lui peut exploiter et  percevoir les loyers.  En usufruit locatif social, ce droit est réservé à un bailleur social, qui possède l'usufruit. Ce dernier met alors le bien en location et perçoit les loyers mais à pour responsabilité l'entretien et les démarches fiscales et administratives liés à l'exploitation du logement.

A la fin de la 10^ème année, la pleine propriété revient  au nu-propriétaire et jouit entièrement du bien.Ce dispositif permet donc d'acquérir un bien à hauteur de 60% de sa valeur. En règle générale le démembrement de propriété varie entre 5 et 10 ans.

Pourquoi procéder à un démembrement de propriété ?

Étant donné que la nue-propriété ne donne pas lieu au versement de loyer. Il n'y a donc aucun rendement délivré par ce type d'investissement, ce qui limite cette solution à des investisseurs répondant à des critères spécifiques.

Les ménages assujettis à l'ISF peuvent alors continuer à investir sans augmenter leurs contributions. Les biens détenus en nue-propriété ne sont effectivement pas comptabilisés dans l'assiette. A cela s'ajoute la déductibilité des intérêts du prêt immobilier souscrit  lors de l'acquisition du bien. Cet investissement convient donc aux ménages disposant de revenus fonciers et cherchant  à alléger leur imposition.

A qui s'adresse cette technique ?

Dans le cas classique de l'investissement immobilier, les montants investis lors d'un démembrement sont principalement réservés aux ménages assujettis à l'ISF. A l'inverse, user de la technique de démembrement en SCPI est possible pour chaque profil d'investisseur.

Exemple

Un investisseur prend la décision d'investir en SCPI en démembrement. Après un audit patrimonial, il achète 250 parts de Corum Convictions à 76% de sa valeur, soit 794,2 euros, ce qui correspond à un investissement de 198 550 euros. Pendant 10 ans l'investisseur ne percevra aucun loyer mais étant encore active, elle préfère préparer sa retraite afin d'avoir des compléments de revenus. Sur la durée de démembrement, l'investisseur ne paiera aucun impôt sur le revenu des loyers, ni d'ISF.