L’ASPIM agit pour l’harmonisation des performances des SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un investissement 100% immobilier qui consiste à détenir des parts dans un parc immobilier géré par une société de gestion. Ce dispositif permet de générer du rendement et des revenus versés ensuite sous forme de loyers, proportionnellement au nombre de parts détenues.

Le souscripteur se voit apporter un complément de revenus grâce aux loyers mensuels, complément auquel s’ajoute la plus-value de son capital à long terme.

L’ASPIM : Késako ?

L’ASPIM est l’Association Française des Sociétés de Placement Immobilier. Ses missions ? Promouvoir, représenter, défendre les intérêts de ses adhérents et enfin participer à leur développement à travers l’innovation produits, la réglementation, la fiscalité ainsi que la distribution. Elle a été créée en 1975 et regroupe tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés.

Des rendements difficiles à évaluer

Les indices de performances des Sociétés Civiles de Placement Immobilier peuvent parfois manquer de clarté et créer de la confusion parmi les investisseurs.

Pour simplifier la compréhension de ces informations, l’ASPIM a décidé de mettre en place certaines modifications.

En effet, les rendements des SCPI peuvent paraître flous aux yeux des épargnants, car difficilement comparables. Afin d’y remédier, l’ASPIM compte supprimer le terme « TDVM » (Taux de Distribution sur Valeur de Marché). Le TDVM, c’est le dividende versé sur une année rapporté au prix de la part souscrite.

Le TDVM est jusqu’à présent communiqué avec le TRI (Taux de Rendement Interne) ce qui induit généralement le souscripteur en erreur.

Ce mot sera remplacé par le « taux de distribution » qui se calcule en divisant les dividendes perçus pendant l’année par le prix de la part au 1^er janvier (et non plus par la valeur moyenne de la part sur l’année).

De nouveaux indicateurs plus précis que le TDVM

Ainsi, en 2022, un dividende annuel de 5 euros pour un prix de part de 102 euros - avec l’hypothèse d’une valeur de 100 euros au 1er janvier relevée à 104 euros au 1er juillet 2022 - aurait abouti à un TDVM de 5/102, soit 4,9%.

A l’inverse, le “taux de distribution”, calculé sur la valeur de part au 1er janvier, conduit à un rendement de 5/100, soit 5%. 

L’ASPIM souhaite également introduire un indice de « performance globale », déjà utilisé pour les OPCI et qui intègre le rendement de la part ainsi que l’évolution à la hausse ou à la baisse de sa valeur.

De plus, l’ASPIM a opté pour un taux de distribution brut de fiscalité étrangère. En effet, les SCPI françaises communiquent les TDVM avant fiscalité. Cela contrairement aux SCPI européennes qui annoncent des taux nets de fiscalité étrangères. En communiquant sur des taux bruts, les sociétés civiles de placement immobilier européennes pourraient remonter dans les classements comparatifs des rendements des SCPI.

Une communication plus cadrée

Par ailleurs, les nouvelles SCPI ne seront plus autorisées à communiquer leurs rendements annualisés.

Jusqu’ici, les SCPI annonçaient un rendement annualisé alors qu’elles n’avaient que 6 mois d’exercice. C’est-à-dire qu’elles devaient fournir un chiffre sur l’année globale alors que la moitié de cette même année n’était pas encore passée.

Par exemple, une SCPI lancée en juillet 2021, dont le prix de part est fixé à 100€ et verse un dividende de 3€ sur ses 6 mois d’exercice, peut annualiser ce dividende au prorata temporis.  Cela signifie qu’au lieu d’annoncer le rendement - réel - de 3% (3/100), elle a la liberté d’annoncer un rendement “annualisé” de 6% ((3/100) x 2), en additionnant aux 6 mois passés le rendement - hypothétique - des 6 mois de l’année qui restent encore à venir.

Grâce à cette révision, dès 2022, une nouvelle SCPI ne pourra donc communiquer que sur le dividende réellement versé aux associés. Ce qui revient, si on reprend notre exemple, à annoncer “3€ de dividende pour une part de 100€” au lieu de “6% de TDVM.”

Cette modification offre ainsi aux souscripteurs une information plus claire. En outre, cette harmonisation devrait permettre aux investisseurs d’effectuer plus facilement des comparaisons entre les différentes sociétés de gestion (ces dernières communiquant toutes via les mêmes indices).

Pour conclure, ces nouveaux modes de calculs uniformiseront bientôt les informations et apporteront aux souscripteurs plus de clarté sur leurs produits financiers.

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