La simulation scpi est-elle indispensable avant d'investir ?
INVESTIR-EN-SCPI | 2 min. de lecture
Un investissement en SCPI peut se faire de différentes manières.
Il est possible d’investir en cash et à ce moment là il n’est pas forcément utile de faire une simulation. Une simple opération permet de connaître la rentabilité de l’investissement. Il suffit de connaître le rendement prévu de la SCPI choisie et d’appliquer la fiscalité sur les revenus locatifs (impôt sur le revenu plus prélèvements sociaux). En revanche cela devient beaucoup utile lorsqu’il s’agit d’anticiper à 20 ans par exemple l’investissement. Cela permet d’appliquer des revalorisations locatifs et immobilières tout en gardant en tête que les frais de souscription (matérialisés à la sortie) ont un impact majeur sur l’investissement.
Une autre façon d’investir est d’utiliser l’effet levier. En empruntant il est possible d’acheter à crédit. Il est ici indispensable d’avoir une simulation précise comprenant le rendement, les frais d’acquisition, l’enrichissement à terme, le taux et l’ADI (l’assurance décès invalidité). Par ailleurs, la simulation permet de calculer les intérêts d’emprunt que l’on peut déduire des revenus locatifs en tenant compte de la fiscalité. Grâce à une vraie simulation l’investisseur dispose d’une bonne visibilité et est à même de prendre sa décision de façon éclairée.
L’inconvénient des deux précédentes façons d’investir est que les revenus locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. L’assurance-vie offre un cadre privilégié car la fiscalité, notamment au-delà de 8 ans, est assez faible. De plus, les plus-values (en l’espèce, les revenus tirés des SCPI) bénéficient d’abattements de 4 600€ ou 9 200€ que l’on soit en couple (pacsé/marié) ou non. Cela présente un grand avantage pour les personnes fortement fiscalisées. En effet, les plus-values sont imposées aux prélèvements sociaux et après abattement à un prélèvement forfaitaire libératoire à 7,5% (on peut aussi opter pour l’impôt sur le revenu). Ainsi, de fortes économies peuvent apparaître d’autant que l’abattement se recharge annuellement.
Enfin le démembrement permet d’acheter à moindre coût des parts de SCPI en nue-propriété ou en usufruit. A terme l’usufruit rejoint gratuitement la nue-propriétaire. Le nue-propriétaire devient donc plein propriétaire et perçoit les revenus des SCPI. Cela permet de générer une plus-value liée à la fin du démembrement. Bien souvent ce type de montage se fait pour des personnes n’ayant pas besoin de revenus immédiats. Un cas utile de démembrement consiste à le faire pour la retraite. A la retraite les revenus chutent et bien souvent on baisse de tranche. Avant la retraite, on achète le plus possible de nue-propriété ainsi la pleine propriété sera plus importante qu’un achat initial en pleine propriété. A la retraite on aura de cette manière plus de revenus. En bonus la nue-propriété sort de l’assiette servant de calcul pour l’ISF, c’est aussi une bonne manière d’économiser du point de vue des impôts.
