La SCPI, une solution de choix pour dynamiser son patrimoine.

Parmi l’arsenal de placements existants dans le domaine patrimonial, la SCPI occupe une place centrale.

En effet, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier représentent une belle opportunité de placements, à bien des égards. Le fonctionnement est simple : la société gère un parc immobilier de bureaux et de locaux commerciaux et d’activités, dont elle vend les parts de propriété. Ces parts procurent à l’investisseur qui les achète un loyer régulier (généralement trimestriel), à hauteur du pourcentage des parts détenues.

Plusieurs avantages sont à mettre au crédit de ce système. Le premier réside dans la rentabilité effective du placement : la plupart des SCPI affichent une rentabilité autour de 5%, ce qui reste très intéressant compte tenu du contexte actuel.

Egalement, la sécurité du placement est à noter. En effet, les baux commerciaux négociés par la société avec ses locataires, garantissent une plus grande protection du propriétaire qu’un bail civil. De même, la taille et la diversité du parc géré permet de diluer un éventuel risque de carence locative dû à un facteur conjoncturel. Enfin, le nombre d’associés de la SCPI est un dernier élément de répartition du risque, qui garantit la « dilution » d’une éventuelle perte de loyers.

Autre élément positif, la SCPI est soumise à la régulation de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), qui garantit la transparence financière et fiscale de celle-ci. Cette transparence se matérialise sous la forme de plusieurs éléments :

• L’émission d’un rapport annuel,
• L’émission d’un bulletin trimestriel d’information, envoyé aux associés,
• L’obligation de faire appel à un commissaire aux comptes,
• L’établissement d’un conseil de surveillance,
• La sollicitation d’un expert indépendant pour valoriser annuellement le parc immobilier géré.

Il convient également de noter qu’un investissement en parts de SCPI présente plusieurs avantages en matière de gestion :

• La flexibilité du montant investi, qui permet de s’adapter à des budgets différents : l’investisseur est totalement libre dans le nombre de part qu’il souhaite acheter,
• La gestion locative : l’investisseur n’a pas à se soucier de cet aspect, aucun effort ne lui est demandé car c’est la société qui s’occupe de toute la gestion, de l’acquisition à la collecte des loyers en passant par la mise en location des biens,
• La trésorerie : aucun effort financier supplémentaire n’est demandé à l’investisseur au titre d’éventuelles charges imprévues d’entretien ou de maintenance des biens.

Nous l’aurons compris, la SCPI présente de nombreux avantages qui permettent à l’investisseur de placer son argent de manière flexible, et de toucher des rentes régulières, sécurisées par la solidité du marché de l’immobilier professionnel, sans n’avoir aucune gestion à faire et aucune trésorerie supplémentaire à prévoir.

Ces nombreux et non-négligeables avantages sont toutefois à mettre face à deux inconvénients majeurs.

Le premier réside dans la fiscalité attenante aux loyers touchés par l’investisseur. En effet, les parts de SCPI représentant une partie d’un parc immobilier, les loyers sont donc à déclarer comme revenus fonciers. La fiscalité résultante peut donc - selon la Tranche Marginale d’Imposition - atteindre les 40% plus 15,5% de charges sociales, pour un total de 45,5% d’imposition.

Par ailleurs, il ne faut pas perdre de vue que la souscription aux parts de la SCPI s’accompagne de frais de sortie. Ces frais, payés par l’investisseur au titre de la revente de ses parts, sont en moyenne de 10% voir plus et obligent celui-ci à conserver son investissement sur le long terme.