La SCPI : rappel sur les façons d'investir
SCPI | 3 min. de lecture
La SCPI est extrêmement appréciée des investisseurs et l'engouement concernant cette classe d'investissement ne cesse d'augmenter, notamment en comparaison des fonds euros des contrats d'assurance-vie qui voient leur rentabilité chuter d'année en année.
Cependant, le marché de la SCPI n'a rien à voir avec le marché de l'assurance-vie en terme de capitalisation (1 600 milliards d'euros pour l'assurance-vie contre 30 milliards d'euros pour la pierre-papier).
Afin d'en finir avec les idées reçues, nous allons revenir dans un premier temps sur les tenants et aboutissants de la SCPI puis, nous présenterons les différentes formes que cet investissement peut prendre en fonction de l'objectif patrimonial de l'investisseur.
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Investir en «pierre-papier» : qu'est-ce que la SCPI ?
La SCPI a pour objectif premier la mutualisation du risque locatif. Une SCPI peut posséder jusqu'à plusieurs centaines de locataires différents. L'investisseur a ainsi beaucoup moins de risques quant à la perception de ses loyers que s'il avait investi dans de l'immobilier en direct. Le risque est d'autant plus minimisé que l'immobilier qui compose la majorité des SCPI est de l'immobilier professionnel. Or, ce type d'immobilier est bien plus protecteur que l'immobilier d'habitation. En effet, si il est parfois difficile de remplacer un locataire particulier qui ne verse pas son loyer, notamment lors de la trêve hivernale, toute entreprise qui ne paye pas son loyer se verra remplacée très rapidement.
La sécurité de cet investissement est assurée par le nombre de locataires.
De plus la rentabilité est très attrayante puisque la moyenne des loyers servie en 2012 a été de 5,1%.
Le confort de cet investissement n'a pas d'équivalent aujourd'hui. Pour acquérir des parts de SCPI, il n'est pas nécessaire de passer chez le notaire, seul un bulletin de souscription suffit (joindre également une copie de votre CNI, justificatif de domicile et RIB).
Tout au long de votre investissement, vous n'aurez jamais une sortie d'argent supplémentaire à réaliser, jamais un locataire ne vous appellera pour réparer quelque chose dans un des biens de la SCPI. Les loyers qui vous sont versés sont en effet nets de gestion. Enfin, la revente est tout aussi simple. Vous transmettez votre demande à la société de gestion par lettre avec accusé de réception et vos fonds seront disponibles sur votre compte en banque en moyenne 3 à 4 semaines plus tard.
Dans ces conditions, il est aisé de comprendre pourquoi la SCPI connaît un tel engouement ces dernières années. Nous allons maintenant rentrer en détails dans les différentes possibilités que propose la SCPI.
Investir en SCPI de différentes façons
Comme pour tout investissement immobilier, il est possible d'acquérir des parts de SCPI en cash ou par l'intermédiaire d'un crédit bancaire. Une personne souhaitant des revenus complémentaires tout de suite optera pour la première solution, alors qu'une personne désirant se constituer un patrimoine à moyen ou long terme choisira le crédit bancaire.
Il est important de noter que les intérêts d'emprunt sont déductibles en SCPI, ce qui, couplé à l'effet de levier du crédit, offre aux investissements en SCPI à crédit des rentabilités pouvant atteindre 10% par an selon la tranche marginale d'imposition de l'investisseur.
Par ailleurs, il est maintenant possible de loger vos parts de SCPI à l'intérieur d'un contrat d'assurance-vie afin de bénéficier de la fiscalité avantageuse des contrats d'assurance-vie.
Enfin, le démembrement de propriété s'applique aussi aux SCPI. La nue-propriété et l'usufruit peuvent être possédés par deux personnes différentes, ayant chacune un objectif patrimonial propre.
La nue-propriété permet par exemple à un investisseur assujetti à l'ISF n'ayant pas besoin de revenus complémentaires dans l'immédiat de faire l'acquisition de parts de SCPI à 79% ou 65% environ du prix de la part en pleine propriété selon la durée de démembrement choisie, en général 5 ou 10 ans. Ainsi, l'investisseur achète pour 100 000 euros des parts de SCPI qui valent en réalité 126 682 euros. Ce montant sort alors de son assiette ISF.
Puis au bout de 5 ans il commence à percevoir ses loyers sur les 126 682 euros avec la revalorisation du prix des parts correspondantes.
L'usufruit permet lui, de percevoir des revenus complémentaires importants immédiatement.
Exemple :
En achetant de l'usufruit sur 5 ans, cet investisseur paiera 21 000 euros des parts de SCPI d'une valeur de 100 000 euros en pleine propriété (clé de répartition : 79% pour le nu-propriétaire). Pendant 5 ans, il percevra donc des loyers annuels à hauteur de 5 100 euros en prenant la moyenne des SCPI en 2012. Cependant, cinq ans plus tard, le démembrement temporaire arrivant à son terme, c'est le nu-propriétaire qui récupèrera automatiquement la pleine propriété des parts de SCPI.
Pour connaître les SCPI disponibles à l'acquisition en démembrement, contactez votre conseiller en gestion de patrimoine.
Tant pour sa rentabilité et sa sécurité que par les différentes possibilités d'investissement offertes, la SCPI est un formidable outil patrimonial, ouvert à tous les types de budget.
