La SCPi pour les nuls

Vulgairement appelée la SCPI est l’une des solutions d’investissement privilégiée des Français, elles répondent à de nombreux objectifs et c’est en ce moment le meilleur couple risque/rendement. Le principal objet de la SCPI est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif aussi varié que possible. Avec 30 milliards d’actifs sous gestion 162 SCPI différentes le marché est en progression constante, reste à choisir les bonnes SCPI.

LA  SCPI offre de multiples avantages:

Celui qui nous parait être le principal est la mutualisation des risques en effet lorsque l’on achète des parts de SCPI,  la  rue, le quartier, la ville, n’ont pas d’importance puisque les investissements sont faits dans une région voire un pays.  On va écarter le risque de carence locative puisque l’investisseur ne dépend pas d’un seul locataire, mais de milliers de locataires professionnels.

Le rendement quand même assez important puisqu’en 2014 le rendement était de 5,08 % alors que la star des SCPI du marché (Corum Convictions) a distribué à ses associés 6,31 % nets de charges. En ce qui concerne les différentes provisions, rémunérations de la SCPI, taxes foncières c’est la société de gestion qui prélève en amont.

C’est un support assez flexible qui séduit de nombreux investisseurs, le  prix des parts étant peu élevé pour de l’immobilier on peut faire son budget de façon précise et ceci à l’achat comme à la revente.

 La SCPI reste un placement immobilier et l’AMF conseille un horizon de placement d’au moins 8 ans en effet les frais de souscription sont prélevés lors de la revente des parts (entre 8 et 12 % en fonction des SCPI) pour faire un parallèle lors d’un investissement immobilier traditionnel ces frais de souscription sont équivalents à des frais de notaires + frais d’agence.

L’investisseur travaille sur la somme investie et non sur la somme déduite des frais, c’est un gros avantage. En achetant 60 000 € de SCPI on percevra bien des loyers calculés sur les 60 000 € et non 60 000 € moins les frais.  De plus comme, la SCPI et l’investisseur ont le même objectif la société de gestion devra gérer au mieux afin de pour réaliser un maximum de profit à la revente. En  2014  le prix des parts a été revalorisé en moyenne de + 0,54 %. L’investisseur gagne aussi sur le capital en plus du versement des loyers.

On peut investir en SCPI de 4 façons différentes.

• En cash, on achète des parts, et tous les trimestres on va percevoir des revenus complémentaires
• A l’aide d’un crédit immobilier. Cette solution offre le meilleur rendement car les taux d’intérêt sont historiquement faibles pour un moment encore on va pouvoir déduire les intérêts d’emprunts, l’assurance décès invalidité et tous les frais financiers.
• Au travers d’un contrat d’assurance-vie. Cette solution permet d’optimiser la fiscalité principalement pour les personnes se situant dans des tranches élevées d’imposition. Les loyers restent dans l’assurance vie elles et ne sont donc pas fiscalisés. Ils vont servir à racheter de manière automatique des parts du support,  Au fur et à mesure du temps le portefeuille devient plus rentable puisqu’on a de plus en plus de parts dans le support.
• En démembrement temporaire. Cette solution est destinée aux personnes imposables à l’ISF ou celles qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires tout de suite. C’est une solution qui a de plus en plus de succès car les clefs de répartitions permettent de faire l’acquisition de parts à 50% du prix réel d’une part.

Il faut cependant respecter quelques critères de choix afin de faire l’acquisition de bonnes SCPI

1. Toujours regarder le rendement et la stabilité dans le temps. Faire un comparatif afin d’être certain de faire le bon investissement.
2. Le prestige de la maison de gestion et son actionnariat est très important. En effet, on a constaté que les SCPI gérées par une société de gestion indépendante sont biens meilleures que les SCPI bancaires.
3. La capitalisation est un élément très important. Une  SCPI  de plus de 1 milliard d’euros de capitalisation offrira une meilleure mutualisation des risques que celles quelques dizaines de millions d’euros. Attention cependant aux très grosses SCPI elles risquent d’avoir peu de chances d’augmenter leurs prix de part.
4. Il est important de scruter le taux d’occupation du parc immobilier, en principe un parc immobilier inoccupé offrira de moins bonnes garanties que celles avec 96 % de taux d’occupation.
5. Le taux de report à nouveau doit également être vérifié. C’est le fonds de trésorerie de la SCPI qui lui permettrait de faire face à un départ imprévu de locataire ou une faillite. Mais un niveau trop élevé de réserves ne sera pas bon pour le rendement, c’est de l’argent qui n’est pas investi donc qui ne rapporte pas grand-chose.

Il y a plusieurs avantages à Investir en SCPI, cependant il faut être très attentif au choix de celles-ci.