La SCPI en tant qu'investissement ISR : l'avenir du secteur ?

De nos jours, nous cherchons à marier le meilleur avec le meilleur. Au placement offrant un bon couplage rendement/risque, nous souhaitons y rajouter nos convictions environnementales et sociétales. Bien évidemment, cette tendance ne date pas d’hier. Le respect de ces normes était souvent signe d’une prise de risque importante ou d’un rendement moindre. C’était donc réservé à des convertis de l’environnement. 

Cela a changé depuis, et l’opinion publique de même. La population dans son ensemble, au fil des années, a pris conscience que ce n’était pas seulement une « mode » mais probablement l’un des plus gros défis de notre civilisation, dont l’impact se fera sentir sur des générations. 

S’il y a quelques années, rendement/risque et environnement/société n’étaient pas compatibles, qu’est ce qui a changé ? Nous savons qu’il y a des fonds financiers qui se sont déjà convertis, mais qu’en est-il des SCPI ?

Les SCPI et leurs fonctionnements

Revenons tout d’abord sur le mécanisme des SCPI. Une société civile en placement immobilier, est un parc immobilier, qui est principalement orienté sur de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, EHPAD, étudiant, entrepôt crèches, hôtels…). L’investisseur qui fait l’acquisition d’une part de ce parc immobilier, devient propriétaire d’un pourcentage de l’ensemble.

La société de gestion qui gère le parc, comme une « super agence immobilière », s’occupe de la totalité de la gestion. Elle se charge aussi des frais, de sorte à ce que l’investisseur n’aura aucune gestion et percevra les loyers nets de tous frais. L’avantage premier de cet investissement est sa mutualisation. Celle-ci permet d’avoir un loyer régulier dans le temps et une valeur patrimoniale répartie sur l’intégralité du parc qui peut atteindre trois milliards d’euros.

Le fait d’acheter sous forme de part, permet à la SCPI d’être souple dans le montant d’investissement et plus liquide à la revente puisque plusieurs acquéreurs peuvent acheter un nombre de parts (c’est la société de gestion qui s’occupe de cette partie).

L’investissement est réglementé par l’Autorité Des Marchés Financiers (AMF), ordonnant une transparence fiscale totale permettant de connaître les locataires et les biens.

L’optimisation de ces différents points permet d’obtenir un rendement pour les meilleurs SCPI entre 4 et 6% net de frais.

Toutefois, car il y a un mais, nous sommes sur des revenus fonciers, fiscalisés à hauteur de la tranche marginale d’imposition (TMI) plus les prélèvements sociaux (CSG-CRDS) de 17,2%. L’optimisation peut se faire en optant pour des SCPI dont le parc immobilier est tout ou en partie en dehors de France. Cela permet ainsi de ne pas subir les prélèvements sociaux et d’avoir un crédit d’impôt (calcul du taux effectif) pour l’impôt sur le revenu. Mais aussi d’avoir une fiscalité de 2 à 3 fois plus faible que sur des loyers provenant de France.

Il faudra aussi prendre en compte les frais de souscription présents dans la valeur de la part, qui se « matérialisent » à la revente. Ces frais, entre 10 et 12% pour les meilleurs SCPI, contraignent l’investisseur à envisager ce placement comme un investissement immobilier, et ce, pour une durée de 8 à 10 ans afin de lisser ces frais.

Les SCPI présentent, en ce moment, le couple rendement risque le plus intéressant du marché. Mais ce n’est plus suffisant aujourd’hui. En effet, la conscience collective souhaite obtenir de la rentabilité et un impact positif sur son environnement et sa société.

ALLIER PROFIT À LA PROMOTION DE NORMES environnementALES et sociétALES ?

Au fil du temps, les labels ISR ou ESG ont pris de l’ampleur et aujourd’hui tout investisseur en connaît la signification. Cependant, ces labels ont pendant longtemps étaient absents des SCPI, malgré que certaines d’entre elles aient présenté des fondements ISR.

Depuis octobre 2020, les SCPI ont maintenant accès au label ISR (si elles répondent aux normes) après des années de discussion auprès de l’autorité public par l’association française des sociétés de placement immobilier. Ce précieux sésame sera un gage pour les épargnants et une manière de différencier les SCPI.

Une vingtaine de SCPI en ont fait la demande, mais le label ne sera pas facile à avoir. Car le cahier des charges est important et l’étude de ces dernières se fera aussi bien au niveau du parc immobilier que de la gestion.

Parmi les SCPI candidates, la plupart date d’après les années 2000 voire même principalement après 2010.  Ceci montre que la démarche ISR reste un phénomène relativement récent. On pourra noter parmi ces dernières la SCPI Kyaneos Pierre. Cette SCPI a mis en avant le fait de rénover énergétiquement ses biens (pompe à chaleur, isolation, panneaux solaires…) plutôt que d’en construire des nouveaux, évitant ainsi la pollution de la construction (l’une des industries les plus polluantes).

Les projecteurs doivent aussi être braqués sur la mère des SCPI « vertes » : PFO2 de chez Périal. Celle-ci n’a pas attendu que le label soit octroyé aux SCPI pour lancer sa politique ISR.  À l’ouverture de la plaquette, on comprend tout de suite les enjeux, et ce, dès sa création en 2009 après le grenelle de l’environnement. Déjà présentée comme la SCPI verte du marché, elle a depuis son origine mis l’accent sur la rénovation énergétique, se fixant pour ses biens rénovés une baisse de 40% de la consommation électrique ainsi que de 30% de l’eau.

Elle n’est pas en reste sur son immobilier neuf, avec des biens aux dernières normes environnementales, voir produisant plus d’énergie qu’ils n’en consomment. C’est elle, à travers sa société de gestion Périal, qui était au front pour donner la possibilité aux SCPI à avoir accès à ce label. Elle devrait sans nul doute en être la plus méritante et montrer la voie à l’ensemble du marché.

Force est de constater que les SCPI labellisées ISR ont présenté une rentabilité supérieure au marché en 2020. Toutefois, il est encore un peu tôt pour en tirer des conclusions, vu qu’elles ne sont que 20 candidates postulant pour ce label, sur les 200 SCPI existant sur le marché. Néanmoins, il est clair que le label ISR rapporte une certaine plus-value à ces SCPI, les rendant stratégiquement plus pertinentes à long terme.

Même si certaines SCPI ne répondront pas aux critères de ce label, il ne faut pas pour autant les négliger. En effet, certaines privilégieront probablement des locataires ayant un impact environnemental ou sociétal positif, tandis que certaines SCPI fiscales pourraient s’atteler à la transition écologique des biens immobiliers.