La Française REM : allongement du délai de jouissance et revalorisation de LF Europimmo
SCPI-RENDEMENT | 2 min. de lecture
LFP Europimmo a été créé en 2014 par La Française REM, dans le but de sélectionner les biens les plus intéressants en Europe et plus précisément en Allemagne. La SCPI a connu un franc succès tout au long de 2016 et cela s’est confirmé au cours du premier trimestre 2017, la capitalisation ayant atteint plus de 220 millions d’€ à ce jour.
La stratégie 2017 du gérant est de maintenir sa stratégie d’acquisition sélective de rentabilité de biens à haute qualité environnementale avec des baux engagés sur le long terme. Le déploiement d’une telle stratégie prend plus de temps et demande plus de moyens, c’est pourquoi la SCPI a décidé de revoir ses paramètres de souscription et de distribution.
Conséquences pour les nouveaux associés
Depuis le lundi 3 avril 2017, le prix des nouvelles parts souscrites passe de 1000 à 1015€, soit une augmentation de 1,5% correspondant à l’actualisation de la valeur globale du portefeuille. Cette mesure fait donc passer le ticket d’entrée de 10 000€ à 10 150€, le nombre minimum de parts étant de 10 pour toute nouvelle souscription.
Le gérant profite ainsi du succès de la collecte de 2016 mais surtout de l’accélération sur le premier trimestre 2017 pour maximiser la levée de fonds. Cette levée de capitaux va lui permettre de poursuivre son effort de croissance sélective dans un marché où la concurrence est vive.
Afin de continuer de garantir une rentabilité nette supérieure à 5%, il est critique de ne sélectionner que des biens de haute qualité dont les baux sont engagés sur le long terme avec des locataires fiables. Une telle exigence demande un temps de prospection et de négociation considérable, c’est la raison pour laquelle le délai de jouissance a été reporté à 6 mois suivant la souscription à partir du 3 avril.
Il est important de noter que ces mesures ne concernent pas les souscriptions antérieures au 3 avril 2017 qui gardent le même délai de jouissance de 4 mois.
La plus-value de 1,5% à elle seule présente un intérêt pour les nouveaux investisseurs qui décident de souscrire avant le 3 avril. Une telle annonce génère naturellement des souscriptions importantes avant l’augmentation du prix de la part.
Conséquences pour les associés existants
L’irrégularité de la collecte et le délai d’investissement vont nécessiter une réduction des dividendes versés par part. Le taux DVM prévisionnel qui a été annoncé à 4,4% sera probablement réduit à 4%. Il s’agit bien entendu d’un ajustement temporaire de la distribution afin d’absorber les coûts d’acquisition prévus au cours de l’année 2017. Un équilibrage de la distribution sera effectué suite aux investissements.
Mécaniquement, une augmentation du prix de souscription des parts entraîne une augmentation de la valeur de retrait. Un associé souhaitant retirer ses parts pourra le faire à un prix de 933,80€ par part à partir du 3 avril. Mais étant donné l’année de création récente de la SCPI, il y a peu d’intérêt pour les associés de revendre leur part à ce stade, le risque est donc faible.
L’objectif affiché par La Française REM de ces mesures est de sécuriser un capital nécessaire à maintenir la croissance de son portefeuille d’actifs.
Une fois son objectif de développement atteint pour garantir une mutualisation suffisante des risques, LFP Europimmo aura atteint la masse critique de capitaux pour s’affirmer comme SCPI incontournable de l’investissement en Europe et particulièrement en Allemagne.
Un retour à la hausse de la distribution sera alors profitable à l’ensemble des associés, tout en conservant une capitalisation soutenue par les nouvelles souscriptions.
