Kyaneos Pierre, la nouvelle SCPI résidentielle et responsable

 

Définition d'une scpi 

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des produits d’investissement ayant comme sous-jacent des actifs immobiliers locatifs.

L’autorité des marchés financiers (AMF) est en charge du contrôle des sociétés de gestion qui gèrent les différentes SCPI. Chaque société de gestion détient un parc immobilier en accord avec la stratégie d’investissement établie dans les statuts de la SCPI. Cette composition du parc immobilier est réalisable grâce à l’apport d’investisseurs qui détiennent ensuite un pourcentage de part au prorata de leur investissement. Enfin, ces investisseurs perçoivent des loyers versés trimestriellement en rapport au nombre de parts détenues.

Il existe 30 sociétés de gestion gérant un total de 181 SCPI. L’année 2017 enregistre un record de capitalisation avec 50,3 milliards d’euros.

Il existe deux familles de SCPI :

• Les SCPI fiscales : l’investissement se fait exclusivement dans de l’immobilier d’habitation en profitant par exemple de la loi Pinel ou de la loi Malraux afin d’obtenir des réductions d’impôts.
• Les SCPI de rendement: l’investissement est réalisé dans un parc immobilier ayant pour but la recherche du rendement le plus élevé. Il peut s’agir d’investissements dans de l’immobilier de plusieurs types (commerces, bureaux, logements…).

Les SCPI de rendement se différencient en deux catégories :

• Les SCPI à capital fixe : cela consiste à fixer un capital dont les termes sont présentés dans les statuts. Ce capital ne pourra pas varier en permanence. Il y a 27 SCPI de ce type sur le marché.
• Les SCPI à capital variable : c’est-à-dire que le capital est fixé à l’origine tout comme pour les SCPI à capital fixe mais qu’il peut augmenter à la suite d’une décision d’Assemblée Générale Extraordinaire. L’achat et la revente de parts peuvent se faire à tout moment. Actuellement, elles sont au nombre de 58 sur le marché de la SCPI.

Comment investir en SCPI ?

Il existe plusieurs manières d’investir en SCPI. La première façon d’investir est au comptant, c’est-à-dire en utilisant les liquidités disponibles de l’investisseur. Les avantages sont la facilité d’investissement et les revenus immédiats, cependant la fiscalité sera plus importante sur les loyers. La deuxième manière d’investir dans ce placement immobilier est en contractant un crédit. Cela permet de profiter de taux d’emprunts faibles afin d’utiliser l’effet de levier. Les contraintes sont l’accès au financement qui peut s’avérer long et complexe ainsi que les mensualités à rembourser. La troisième option est le démembrement. Il se compose de l’usufruit et de la nue-propriété. L’usufruit donne le droit de jouir du bien, en d’autres termes de percevoir les loyers du bien. La nue-propriété permet quant à elle de disposer du bien à la fin du démembrement en ayant l’avantage d’avoir payé moins cher le prix de part de la SCPI lors de la souscription. Enfin, la dernière solution est d’investir dans les SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie. En effet, dans un contrat d’assurance-vie, il est possible de consacrer une partie aux fonds en euros et une autre partie aux unités de compte qui contiendront des parts de différentes SCPI.

Les avantages et les contraintes

Investir en SCPI procure de nombreux avantages. Tout d’abord, la mutualisation des risques est garantie par le nombre conséquent d’investisseurs sur chaque SCPI. Ensuite la société de gestion s’occupe de louer les biens et de toute la partie administrative, ainsi les investisseurs n’ont pas besoin de trouver de locataires comme pour la rente immobilière classique. Enfin, le dernier avantage est la possibilité de financer en totalité l’achat de parts sans apport à l’aide de différents modes de souscription.

Cependant, la principale contrainte est la durée de l’investissement qui doit être supérieure à dix ans pour amortir les frais de sortie conséquents ainsi que la fiscalité immobilière. Enfin, le capital et le rendement ne sont pas garantis.

Kyaneos Asset Management et sa scpi

Histoire et fondateurs 

Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuilles immobiliers basée à Avignon. Récemment agréée par l’AMF en février 2018 elle est dotée d’un capital social de 250 000€. Pour rappel, l’Autorité des Marchés Financiers est une institution financière et une autorité administrative indépendante française créée en 2003, dotée de la personnalité morale et disposant d’une autonomie financière, elle a pour mission de veiller à la protection de l’épargne investie dans les instruments financiers.

Kyaneos Asset Management est détenue majoritairement par Jérémie Rouzaud, ancien trader chez Bank Of America et gérant d’OCPVM au sein du groupe Le Conservateur. Le gérant de cette SCPI, Eric Willmann, est un ancien gestionnaire de fonds immobiliers chez Groupama Immobilier.

La stratégie de la SCPI Kyaneos Pierre est de fixer sa cible sur des actifs immobiliers d’habitation bien loin de l’immobilier d’entreprise. Ses fonds d’investissements sont essentiellement destinés à l’immobilier résidentiel sur toute la France.

Jérémie Rouzaud, actionnaire et président de Kyaneos Asset Management est un ancien diplômé de la prestigieuse Ecole HEC Business School. Trader dans le groupe Bank Of America pendant douze années, il décide de créer sa propre Société de Gestion suite à des opportunités professionnelles. De par ses relations, connaissances ainsi que son propre patrimoine Immobilier, il eut l’occasion de monter sa propre entreprise de Gestion Immobilière. En parallèle, il est aussi intervenant en Finance de marché depuis presque 10 ans, notamment dans les grandes écoles de commerces Françaises, comme HEC, Audencia ou encore GEM Grenoble. Passionné par la Finance et la Blue Economy, il tente de transmettre son savoir tout en intégrant ses valeurs personnelles.  

Monsieur Rouzaud, à l’aide de ses trois associés principaux, Guillaume Picot, Théo Jouve Lopes, et son gérant Eric Willmann ont décidé de créer cette SCPI sur des valeurs sociétales. Une SCPI écologique socialement responsable et soucieuse de l’économie locale.

L’objectif actuel est de se développer en premier temps dans le sud de la France, acquérir un maximum de biens à moindre coût pour maximiser les taux de rendement.

Dans un second temps, la société Kyaneos Asset Management souhaiterait acquérir du patrimoine immobilier sur l’ensemble du territoire national.

Le concept : « L’énergie bleue, le nouveau vert »

Mais qu’est-ce que c’est ?

L'économie bleue est un modèle économique imaginé par l’entrepreneur Gunter Pauli. Ce modèle prétend suffire aux besoins basiques en valorisant ce qui est disponible localement, en s’inspirant du vivant (bio-mimétisme) et en se fondant sur les principes de l’économie circulaire tout en dotant les déchets de valeur. La couleur bleue renvoie ici à celle du ciel et des océans pour s’opposer à l’économie verte.

Contrairement à son ainé l’économie verte, l’économie bleue vise à faire mieux que ses prédécesseurs en imitant la nature et non en l’exploitant jusqu’à usure.

Dans une optique de gage de qualité et d’engagement de création de résidences écologiques, l’AMEDE (Agence de l’Environnement et de la Maitrise de l’Energie) a réalisé un audit environnemental en englobant la totalité des immeubles de cette nouvelle SCPI arrivée sur le marché.

Quels sont les principaux objectifs de Kyaneos ?

• Le rendement financier,
• L’efficience énergétique,
• La satisfaction des locataires.

Dans le contexte démographique actuel, il est difficile voire impossible de réaliser des plus-values à la revente. Ainsi, Kyaneos a pour stratégie de cibler des villes de tailles raisonnables tels que Nîmes, Avignon (siège social de Kyaneos), ou encore Roquemaure situé à juste dix minutes de Nîmes. Ces villes comptent entre 100 à 200 000 habitants.

Ces villes où il fait bon vivre sont les lieux de prédilection d’investissement de l’entreprise de Jérémie Rouzaud car elles connaissent une forte demande de logement des ménages moyens dans un cadre agréable et boisé.

Ce concept est dédié aux foyers d’actifs rémunérés aux alentours du salaire médian français compris entre 1400 et 1800 euros nets par mois. En effet pour Kyaneos, une personne travaillant pour cette tranche de revenu doit pouvoir être logé dans des conditions favorables sans se ruiner. C’est une valeur que défend fermement Kyaneos en proposant des biens rénovés de fond en comble avec des matériaux et installations écologiques pour assurer un confort optimum à ses futurs locataires.

Une SCPI alliant écologie et performance

L’efficience énergétique d’un système est le rapport énergétique entre la quantité d’énergie délivrée et la quantité d’énergie absorbée. Moins il y a de perte, meilleure est l’efficacité énergétique.

L’efficacité énergétique est ainsi liée à la maximisation du rendement. L’augmentation de l’efficacité énergétique permet alors de réduire la consommation d’énergie à service rendu égal. Par conséquent, on perçoit une diminution des coûts écologiques, économiques et sociaux liés à la production et à la consommation d’énergie.

Cette définition reflète concrètement mot pour mot l’idée et l’objectif de la société de gestion Kyaneos.

Soucieux de participer au développement de l’écologie, Kyaneos garanti dans sa stratégie d’acquisition une « efficacité énergétique ». Elle contribue à la recherche d’optimisation des ressources environnementales, à la réduction de CO₂, de la pose de panneaux photovoltaïques ou encore de pompes à chaleur.

En effet, pour chaque bien la consommation énergétique sera évaluée avant et après les travaux, en s’appuyant sur un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) validé par l’ADEME (Agence De l’Environnement Et de la Maitrise de l’Energie). Kyaneos souhaite détenir un parc immobilier dont 90 % des logements auront un Diagnostic de Performance Energétique supérieur ou égal à D (en sachant que l’indice est évalué de « A » à « G »). L’objectif qu’elle s’est donnée lui permet ainsi de répondre aux exigences écologiques qu’elle s’est fixée.

L’écologie étant une valeur importante de l’entreprise, toute la rénovation s’est faite, sous l’audit expert de l’AMEDE ainsi que Guillaume Picot, Directeur Général de Kyaneos et professionnel de l’immobilier depuis plus de vingt ans. Il a d’ailleurs été l’un des premiers à insérer les pompes à chaleur et l’économie d’énergie en France par le biais de sa société.

Qui est en charge des chantiers du parc immobilier et de leur gestion une fois ces derniers terminés ?

Pour rester fidèle à elle-même et à ses principes, Kyaneos a décidé de s’associer à des partenaires locaux. Les travaux sont en effet effectués par des PME locales ayant un réel savoir-faire, leur proximité est un véritable atout non négligeable dans ce long processus. Pas question d’être responsable de l’accroissement de la consommation énergétique et d’émettre une quantité supplémentaire de carbone en apportant une main-d’œuvre d’autres villes ou même d’autres pays lorsque tout le nécessaire se trouve déjà sur place.

Des travaux de rénovation à la gestion locative de leurs biens, tout a toujours été optimisé dans une démarche écologique et responsable. Ainsi, la gestion locative est assurée par des agences immobilières locales et triées sur le volet.  

L’amélioration de la classe énergétique contribuera donc en grande partie au confort des locataires et à la baisse du coût énergétique. De plus, Kyaneos s’appuie sur une loi qui va bientôt être promulguée concernant la valeur verte. Cette loi, déjà existante en Allemagne, fait varier fortement la valeur d’un bien suivant sa performance énergétique. Par exemple, deux biens identiques pourront avoir un écart de prix de 5 à 20% suivant leurs performances énergétiques.

Le bien-être du locataire au centre de la stratégie

Autre objectif essentiel qu’introduit la société est le « respect du locataire » qui intègre trois points essentiels, qui représentent une note totale sur 10 d’attractivité du bien :

• Le bien-être, note sur 4 ;
• L’économie d’énergie, note sur 4 ;
• Les commodités d’accès, note sur 2.

L’évaluation de la qualité des logements se fait sur une liste de dix critères :

Le bien-être du locataire, est une notion qui ne peut être dissociée de son confort. Il comprend la présence d’une ventilation, d’une sonnette et d’une cuisine équipée par exemple.

L’économie d’énergie, en réalisant des travaux permettant de limiter la consommation d’énergie, pour tout ce qui comprend le chauffage, l’eau chaude, la chasse d’eau, la climatisation et les commodités d’accès.

Toutes ces choses sont essentielles et basiques pour un locataire, relativement aux besoins qu’il peut rencontrer dans son appartement.

Enfin, un critère relatif aux commodités d’accès garantissant une place de parking et une proximité des transports. 

On parle de valorisation des immeubles pour plus de confort pour le locataire avec des appartements mieux isolés. Mais aussi par le biais d’économies d’échelles réalisées par la Société qui groupe les équipements à l’achat, comme la pompe à chaleur, réduisant considérablement les coûts, ce qui a un impact positif pour le confort du locataire, et sur la qualité et l’attractivité des logements.

La SCPI vise donc une note supérieure ou égale à 6/10 pour 90% de ses logements.

En Juillet 2018, La SCPI Kyaneos Pierre a réalisé 3 acquisitions dans le département du Gard, dans le respect de son triple objectif.

Bien que leurs investissements soient pour l’instant concentrés dans le sud de la France, la société analyse depuis quelques mois les possibilités dans le but d’étendre leur zone d’investissement sur toute la France. Ainsi, l’objectif final est d’augmenter la capitalisation de la SCPI tout en conservant ses valeurs écologiques. Kyaneos a tout de même d’importantes prévisions d’investissement, qui lui permettront d’atteindre le triple objectif qu’elle s’est fixée. Elle communiquera à ses investisseurs de façon régulière et transparente sur l'ensemble des aspects liés à sa stratégie d'investissement et en particulier :

• Le rendement financier des fonds gérés ;
• Les économies d'énergie réalisées ainsi que la production d'énergie renouvelable, notamment grâce à l'installation de panneaux photovoltaïques ;
• La réduction de consommation d'eau ;
• Le montant de la main d’œuvre des travaux confiés à des entreprises locales ;
• La provenance du matériel utilisé pour les travaux ;
• Les modifications apportées aux logements qui auront permis d'améliorer le confort des locataires.

Enfin, même si Kyaneos améliore le confort et le bien-être de ses locataires, il reste néanmoins beaucoup d’améliorations à apporter afin de garantir un confort optimum partout en France.

Performance et rendement

Qu’est-ce qu’un rendement financier et quel est l’objectif visé par Kyaneos ?

Quand on parle de rendement financier, on désigne la contrepartie d’un risque de perte en capital. Bien souvent, rendement et rentabilité sont sujets à confusion. Il est important de souligner que le rendement financier n’est pas synonyme de performance car il est possible d’avoir concomitamment, une distribution de dividendes et une baisse de prix de la part. 

Kyaneos communique trimestriellement à ses associés le taux de distribution sur la valeur du marché, le taux de rendement interne de la SCPI ainsi que le rendement brut potentiel de chaque immeuble.

Par une demande locative grandissante issue de la baisse des prix, Kyaneos s’offre un excellent rendement financier, résultat conjoint de l’engagement énergétique et du bien-être du locataire. La pose de panneaux photovoltaïques ou de pompes à chaleur par exemple, peut s’avérer être une source d’économie énergétique, de ce fait cela favorise la croissance du rendement financier.

Ceci démontre un service locatif de qualité, qui a eu pour but de réduire le taux de vacances locatives avec des appartements reloués en moins de 5 jours, et un taux de turnover qui tend à se réduire fortement pour plus de stabilité des locataires. Ce point justifie la stratégie de Kyaneos d’améliorer le bien-être de ses locataires, cela permettant indirectement d’augmenter le rendement de ses biens.

Kyaneos Pierre se démarque des autres SCPI de par l’empreinte écologique qu’elle laisse. En effet, cette SCPI dont l’objectif est l’investissement dans l’immobilier résidentiel, reste cependant très similaire aux autres SCPI. Son rôle reste donc de permettre aux personnes souhaitant souscrire à l’achat de parts (le prix unitaire s’élevant à mille euros) de recevoir un dividende. Il est à noter que cette SCPI, nouvelle parmi tant d’autres prévoit de se frotter à d’autres géants du domaine en prévoyant un taux de rendement avoisinant les 6%, se situant au-delà de plusieurs valeurs présentes sur le marché. Ne possédant pas la notoriété des autres géants, elle reste cependant très prometteuse de par son concept. En effet comme cité plus tôt, l’investissement en immobilier résidentiel allié à l’économie d’énergie est novateur en France bien que déjà existant en Allemagne avec le groupe Vonovia.

Pour se distinguer de ses concurrents, on peut résumer les objectifs de Kyaneos comme étant d’assurer un rendement élevé pour les souscripteurs de part de la SCPI, à noter que la SCPI possédait au 11 avril 2018 mille quarante parts et qu’il s’agit d’une SCPI à capital variable, il est donc possible de voir ce nombre de parts augmenter dans les années à venir. 

La SCPI Kyaneos Pierre a été lancée fin mai 2018 et a été ouverte à la souscription le 18 du mois suivant.

Avec un prix minimum de souscription de 1000 euros, elle a déjà réussi à collecter 832 000 euros, sachant que l’objectif de capitalisation visé par la société de gestion Kyaneos est de 2,5 millions d’euros.

Sur le front de la dette, la SCPI Kyaneos est actuellement endettée à 27% de son parc immobilier, ce chiffre reste dans la moyenne des autres SCPI. L’intérêt de cette pratique est très simple : faire jouer l’effet de levier de l’endettement pour s’accaparer des opportunités d’investissement. Cette stratégie consiste à améliorer la capacité de financement de la société de gestion. De plus, vu le contexte des taux bas, les sociétés de gestion peuvent financer leurs acquisitions à hauteur de 50%, voire moins. Ainsi, elles peuvent facilement dégager un taux de rendement immobilier très attractif.

D’ailleurs, si on suit la tendance du marché des SCPI de rendement pour les années à venir, nous pouvons constater qu’en moyenne elles envisagent d’augmenter leurs niveaux d’endettement.

Pour la SCPI KYANEOS PIERRE, le montant des investissements de son  parc immobilier s’élève à 1 365 000 euros.

Uniquement résidentiels, ils se repartissent respectivement comme suit : 783 000 euros pour un ensemble immobilier à titre résidentiel localisé dans la première ceinture de Nîmes, puis 185 000 euros dans le centre-ville de Roquemaure, et enfin 397 000 euros pour un immeuble situé au centre-ville de Beaucaire dans le Gard.

Acquisitions de Kyaneos au 31/07/2018 :

Implantation	Date d’acquisition	Prix d’acquisition	Surface	Rendement brut attendu
Nîmes	Juillet 2018	783 000€	465 m2	8,1%
Roquemaure	Juillet 2018	185 000€	240 m2	10,7%
Beaucaire	Juillet 2018	397 000€	310 m2	10,2%

 

 

 

 

 

 

 

 

Les rendements attendus de ces investissements sont largement au-dessus de la moyenne du marché qui elle est à 4,5% brut.

Par exemple, pour l’ensemble immobilier situé à Nîmes, le rendement brut financier prévisionnel s’établit à 8,1%, pour un prix au mètre carré habitable après travaux estimé à 1700 euros.

Quant à l’immeuble situé dans le centre-ville de Roquemaure, il a un rendement attendu de 10,7%, pour un prix au mètre carré habitable après travaux estimé à 1030 euros.

Enfin, l’immeuble acquis dans le centre-ville de Beaucaire a un rendement brut attendu de 10,2%, pour un prix au mètre carré de 1280 euros.

Par conséquent, lorsque nous calculons une rentabilité financière pondérée sur les trois acquisitions ci-dessus, nous obtenons un rendement brut pondéré de 9,2%, pour un prix moyen pondéré au mètre carré habitable après travaux de 1410 euros.

Pour rappel, ce taux de rendement est prévisionnel et n’est aucunement garanti à la fin de l’exercice comptable de cette année. Il en est de même pour les années suivantes.

Par ailleurs, comme au sein des SCPI à fort potentiel de développement, l’équipe gérante de la SCPI Kyaneos Pierre « a la conviction qu’il est possible d’allier efficacité énergétique, rendement financier et respect du locataire ». En ce sens, il est attendu des trois acquisitions immobilières citées précédemment, une réduction d’énergie de 37,9 MWH par an.

Plus concrètement avant les travaux, 73% des biens acquis avaient une note moyenne de DPE au-dessus de D. Après travaux, ce taux est passé à 93%.

Cette démarche respectueuse de l’environnement est très appréciée par les locataires actuels des acquisitions. Par exemple à la question : « sur une échelle de 1 à 10, à combien évaluez-vous votre confort ? », ils répondent en moyenne à 8,6.

Conditions générales de souscription de parts

Les souscriptions et les versements de parts se font auprès de la société de gestion Kyaneos. Ces dernières se font par l’intermédiaire des établissements bancaires et auprès des distributeurs autorisés. A la souscription de parts SCPI Kyaneos, le nombre minimum de parts est de dix. La société de gestion est susceptible de refuser un investissement si celui-ci ne remplit pas les obligations légales et règlementaires. Il faut savoir que la société de gestion de la SCPI Kyaneos AM peut demander à tout souscripteur l’intégralité des informations ou attestations requises afin de procéder à l’identification du souscripteur.

Un minimum de dix parts est demandé pour pouvoir devenir associé à la SCPI, le prix de la part se situant à mille euros. Pour toute personne ayant souscrit à des parts de cette SCPI il faut compter un délai de carence (durée pendant laquelle le souscripteur s’engage à ne pas percevoir de loyer, afin qu’il soit réinvesti) : les revenus de la SCPI pourront être perçus à partir du premier jour du troisième mois de détention des parts, durée relativement courte lorsque l’on considère qu’en moyenne ce délai se situe pour le reste des SCPI du marché aux alentours de cinq mois.

La souscription peut se faire en numéraire par chèque ou par virement vers le compte de la société de gestion. Si l’achat de parts se fait via un crédit, les parts sont octroyées au souscripteur dès que le virement lié à la souscription est fait sur le compte de la société de gestion.

Lors de la souscription de part, la société de gestion remet des documents relatifs à cette souscription. A savoir :

• La note d’information : qui est préalablement visée par l’AMF
• Les statuts de la SCPI Kyaneos,
• Le dernier rapport annuel,
• Le bulletin trimestriel d’information
• Trois exemplaires du bulletin de souscription qui reprennent les conditions de la souscription concernée.

La valeur nominale des parts de la SCPI est de 800 euros. A chaque souscription, le souscripteur de parts sociales reçoit une attestation de propriété nominative, numérotée. Dans ce document, figurent le nombre et les références des parts souscrites ainsi que la date de jouissance de celles-ci. A noter que ce certificat ne peut être cédé et doit être restitué à la SCPI en amont de toute transaction.

A partir de la date d’obtention du visa le prix de souscription se détaille comme suit :

• La valeur nominale de 800 euros,
• La prime d’émission de 200 euros,

De ce fait, la valeur globale de souscription s’élève à 1000 euros, nette de tous frais.

Dans le cadre de la souscription de parts sociales, la jouissance est fixée au premier jour du troisième mois qui suit celui de l’encaissement des premiers loyers encaissés par la société de gestion. A noter que la date d’entrée en jouissance est également précisée sur le bulletin trimestriel et sur le bulletin de souscription.

Les parts sociales de la SCPI ne peuvent être souscrites directement ou indirectement aux Etats-Unis et par les résidents fiscaux américains. Lorsqu’une personne manifeste son souhait de souscrire ou d’acquérir des parts sociales de la SCPI, elle aura l’obligation de la certifier par écrit. Cela se fera lors de toute acquisition de parts, dans ce document écrit il devra préciser qu’il ne s’agit pas d’une US Person. Tout souscripteur doit s’engager à se conformer aux obligations de la société de gestion lors de la procédure d’identification.

Les modalités de sortie

Lorsqu’un associé souhaite revendre les parts qu’il possède dans la SCPI, trois choix s’offrent à lui :

Le premier choix, le plus répandu, est d’émettre une demande auprès de la Société de Gestion. Ses parts seront revendues lorsqu’une souscription correspondante sera émise.

Pour le second choix, plus exceptionnel, l’associé peut demander la cession de ses parts sur le marché secondaire par confrontation. Ceci se produit seulement lorsque la variabilité du capital est suspendue, c’est-à-dire la suspension du marché primaire. Il n’est pas possible de cumuler les deux modalités de sorties citées ci-dessus.

Enfin, la troisième possibilité pour l’associé est de procéder à une cession directe avec un autre investisseur sans passer par la Société de Gestion. Les conditions sont directement fixées entre les deux parties. Le prix de cession pourra être différent du prix de retrait suivant le choix pour lequel a opté l’investisseur.