L'investissement en immobilier : une valeur refuge ?

L’investissement immobilier est réputé pour être la solution préférée des français en matière de sécurité. Et comme nous le savons très bien la demande entraine l’offre, ainsi le marché de l’immobilier ne cesse de croître et est constitué d’offres toutes plus attirantes les unes que les autres.

En effet, depuis quelques temps, les taux d’intérêts d’emprunt sont de moins en moins élevés et les prix pratiqués accessibles à de plus en plus de monde. Mais il est important pour l’investisseur de connaître les bases de l’investissement immobilier et de ne pas se lancer dans un marché sans en connaître tout ce qui peu en découler, chaque secteur est différent et la dynamique d’investissement n’est pas la même partout.

De plus, l’investissement immobilier est très vaste, il peut se décliner en de nombreuses formes et peut se porter sur plusieurs biens. Cependant, il existe aussi beaucoup de raisons différentes pour avoir recours à ce type d’investissement.

La première et la plus commune est que l’investisseur cherche à se constituer un patrimoine. Investir en immobilier, c’est avoir la certitude de bénéficier d’un bien non volatile, ainsi l’investissement se fait sur du long terme. Il est important pour l’investisseur de ne pas chercher le rendement à tout prix.

L’investisseur peut aussi chercher à préparer sa retraite, l’achat du bien se fait généralement quelques années avant la fin de leur activité professionnelle et permet ainsi à l’investisseur de jouir de ce bien quand il en a le plus besoin afin de générer des revenus complémentaires.

Certains biens immobiliers permettent de bénéficier de réductions d’impôts, et ils attirent beaucoup d’investisseur. En effet, les foyer ayant beaucoup d’impôts à payer et cherchant à se constituer un patrimoine ou même à se créer des revenus complémentaires peuvent investir dans de l’immobilier de défiscalisation. Il est cependant important pour l’investisseur de comprendre les principes de ce type d’investissement la législation l’encadrant. Le dispositif légal mis en place depuis 2015 est celui de la Loi Pinel. Celle-ci a pour but de rendre plus attrayant l’investissement dans des logements neufs et ainsi booster la construction de nouveaux logements sur le territoire français. Ce dispositif permet de bénéficier d’un allégement fiscal en fonction de la période d’engagement.  (12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans ou 21% pour 12 ans). Il est possible pour l’investisseur d’acheter dans le neuf un bien éligible à la Loi Pinel ou de rénover un logement ancien pour bénéficier des avantages de cette loi. La seule condition pour bénéficier de cette réduction d’impôt est que le bien soit louer et soit situé dans une des zones Pinel (facilement trouvable sur internet), le loyer doit être aussi encadré par la loi. C’est pour ça qu’il est tout de même important de regarder la rentabilité du bien, qui peut être impactée par les loyers légaux à mettre en place, mais aussi l’emplacement du bien, un bien pouvant être alléchant sur le moment, grâce à sa rentabilité nette, ne sera pas forcément rentable à la revente, dans quelques années.

Enfin, l’emplacement. Un foyer peu décider d’investir dans un bien immobilier uniquement pour l’emplacement. Certaines personnes décident de se rapprocher de leur travail ou de leur famille. Il n’est pas rare pour les enfants de décider d’acheter un bien pour se rapprocher de leurs parents et vice-versa. Généralement les parents achètent un bien pour s’assurer que leurs enfants auront un pied à terre dans la ville où ils étudient. Ainsi, le bien est en location au début et, le temps où l’enfant étudie, est habité par la famille.

Ceci n’est qu’une liste non exhaustive des différentes raisons pour lesquels les foyers peuvent investir dans l’immobilier.

Il est cependant important de comprendre la logique d’investissement de la plupart des investisseurs en immobilier : investir dans un placement sécuriser apportant une rentabilité tout autant sécurisée.

C’est en ça qu’il faut s’appuyer car ce n’est pas tout le temps vrai, il existe de nombreux risques dans un investissement en immobilier. Il est important pour les investisseurs de se rendre compte de ça.

Comme tout investissement, l’immobilier est sensible à de nombreux risques dont certains inhérent à la nature du bien, les risques les plus courant de ce secteur sont :

• Le marché, même si le marché actuel offre de bonnes perspectives. La fluctuation des prix et des taux d’intérêts peuvent influencer, à la hausse comme à la baisse la fréquence d’achat. Attention de bien connaître la valeur réelle d’un bien avant de l’acheter, il faut aussi passer par une phase de négociation avant de finaliser l’achat afin de performer au maximum sur une rentabilité future du bien.
• La vacance locative, il est important de faire attention à la vacance d’un bien avant d’investir. En effet, si votre bien immobilier constitue le principal de vos revenus mensuel, un mois de loyer en moins vous impactera fortement.
• Les impayés, c’est le cauchemar de tout investisseur immobilier en direct. C’est pratiquement une étape inévitable, en France, pour un propriétaire. Il n’est pas à sous-estimer, surtout en France où il est assez difficile d’expulser un locataire.
• La dégradation, le propriétaire s’en rendra compte trop tard, il faut faire attention aux locataires qui habitent le bien.
• Les malfaçons, vous ne le saurez pas si vous n’inspectez pas suffisamment bien le bien, les malfaçons (s’il y en a) sont souvent caché par le promoteur.

En conclusion, l’investissement immobilier est un très bon moyen pour l’investisseur de placer son argent et de le faire fructifier de façon durable. Mais comme dit précédemment, il est important pour l’investisseur de comprendre les difficultés, les risques inhérents à ce type d’investissement et les différentes lois en vigueur dans le secteur. Notamment les lois encadrants la défiscalisation, il n’est pas aisé pour une personne sans expérience de comprendre toutes les spécificités du secteur. Bien que ce type d’investissement soit considéré comme une « valeur refuge », il faut bien comprendre tous les paramètres compris dans chaque investissement immobilier (car les paramètres ne sont pas les mêmes à chaque fois), avant d’investir. Il est important de connaître le marché et les prix en rigueurs pour le même type de bien.