Investir dans une SCPI en usufruit ? Quels avantages ?

Qu’est-ce que l’usufruit et le démembrement?

L’usufruit est le droit d’user ou de jouir d’un  bien  alors que nous n’en sommes pas propriétaires. Le droit de propriété est un droit qui se divise en deux parts distincts:

L’usufruit et la nue-propriété. Dans le cadre d’un appartement mis en location par exemple, des parents peuvent donner l’usufruit du bien à leurs enfants tout en gardant la nue-propriété. Les enfants percevraient donc les loyers de l’appartement mis en location mais les parents resteraient propriétaires du bien. L’usufruiter a pour devoir de conserver le bien dans son état et donc de payer les frais qui vont avec.

L’usufruit peut être viager, c’est à dire qui constitue au droit d'être conservé à vie, ou peut être temporaire.

Le droit d’usufruit peut être arreté lorsque la personne qui a exigé le démembrement en décide. De plus l’usufruitier peut continuer à toucher les revenus même lorsque le nu-propriétaire vend le bien. 

Mais qu’arrive-t-il en cas de décès?

Prenons l’exemple d’un couple possédant la nue-propriété d’une maison mais qui ont decidé de donner l’usufruit à leurs enfants. Le père de famille décède et la mère et les enfants décident donc de vendre la maison. Comment savoir qui touche quoi ? C'est pourquoi l’administration fiscale a décidé de mettre en place un barème administratif  dégressif avec l’âge lors de la succession: 20% de la pleine propriété lorsque l’usufruitier est agé de 81 à 90 ans ou bien 90 % lorsqu’il est agé de 20 ans ou moins par exemple.

La SCPI en usufruit

Dans le cas de la SCPI, le démembrement fonctionne de la même manière.

Le droit de propriété d’une ou plusieurs parts de SCPI serait donc divisé en deux parties distinctes : la nue propriété, c’est à dire, être detenteur de la ou des parts de SCPI, et l’usufruit, c’est à dire récolter les loyers versés trimestriellement par la société de gestion.

Il est possible d’acheter l’usufruit de parts de SCPI pendant une durée determinée. Pendant cette durée l’usufruitier percevra donc l’integralité des loyers dégagés par la SCPI et le nu propriétaire ne percevra rien. À la fin du démembrement, l’usufruit s’éteint et le nu propriétaire qui avait acheté sa part de SCPI en nu-propriété devient plein propriétaire de la ou les parts de SCPI. 

L’avantage d’acheter l’usufruit des parts de SCPI est que l’investisseur est protégé contre l’inflation. Le capital de l’usufruitier étant entièrement constitué par l’investissement immobilier. De plus une eventuelle variation dans la valorisation du parc immobilier n’aurait aucune incidence sur les loyers percus par l’usufruitier. Ceux-ci sont calculés sur le coût des travaux de construction initiaux.

Comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue propriété d’une part de SCPI ?
En règle générale, c’est la société de gestion qui determine la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété mais elle resulte du calcul économique de l’usufruit.

Le calcul varie généralement selon la durée de detention du droit d’usufruit et de la nue-propriété.

Voici les chiffres courrament proposés par les sociétés de gestion.

Sur 10 ans, 66% pour l’achat de la nu-propriété et 33% pour l’achat de l’usufruit.

Sur 5 ans 79% pour l’achat de la nu-propriété et 21% pour l’achat de l’usufruit.

Quelle est la fiscalité rattachée à l’usufruit d’une part de scpi ?

Pour les particuliers soumis à l’impôt sur le revenu, les loyers percus sont considérés comme des revenus foncier et sont donc fiscalisés comme tels. Il est donc peu intéressant d’effectuer l’achat d’usufruit en SCPI. En revanche, pour un particulier n’étant pas beaucoup fiscalisé sur ses revenus et dont la tranche marginale d’imposition est inférieure à 5,5%, cette solution peut se révéler plus intéressante. 

Pour les sociétés imposées à l’impôt sur les sociétés, les revenus sont fiscalisés à 15% ou 33,33% selon le benefice imposable de l’entreprise.

En revanche la société qui achète l’usufruit de parts de SCPI peut amortir son investissement sur la durée du demembrement et ainsi limiter l’impact fiscal sur l’immobilier de la société.

En conclusion, pour les particuliers faiblement fiscalisés et les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, l’achat d’usufruit de parts de SCPI peut se révéler intéressant.

Conclusion:

L’achat de l’usufruit d’une part de SCPI est une solution permettant de toucher l’integralité du loyer des parts sur une durée determinée (généralement 5 ou 10 ans) sans pour autant avoir donner un apport conséquent. Il permet également d’etre mis à l’abri des risques de dévalorisation du parc immobilier ou d’inflation immobilière. Ces risques sont en effet assumés par le nu-propriétaire et non l’usufruitier. Enfin l’achat d’usufruit est avantageux fiscalement parlant pour les particuliers faiblement imposés. Il profite également aux entreprises pouvant effectuer un amortissement et ainsi limiter l’impact fiscal imputer aux revenus fonciers perçus dans le cadre des loyers des parts de SCPI.