Quel est le meilleur moyen d'investir dans des parts de SCPI en cash lorsqu'on possède une tranche marginale d'imposition (TMI) élevée ?
INVESTIR-EN-SCPI | 3 min. de lecture
C'est une question qui revient de plus en plus auprès de notre clientèle et à laquelle je vais tenter de donner le plus de pistes de réponses possibles.
Le premier élément à connaître lorsque l'on souhaite investir dans des parts de SCPI, c'est la fiscalité. Sachant qu'un propriétaire de parts n'aura aucune charge à déduire de ses loyers, alors ceux-ci correspondront au bénéfice foncier. Le dit bénéfice sera imposé à la plus haute TMI à laquelle est sujet le foyer fiscal de l'investisseur et aux prélèvements sociaux de 15,5%.
SCPI et fiscalité "forte"
La seule variable étant donc la TMI, à partir de quel pourcentage l'investissement en direct n'est plus forcement très rentable ? La réponse est 30%. En effet, si on y ajoute les 15,5% de prélèvements sociaux et que l'on considère que le rendement locatif net de la SCPI est de 5,30%, alors la rentabilité nette d'impôt pour l'investisseur sera de 2,89%. Dans ce cas précis, vous bénéficierez d'un rendement équivalent à un fonds euros. Cependant, il ne faut pas oublier l'évolution du prix de la part qui pourrait venir augmenter ce pourcentage. La dernière TMI à partir de laquelle il est encore très rentable d'investir en direct à tous les coups dans des SCPI est 14%. A titre de comparaison avec l'exemple précédent, votre rendement après impôt serait de 3,74% plus potentiel de revalorisation des parts.
Mais pour les TMI supérieures ou égales à 30%, quelles sont les réelles alternatives ? Avant de les détailler, je précise que l'objectif de mon client n'est pas la création d'une rente immédiate.
La SCPI au sein d'un contrat d'assurance-vie
Premièrement, il y a l'assurance-vie (en savoir plus). En effet, certains contrats de base vous proposeront seulement de pouvoir loger des parts de SCPI. D'autres en revanche, iront plus loin en vous proposant un montage astucieux. Ils vous permettront de pouvoir acheter des parts avec un prix décoté et de faire en sorte que vous ne perceviez pas les loyers. Ces derniers serviront à racheter d'autres parts en bénéficiant de la même décote. Au final, vous investissez dans des SCPI, sans avoir l'impact fiscal et en profitant du barème de la fiscalité sur les plus-values dégressive sur 8 ans qu'offre l'assurance-vie.
Le démembrement, une alternative intéressante
Deuxièmement, vous pouvez acquérir des parts de SCPI en démembrement. En effet, il est possible d'acheter seulement la nue-propriété ou l'usufruit, selon vos besoins.
Dans le cas présent, nous allons nous intéresser à la nue-propriété. Quels en sont les avantages ? Déjà sur le prix de la part : en général, les SCPI vous proposent un démembrement temporaire sur 5 ans ou 10 ans. En fonction de la durée, la SCPI vous proposera une clé de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier. Prenons l'hypothèse des 5 ans. Le principe d'un démembrement est le suivant : pendant cette durée, l'usufruitier percevra la totalité des loyers. Ce manque à gagner pour le nu-propriétaire est comblé par le fait qu'il bénéficiera d'une décote sur le prix des parts qui sera de 21%. Sa rentabilité après 5 ans est donc la suivante :
21% / 5 = 4,20 %
A la fin du démembrement, il récupère la pleine propriété. Il percevra donc la totalité des loyers et récupèrera des parts dont la valeur aura surement progressée. Avec ce montage, l'investisseur aura évité l'imposition sur les revenus fonciers et réduit son imposition ISF. En effet, un autre avantage non négligeable d'acheter de la nue-propriété est que la somme investie sort de la masse imposable à l'ISF.
En conclusion, l'investissement dans des parts de SCPI peut de se faire de plusieurs façons mais outre l'aspect fiscal, il faut aussi prendre en compte sa situtation et ses objectifs, par ordre de priorité : âge, création de rente, durée de détention…
