Investir en SCPI pour se couvrir contre les crises

Créée il y a plus de 50 ans, la Société Civile de Placement Immobilier, plus connue sous l’acronyme SCPI, est un parc immobilier qui vous est accessible par l’achat de parts. Ceci vous octroie le droit d’être partiellement propriétaire, elle est entièrement gérée par une société de gestion qui vous confère des loyers au pro rata de votre investissement. Justifiant d’un long historique qui a traversé bon nombre de crises financières et immobilières, la collecte sur ce véhicule d’investissement n’a jamais été aussi forte sur ces dernières années. Ce marché connaît une croissance et continue à se développer avec un catalogue qui s’agrandit pour les investisseurs. Pourtant, les interrogations sont nombreuses quant au comportement de ce placement immobilier durant la crise sanitaire de la Covid-19, qui nous frappe de plein fouet.

Alors comment ce placement se veut aussi résilient face aux différentes crises des dernières décennies et quelles sont les éléments qui justifient son statut de valeur refuge, notamment dans cette période de crise sanitaire ?

Une mutualisation du risque sur plusieurs aspects

Une des grandes forces du placement en SCPI réside dans sa capacité à diluer les risques afférents à l’immobilier par une forte diversification sur plusieurs éléments.

Le parc immobilier est souvent constitué d’une multitude de biens, plusieurs centaines, voire des milliers pour certaines SCPI ! En tant qu’investisseur, votre placement est dilué entre tous les biens qui composent la SCPI, il en est de même pour la provenance de vos loyers perçus. Des centaines de locataires sont redevables à travers un bail commercial de loyers à verser à la société de gestion, qui vous en rétribuera une partie selon le rendement annoncé. Les difficultés rencontrées au sein d’un bien immobilier ou avec un locataire seront fortement réduites par ce principe de diversification et impacteront peu, ou pas du tout votre investissement.

Contrairement à un investissement immobilier direct où vous êtes le plus souvent dépendants d’un seul bien , et d’un seul locataire. Cette situation met en avant l’aspect sécuritaire et pérenne des placements, bien qu’ils puissent être impactés par une baisse de rendement ou du prix de part.

De plus, chaque SCPI peut aborder des stratégies de positionnement géographiques et sectorielles très diversifiées. Cela permet de donner accès à une multitude de stratégies pour les investisseurs dans la sélection de leurs placements mais aussi à adapter les montants à investir selon leur sensibilité d’investissement.

Une protection accrue de l’investisseur

En effet, l’investissement en SCPI est totalement transparent et l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a mis en place des normes et règles à respecter pour les sociétés de gestion afin de protéger l’investisseur.  Premièrement, une symétrie totale de l’information sur la gestion du parc immobilier et des chiffres clés est rendu public à travers des rapports annuels, bulletins trimestriels, statuts, notes…

De plus, des commissaires aux comptes et le dépositaire veillent au respect des normes comptables et au retraçage des flux entrants et sortants.

Ce cadre légal et juridique tend à rassurer l’investisseur et vise à le protéger.

Les sécurités financières sont aussi présentes au sein de la SCPI, notamment avec l’expert mandaté, qui valorise annuellement la valeur du parc immobilier, afin d’indiquer la valeur réelle qu’on appelle valeur de reconstitution d’une part. Le prix de la part que vous achetez doit se situer dans + ou - 10 % de la valeur de reconstitution donnée par l’expert. Cette obligation sécurise votre investissement sur une valeur réelle et tangible, et non spéculative, dépendante de l’offre et la demande. S’ajoute à cela le report à nouveau, réserve constituée par la société de gestion provenant du rendement non distribué de la SCPI aux associés, permettant de pallier à d’éventuelles difficultés et de maintenir le rendement par sa distribution aux investisseurs si nécessaire.

Une fois ces éléments sécuritaires pris en considération, quelles sont les caractéristiques qui justifient le placement en SCPI en période de crise ?

Un véhicule d’investissement fiable et résilient

L’investissement en « pierre-papier » dans le contexte actuel fait partie des placements répondant au mieux à la demande des investisseurs, qui eux cherchent un placement sécuritaire avec un rendement allant de 4 à 5 % par an. La mutualisation du risque tend à rassurer.

Cependant, il est important de bien sélectionner la SCPI ou les SCPI dans lesquelles investir. Certaines données sont à analyser tels que le taux d’occupation financier, la valeur de reconstitution, la qualité des locataires et des biens, la répartition sectorielle…

Concernant les chiffres de l’année 2020, la crise sanitaire a eu un impact sur la collecte avec un premier semestre en recul de 20 % par rapport au premier semestre 2019. Cependant, certains signaux forts ont prouvé la résilience de l’investissement en SCPI.

Premièrement, les rendements distribués pour la majorité des SCPI seront sur les mêmes bases que ceux de l’année 2019, certaines SCPI vont même aller plus loin en augmentant le rendement, ou encore en revalorisant le prix de part.

Ensuite, le report à nouveau constitué par les SCPI n’a pas été utilisé afin de pallier à une baisse de rendement. Le taux de recouvrement des loyers pendant cette crise sanitaire a été excellent et les sociétés de gestion ont pu maintenir leur report à nouveau en l’état.

Des opportunités se sont notamment créées durant cette crise sanitaire, avec une marge de négociation plus large pour les sociétés de gestion dans l’acquisition des nouveaux biens. En témoigne le montant total de 3,5 milliards d’euros acquis par l’ensemble des SCPI durant le premier semestre de l’année 2020, et ce malgré la période de confinement généralisée à l’échelle mondiale.

Pour conclure, l’investissement en SCPI présente les atouts nécessaires sur le papier pour résister à une crise financière ou immobilière, ce placement est l’avait déjà prouvé par le passé. Cependant, la crise du Covid-19 fut un tout nouveau « stress-test » pour le placement qui n’avait jamais expérimenté ce type de difficultés. Le constat sur le 1er et début de 2ème semestre est positif et tend à valider la valeur refuge que constitue le placement en SCPI si elle sort de cette crise sanitaire avec brio. Les chiffres indiqués et les prévisions vont dans ce sens et justifie son statut de placement anti-crise.