Investir en SCPI en Nue-propriété

Utilisé comme outil de diversification et/ou de complément de revenus, l’investissement en SCPI offre de nombreuses possibilités d’acquisition :

-       En cash

-       Par crédit

-       En démembrement (Nue-Propriété et Usufruit)

-       Dans une assurance-vie

Mais en quoi l’investissement en nue-propriété de part de SCPI est-il pertinent ?

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) dispose comme sous-jacent d’investissement, des actifs immobiliers locatifs. Ce véhicule d’investissement immobilier indirect est géré par une société de gestion. Le rôle de cette dernière est d’acquérir des immeubles afin d’agrandir son parc immobilier. En fonction de la stratégie d’investissement de la SCPI, les biens acquis divergent : santé, bureaux, commerces, hôtels, en France, en Europe …

Lorsque vous investissez dans la « Pierre-Papier », vous êtes plusieurs investisseurs. En effet, la SCPI est séparée en plusieurs parts permettant ainsi de mutualiser le risque entre les associés. En revanche, cette mutualisation ne peut guère se faire lorsque l’on investit dans un bien immobilier en direct étant donné que les recettes perçues sont uniquement liées aux loyers versés par le locataire.

Autre aspect à prendre en compte, la gestion. Travaux, rénovation, copropriété, ou autre problème de gestion ne sont pas gérés par l’investisseur mais par la société de gestion elle-même rendant ainsi cet investissement immobilier simple et pratique.

De plus, il existe deux types de SCPI :

-       Les SCPI fiscales

-       Les SCPI de rendements

Ces deux types sont bien distincts et il est primordial de bien les différencier. Tout d’abord, lorsque vous investissez dans une SCPI fiscale (SCPI Malraux, SCPI Pinel, …), vous serez investi dans de l’immobilier d’habitation et bénéficierez d’avantages fiscaux. En revanche, en étant investi dans une SCPI de rendement, la société de gestion se positionne essentiellement sur de l’immobilier d’entreprise.

Lorsque vous disposez de la pleine propriété de vos parts, vous bénéficiez de loyers. Ces loyers sont issus du parc immobilier de la SCPI et seront fiscalisés en tant que revenus fonciers. Par conséquent, la fiscalité appliquée sera le barème progressif de l’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux.

Qu’est-ce qu’un démembrement temporaire en SCPI ?

La pleine propriété d’un bien est composé de la nue-propriété et de l’usufruit. Lorsque l’on a recours au démembrement de propriété, on dissocie cette pleine propriété. De ce fait, il n’y a donc plus qu’un seul propriétaire mais deux (voir plusieurs). Un disposant de la nue-propriété et l’autre de l’usufruit.

NB : Il est possible d’avoir plusieurs nu-propriétaire et/ou usufruitiers.

Lors d’un démembrement temporaire en SCPI, la valeur de la part démembrée varie en fonction du temps du contrat et de la SCPI. En effet, chaque SCPI dispose d’une clé de démembrement différente oscillant entre 60 et 80% de la valeur d’une part pour l’investissement en nue-propriété. De ce fait, l’usufruitier se charge de la différence.

Au terme du contrat, il y a remembrement de la propriété. Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et la totalité des loyers. Durant la période de démembrement, l’usufruitier perçoit l’intégralité des loyers alors que le nu-propriétaire ne bénéficie d’aucun loyer.

Avantages d’investir dans en nue-propriété

Chaque situation patrimoniale est différente et les optimisations multiples. Des questions sur l’investissement en SCPI ? Nos conseillers sont là pour répondre à toutes vos questions, alors n’hésitez pas à nous contacter ou à consulter notre site scpi-8.com dédiée aux SCPI si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier ou, simplement, procéder à une simulation.