Investir en SCPI à crédit, c'est possible !

Se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à acheter un bien immobilier en direct : c’est ce que proposent les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Celles-ci permettent à tout individu de percevoir des loyers sous forme de dividendes. Parmi les avantages principaux des SCPI : son accessibilité du point de vue financier, sachant que la part s’acquiert à partir de 1 000 euros pour la plupart, voire moins de 200 euros pour certaines d’entre elles.

Quels que soient votre objectif et votre situation financière, sachez qu’il est possible d’acheter des SCPI aussi bien en cash qu’à crédit.

Pourquoi investir à crédit dans une SCPI ?

Cette option de financement permet de développer votre investissement initial grâce à l'emprunt : ce que l’on appelle l’effet de levier. Les dividendes perçus sont affectés au remboursement des mensualités du prêt. Dans une stratégie où tous les bons ingrédients sont réunis, vous dégagez un surplus de trésorerie.

Lorsque vous choisissez de souscrire à un crédit, vous jouissez des deux points forts suivants :

- vous conservez une certaine couverture financière, votre bouclier en cas d’éventuelle perte en capital

- vous n’avez pas besoin de disposer d’un apport personnel conséquent. Celui-ci sera calculé en fonction de la valeur des parts auxquelles vous souhaitez souscrire

Par ailleurs, vous vous constituez plus rapidement votre patrimoine grâce à l’effet de levier dont nous avons fait initialement mention. À cela s’ajoute un rendement de qualité.

Du point de vue fiscal, les intérêts d’emprunt sont déductibles de votre impôt sur le revenu. Ce, si vous choisissez d’être assujetti au régime réel d’imposition. Rappelons qu’une fiscalité optimisée permet d’enregistrer une rentabilité finale particulièrement intéressante.

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Quels sont les points de vigilance à retenir dans un investissement à crédit ?

Même si les SCPI sont les actifs à privilégier dans votre portefeuille de placements, considérez les inconvénients et les contraintes de l’investissement, notamment si vous choisissez de vous endetter. Tout d’abord, vous devez monter un plan de financement bien adapté à votre situation financière et à votre profil de risque, puisqu’il s’agit de rembourser des mensualités qui s'étendent dans le temps.

Sachez que pendant ce temps, il pourrait y avoir une éventuelle fluctuation des prix de la part (une revalorisation ou, à l’inverse, une perte de valeur). En cas de baisse importante de performance de la SCPI, notez également que les parts sont plus ou moins illiquides, ce qui implique de faire le bon choix à l’acquisition et opter pour une SCPI qui garantit une certaine tenue de route. La durée de détention recommandée est d’ailleurs de 8 ans au moins, et de 12 ans en moyenne.

Quelle stratégie pour un investissement à crédit ?

Le choix de la SCPI est déterminant afin de la conserver sur le long terme et ce, jusqu’au remboursement de la dernière mensualité. Réalisez les différents comparatifs en scrutant les performances, les frais ainsi que la qualité de la gestion qui est prise en main par un exploitant spécialisé.

Déterminez ensuite votre plan de financement : vous pouvez faire appel à un conseiller financier ou à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI) qui est en mesure d’obtenir les financements auxquels vous pouvez prétendre. Pour financer des SCPI à crédit, vous pouvez vous tourner vers le prêt immobilier, ce qui nécessite de monter soigneusement votre dossier de demande de crédit afin que celle-ci soit accordée dans les meilleurs délais.

Le plan de financement tiendra compte de votre budget de démarrage et de l’ensemble des investissements pour lesquels vous souhaitez vous lancer. En clair, il est question d'établir un budget prévisionnel et un plan de trésorerie. À retenir que le plan de financement est incontournable dans la mesure où il représente un outil de gestion clé afin d’apprécier l’impact financier de votre emprunt.

Quelques conseils pour réussir votre investissement

En premier lieu, définissez vos objectifs d’investissement. Puis, renseignez-vous sur les caractéristiques de la SCPI, de même que les risques auxquels vous êtes exposé. Vous n’injecterez votre argent que dans des placements dont vous maîtrisez le fonctionnement. Informez-vous aussi sur les différentes manières d’acquérir votre SCPI afin de mettre en place la meilleure stratégie d’investissement.

En ce qui concerne le montant du crédit, n’empruntez pas au-dessus de vos moyens financiers : vos mensualités ne doivent pas dépasser 30 % de vos revenus. Les conditions bancaires déterminent une limite en ce qu’il s’agit du montant du prêt et celui de votre apport personnel.

Bien que le marché des SCPI soit stable et peu volatil, songez toujours à bien vous informer sur son évolution, de même que celle des performances de votre SCPI. Au besoin, faites appel à un conseiller si vous aurez à réorganiser éventuellement votre portefeuille.

Comme énoncé plus haut, la SCPI est pilotée par un spécialiste de la gestion de portefeuille immobilière ; il est donc crucial de bien sélectionner ce dernier. Ainsi, la diversification est de rigueur pour une bonne répartition des risques et ce, à tous les niveaux.