Investir dans de la pierre ou en SCPI ?

Investir dans la pierre : la problématique des charges trop souvent négligée

C'est un fait : la SCPI, au-delà de ses nombreux atouts, dégage un rendement net de 5,5% en moyenne. Soit un des plus fort rendement en immobilier en 2011.
Récemment, un ami propriétaire d'une chambre de bonne dans Paris, à qui je tente de vendre les mérites de la SCPI, me répond qu'il fait bien mieux avec le rapport locatif de son bien...

Suite à cette affirmation pleine d'assurance, j'ai pris le risque de le contredire, en creusant un peu son analyse. Effectivement, il a fait une bonne affaire lors de son acquisition : 100 000 € la chambre de bonne de 13m2, louée 500€/mois. Une bonne affaire, certes. mais cela ne peut suffire à mesurer la véritable rentabilité de son bien.
En effet, les nombreux frais annexes qui viennent se greffer sur l'investissement doivent être pris en compte, comme les frais d'entretien et de travaux, les frais de notaire, d'agence, de gestion d'un hypothétique syndic, les charges de copropriété, la taxe foncière, sans compter une éventuelle carence locative... Bref, le calcul de la rentabilité nette d'un bien est assez complexe et doit prendre en compte tous ces frais pour être véritablement représentatif.

Reprenons l'exemple de mon ami, voici la description des différentes postes, mensuellement :

loyer : 500 €
charges de copropriété :
frais d'entretien : 49 €
frais de syndic : 25 €
chauffage et eau : 17 €
taxe foncière : 10 € (120€ pour l'année)
sur les 12 derniers mois : 11 loyers perçus
--> Au final, il a donc perçu 5500€ de loyer et payé 1212€ de frais. Soit un rendement net d'à peine 4,3%. On est bien loin des 6% annoncés !
S'il est un point qui est particulièrement difficile à évaluer à l'avance avec précision, ce sont bien les charges de copropriété. En effet, leur montant a augmenté sans discontinuer ces dernières années (encore +3,9% en 2010) et la tendance ne devrait pas s'inverser à l'avenir. Cette augmentation globale est imputable en grande partie à 2 postes : le chauffage et la consommation de fluides en général, ainsi que les travaux d'entretien des immeubles. Aujourd'hui, s'il existe des disparités entre les régions, le montant moyen annuel des charges s'élève tout de même à 23,2 €/m2.
Et ce n'est pas le contexte actuel qui peut rendre optimiste mon ami. En effet, les nombreuses règlementations issues des grenelles de l'environnement sont en train d'entrainer d'importantes remises aux normes. Concernant le chauffage, les flambées actuelles du coût de l'énergie ne sont pas non plus de nature à rassurer...
Une situation pas forcément très rose, mais qui m'a encore permis de clouer le bec à mon ami.
Bref, vous voulez vous éviter tous ces aléas de gestion, privilégiez les parts de SCPI à l'immobilier traditionnel.
PS : mon ami est toujours mon ami et il a même, depuis, acheté des parts de SCPI.