L'intérêt des SCPI dans un patrimoine global

Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers sont une forme d'investissement immobilier qui peuvent être comparées à toutes les autres formes immobilières: l'immobilier en direct, l'immobilier meublé. Dans la majorité des cas le but étant au final d'obtenir un complément de revenus provenant de cet investissement. 

Nous allons reprendre dans un premier temps le mécanisme général de ce placement puis nous verrons en le comparant à d'autres formes immobilières, quels sont les avantages et inconvénients. 

Le mécanisme général de la SCPI

Le mécanisme principal repose sur la mutualisation des investissements entre associés. Ces derniers sont regroupés à travers un parc immobilier qui regroupe plusieurs biens immobiliers sachant que tout est géré par la société de gestion. Chacun délègue son pouvoir de gestion à la société qui a pour objectif de maximiser les loyers encaissés.

L'avantage est que si la rentabilité d'un bien tend à être perturbée par le locataire (en fonction de vacance locative, ou d'impayés) ou par des charges (charges de gros travaux, charges non récurrente) alors les associés n'en seront que partiellement touché car les résultats sont tous mutualisés sur l’ensemble des biens.

Ensuite chacun reçoit son loyer proportionnellement à son investissement une fois que tous les frais ont été déduits et toute la gestion faite. Les associés ont pour seule démarche de déclarer les revenus versés par la SCPI.

Les avantages et inconvénients de SCPI par rapport à de l’immobilier en direct

La principale différence entre ces deux formes d’investissements est que dans un cas, une personne détiendra 100% d’un bien et dans l’autre son investissement sera réalisé sur l’ensemble du parc.

La première conséquence est que le fait d’avoir son bien permet d’avoir de l’affect. Il est facile de voir son investissement et généralement un rendement brut plus élevé qu’avec les SCPI. En conséquence le propriétaire est 100% dépendant de la réussite de sa location: en cas de problème ou de charges cela s’impute directement sur les loyers perçus.

Avec les SCPI on parle d’un rendement net il faut donc pour les comparer déduire toutes les charges du bien en direct avant de rapprocher ces chiffres. L’autre conséquence est que l’investisseur est propriétaire de parts, il peut savoir l’emplacement des biens immobiliers mais il sera plus compliqué de « palper » son investissement. 

En revanche un point fort est que le revenu est beaucoup plus stable qu’avec un bien immobilier. Le fait d’être net de charges permet sur un horizon d’investissement long, de se rapprocher de la rentabilité des biens en directs (avec un tel horizon des charges moins récurrentes apparaissent comme des travaux lourds, ravalement…). 

Dernières différences, les SCPI seront plus flexibles qu’un appartement en direct. C'est dans le sens où les montants peuvent être ajustés plus facilement en fonction du prix de part. Cependant la gestion d’un appartement en direct peut être adaptée suivant les besoins du propriétaire (le passer en meublé, ne pas le louer pendant quelques temps, faire du déficit foncier…).

En conclusion, il faut bien comprendre que les SCPI sont une forme d’immobilier différenciante de l’investissement en direct. Cela peut le compléter pour certaines personnes qui souhaitent augmenter leur patrimoine immobilier sans gestion. Cela peut aussi être une alternative à un investissement classique puisque l’on retrouve dans tous les cas les traits d’investissements immobiliers.