Est-il intéressant d'investir dans la nouvelle SCPI Novapierre Italie de Paref Gestion ?

Le début d’année 2020 est de nouveau riche en émotion pour les épargnants, entre un taux du Livret A et Livret Développement Durable revu à la baisse (le taux est ainsi descendu à 0,5% depuis le 1^er février), des fonds euros en chute libre depuis quelques années et dont les résultats 2019 confirme de nouveau la tendance à la baisse et ces derniers jours une bourse qui s’affole à la baisse dans un contexte international qui inquiète.

De même la thématique des retraites est un point de tension fort depuis la fin d’automne et le début de l’hiver avec des grèves de transport qui ont fortement handicapés les usagers franciliens.

Dans cet univers de taux sans risque bas et de fragilité en bouse, l’immobilier continue de rassurer les français, qui ont toujours eu une sensibilité forte sur cette typologie de placement, comparé aux pays germaniques notamment, dont la population a plus été orienté culturellement à investir dans l’industrie allemande plutôt que dans la pierre.

Bien sûr, tous les épargnants n’ont pas forcément l’épargne nécessaire ou la capacité d’emprunt pour se tourner dans l’immobilier mais la demande reste tout de même forte, surtout dans un contexte de taux d’emprunt peu élevé qui favorise l’effet de levier du crédit, c’est-à-dire le taux de couverture des loyers par rapport aux mensualités de crédit. Ainsi, il est désormais possible d’emprunter à un taux qui peut parfois descendre sous le pourcent alors que l’immobilier locatif permettra d’espérer du 4 à 5 pourcents net de frais et d’impôt, voir plus dans les meilleurs cas, sauf à Paris où les rapports loyers sur prix sont plus faible à cause des prix au mètre carré plus élevé.

Cependant l’investissement dans des appartements – ou maisons – locatifs peut présenter différentes contraintes de temps passé mais aussi de trésorerie avec des charges pas toujours bien maitrisés, surtout dans les gros travaux et une anxiété sur le fait de toucher les loyers ou encore avoir les lieux dégradés quand les personnes occupantes ne sont pas aussi sérieuses qu’espérer.

Ces raisons amènent de plus en plus les épargnants à se tourner vers les Société Civiles de Placements Immobiliers mieux connus sous leur acronyme SCPI. En effet ce placement permet une tranquillité d’esprit plus forte, car le gestionnaire délivre un loyer net de charge – ce qui enlève le problème de trésorerie évoqué propre à l’investissement immobilier traditionnel – et mutualisé sur un grand nombre de locataire. Ainsi si un locataire fait défaut dans l’immobilier traditionnel, l’investisseur permet l’ensemble de son loyer, alors que dans le système propre aux SCPI, plus le nombre de locataires est élevé, plus l’effet d’un bien non loué est faible sur le résultat final.

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Comme les SCPI ont désormais un historique conséquent, les premières ayant été créer dans les années soixante, l’investisseur est désormais serein avant de réaliser ce placement, qui à part ailleurs bonne presse aussi bien sur internet, qu’à la télévision via BFM Business ou Capital , mais aussi la presse écrite comme Mieux Vivre Votre Argent. Par contre , même si le principe permet de délivrer des rendements attractifs, les bonnes SCPI délivrant entre 4,5 et 6% net de charges, il reste un point important à considérer : l’imposition.

En effet, les SCPI proposant des revenus qui sont en fait la redistribution des loyers liés à l’exploitation des différents immeubles, que ce soit des commerces, bureaux, hôtel, entrepôt, bien sur la thématique de la santé comme les EHPAD ou des cliniques spécialisés… , la fiscalité est donc naturellement celle du bénéfice foncier. Cette dernière se fait à la hauteur de la tranche marginale d’impôt (c’est-à-dire la tranche la plus haute dans le système de calcul en tiroir progressif) et aux prélèvements sociaux. Ainsi pour illustrer à travers un exemple un couple sans enfant à charge qui gagne entre 55 000 et 146 000 euros après abattement se retrouve avec une tranche marginale à 30%. En y ajoutant la CSG, l’impôt finale s’élève à 47,2% soit prêt de la moitié des loyers délivrés par la SCPI.

Ce taux de taxation élevé est souvent un problème dans le choix des placements liés à l’immobilier pour les investisseurs dans des tranches marginales à 30 , 41 ou 45%. Cependant les SCPI peuvent présenter une alternative tout à fait judicieuse : en effet lorsque la SCPI achète et loue en exploitation des immeubles hors de France, le gestionnaire délivre un loyer net d’impôt sur les sociétés dans le pays dans lequel se trouve l’immeuble et la fiscalité pour un investisseur français est alors fortement réduite, quasiment divisé par trois pour donner un ordre de grandeur.

Dans ce contexte favorable, le groupe Paref qui s’était déjà fait une solide réputation de gestionnaire, parmi les plus efficaces et stables de la fin des années 90 et début des années 2000 - le groupe ayant reçu l’agrément pour gérer des SCPI en 1995 – avait déjà su se positionner parmi les premier à se positionner hors de France, à travers la création de Novapierre Allemagne , première SCPI dédiée à 100% au marché allemand et crée il y a désormais environ 6 ans.

Novapierre Allemagne a rencontré un franc succès et est souvent cité dans le podium des meilleurs SCPI depuis, démontrant la capacité du groupe à savoir gérer des actifs hors de France.

Paref veut continuer son développement en ciblant des zones géographiques précises, tout en sachant se positionner sur les actifs les plus adaptés à l’endroit choisi, tout en restant en zone euro.  Tandis que Novapierre Allemagne était consacré à des commerces situés uniquement sur le territoire Allemand, la société de gestion vient de lancer la commercialisation de Novapierre Italie, qui ciblera le secteur du tourisme Italien. Ce choix d’actif est en accord logique pour un pays qui se classe régulièrement dans le top 5 des pays attirant le plus de voyageur à travers le monde, avec pas loin de soixante millions de visiteur par an. Il semble donc tout à fait logique économiquement parlant de cibler ce point fort, Paref a donc décidé à travers sa SCPI Novapierre Italie de se consacrer à l’hôtellerie mais aussi aux résidences touristiques pour balayer l’ensemble des actifs professionnels du secteur.

L’Italie , à l’instar de la France, propose ainsi des activités touristiques variés entre la mer, la montagne, et des grandes villes très attractives comme Rome, Milan, Venise, Naples, mais aussi les deux perles de la Méditerranée que sont la Sardaigne et la Sicile.

Paref veut également coupler cette logique économique à une sélection fine des actives en visant des biens encore sous exploités soit en les rénovant, soit en travaillant sur l’exploitation  , l’idée étant notamment d’augmenter la qualité des immeuble acheter en offrant des prestations plus luxueuses et donc une montée en gamme des établissements.

Cette stratégie laisse espérer un franc succès comme sa grande sœur Novapierre Allemagne, et de belles revalorisation du parc immobilier dans les années à venir.