Est-il intéressant d'acquérir des parts de SCPI à crédit ?
INVESTIR-EN-SCPI | 4 min. de lecture
En 2019, plus de 60% des français évoque que la constitution d’un patrimoine immobilier se situe comme l’objectif principal notamment sur le long terme. Particulièrement important dans la constitution de projets futurs, réaliser cet objectif s’avère particulièrement difficile car il faut réussir à conserver un niveau de sécurité exigeant tout en offrant un rendement intéressant. Ce développement est complexe à atteindre notamment dans l’immobilier locatif pour de nombreuses raisons que l’on peut developper comme les prix pour avoir accès à de l’immobilier classique ou encore les difficultés liées à la gestion. Ces problèmes peuvent entrainer de la frustration et de la déception pour un investissement conséquent et pas toujours abordable pour l’ensemble des français qui souhaitent investir dans ce secteur. Concernant l’immobilier d’entreprise est quant-à lui, réservé aux professionnels et même s’il permet d’obtenir un rendement plus attractif, il reste difficile d’y parvenir.
L’acquisition des SCPI
Les SCPI se positionnent comme étant un investissement dans l’immobilier tout en ayant l’avantage d’être disponible à des prix tout à fait attractif. Qu’il s’agisse de l’acquisition de part en pleine propriété, en démembrement, via une SCI ou encore à crédit, plusieurs formats sont disponibles pour se lancer dans un projet de constitution d’un patrimoine immobilier. L’avantage du crédit avec les SCPI est double : d’une part, le montant investi est remboursé en partie par les loyers perçus par les SCPI, la gestion étant inexistante et les parts de SCPI connaissent des revalorisations permettant ainsi d’obtenir des loyers et des plus-values immobilières sans être intervenu directement sur le projet. D’autre part, il est important de cumuler le fait que les taux du crédit de ces investissements atteignent des records en étant très faible, cela permet de bénéficier de mensualités très faibles et donc d’un effet de levier crédit très important. En d’autres termes, il s’agit d’investir par exemple 200 000 € tout en ayant dégagé uniquement 20 000 € d’épargne.
Si l’acquisition des parts de SCPI en cash est pertinente afin de diversifier son patrimoine, de se constituer un patrimoine immobilier, d’obtenir un revenu complémentaire ou encore de d’investir sur le long terme pour réaliser des plus-values, le même investissement à crédit peut susciter des interrogations notamment sur la performance de ces dernières et sur les taux d’intérêts. Quelles sont les avantages d’un tel investissement à crédit ?
Les SCPI à crédit : un rendement stable et performant contre des taux très faible
Les deux premiers arguments à regarder au sein de cet investissement sont les rendements et les taux d’intérêts. Afin d’effectuer un rapide tour d’horizon, les rendements des SCPI d’entreprise (bureaux, boutiques, entrepôts) se situent autour de 4,4% en moyenne sur l’ensemble de l’année 2019. Pour les meilleurs d’entres elles, il est possible de franchir les 5%. Au delà de ces seuls données, les SCPI représentent un ratio rendement/risque encore rarement observé sur le marché. La société de gestion permet d’éviter une gestion conséquente, s’occuper de la redistribution des loyers, les baux locatifs sont plus protecteurs et les différents investissements à l’étranger sont également positif pour la fiscalité des loyers. On observe donc une mutualisation du risque et un rendement attractif pour un ticket d’entrée accessible. Ces rendements sont jumelés à un taux d’occupation des SCPI de 88% en moyenne, permettant également de se rendre compte du succès de ces dernières dans le roulement des locataires.
Le deuxième argument pour expliquer de réaliser cet investissement à crédit est le taux d’intérêt qui est très faible. Historiquement bas depuis 2016, la reprise de la conjoncture en Europe permet à la BCE de maintenir un niveau de rachat d’actifs et de libérer des liquidité sur le marché (ce qui a pour effet de garder les taux d’intérêt très bas autour en moyenne à 1,6 hors assurance en 2018). L’effet de levier désigne comme mentionné ultérieurement la possibilité de financer l’acquisition d’un patrimoine immobilier sur du long terme à des mensualités très basses. En conclusion, les taux d’intérêts très bas et les rendements attractifs des SCPI permettent de réaliser des opérations financières conséquentes mais pouvant être financée à moindre cout. De plus l’effet de levier de crédit désigne également le fait que lors de l’acquisition de parts de SCPI en cash, l’apport est direct et se limite au montant maximum que l’investisseur pourra investir. Or dans cette situation, à crédit, l’investisseur peut effectuer un apport pour obtenir des montants plus conséquents et donc ainsi de bénéficier d’un patrimoine plus important à la sortie. Evidemment les données ne reflètent pas parfaitement la réalité mais permettent de donner un ordre de grandeur et une idée de la stratégie pouvant être appliquée par les épargnants.
Les SCPI : des avantages multiples au sein du crédit
Les SCPI se caractérisent comme un couple rendement/risque très attractif de part à la fois les garanties et les rendements. En mutualisant les risques grâce aux baux locatifs, grâce aux investissements réalisés dans de nombreux pays ou régions ou encore sur plusieurs biens permets de limiter l’impact potentiel des impayés. Encore une fois il est interessant de rappeler que le taux d’occupation est de 88%. A coté de cela on remarque que les SCPI détiennent des biens depuis plusieurs années, des dizaines parfois et anticipent les travaux ou projets qui vont être réalisés à l’avance. Cette double gestion permet de sécuriser ce type d’investissement et d’anticiper les rénovations à venir pour éviter que les loyers ne chutent brusquement. Enfin la possibilité d’acquérir des parts sous différentes formes permet aux investisseurs d’avoir de nombreux choix pour un investissement sur du long terme.
En conclusion, le rendement risque offert par les SCPI demeure exceptionnel grâce à des taux historiquement bas. Un double avantage se dégage avec des mensualités très faible et l’accès à un patrimoine immobilier. Bien que les taux ont connu une remontée fin 2016, l’effet de levier permet toujours de maximiser son investissement. Couplé aux avantages de l’achat de part de SCPI offre à l’investisseur des conditions idéales pour un crédit et un projet futur.
