Payer moins d'impôts avec la pierre papier

Je défiscalise, tu défiscalises, il défiscalise etc. Il existe plusieurs façons de défiscaliser pour réduire la facture fiscale. Nous allons ici nous intéresser au déficit foncier à travers la SCPI, mais pas n'importe laquelle, comme outil de défiscalisation.

Petit rappel : les SCPI appartiennent à deux grandes catégories qui sont les SCPI de rendement et les SCPI fiscales. Les premières ont pour vocation de procurer une rémunération attractive supérieure à celle des obligations, des livrets ou encore des fonds en euros des contrats d'assurance vie. Pour servir un bon rendement, elles investissent dans des locaux professionnels comme les bureaux, murs de boutiques, entrepôts, parkings etc. Les deuxièmes ont une autre philosophie de gestion qui réside en des investissements dans des biens résidentiels à travers la loi Duflot, la loi Malraux et la SCPI de déficit foncier.

La SCPI Duflot : à partir du 1^er octobre prochain, et dans les grandes lignes, vous bénéficierez d'une réduction d'impôt de 21% sur la base de 95% du montant de votre investissement plafonné à 300 000 euros dans des logements neufs ou anciens rénovés mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans. La carotte fiscale entre dans le plafond global des niches fiscales limité à 10 000 euros.

La SCPI Malraux : elle relève de la loi Malraux qui concerne les biens faisant l'objet de lourds travaux de rénovation situés dans des quartiers présentant un caractère historique, esthétique ou culturel. La réduction d'impôt est de 22% ou 30% plafonnée à 100 000€ de travaux et étalée sur la durée des travaux sans jamais dépassé 4 années.

La troisième à laquelle nous allons ici nous intéresser est la SCPI de déficit foncier.

Elle investit dans des bâtiments anciens à rénover ou avec des travaux de réparation afin qu'ils répondent aux normes de construction actuelles. Les biens immobiliers doivent se situer dans des centres villes, là où les risques de vacances locatives et de dépréciation du patrimoine sont moindres. Elle permet au porteur de parts de bénéficier du régime fiscal dit "déficit foncier". L'investisseur peut déduire la quote-part des dépenses de rénovation, d'entretien et d'amélioration de ses revenus fonciers, réduisant voire gommant l'impact fiscal, et l'imputer sur son revenu global dans la limite de 10 700 euros par an.

Ce dispositif fiscal est essentiellement adapté aux contribuables dont la tranche marginale d'imposition est supérieure ou égale à 30%. Ce type d'investissement ne fait pas partie des niches fiscales années et relève du droit commun.

Comment ça marche ?

 Il s'agit d'une SCPI à capital fixe qui achète et remet à neuf des immeubles résidentiels pour être par la suite loués. Ces immeubles peuvent disposer de locaux commerciaux en rez-de-chaussé. L'apport des investisseurs particuliers sert à financer les travaux qui vont durer 2 à 3 ans par exemple. Ensuite, la SCPI loue les biens pendant une période déterminée à l'issue de laquelle la SCPI est dissoute, les immeubles sont vendus et les associés récupèrent le capital majoré d'une éventuelle plus-value.

Prenons l'exemple d'Amundi Immobilier qui vient de lancer Amundi DEFI Foncier.

La période de souscription (ou d'augmentation de capital) est ouverte jusqu'au 16 décembre 2016. Elle investira majoritairement dans l'immobilier résidentiel en engageant des travaux de rénovation afin d'adapter un immeuble vieillissant aux standards locatifs actuels. A noter que pour profiter du régime foncier dès 2015, il faut investir avant le 16 décembre 2014.

La durée de conservation des parts est de 15 ans avec un délai maximum d'environ 17 ans pour permettre la liquidation totale du patrimoine. Les investissements seront principalement réalisés en Ile-de-France et dans les grandes métropoles régionales. La SCPI se réserve la possibilité d'allouer ses investissements à d'autres classes d'actifs telles que les bureaux, les commerces, les hôtels. Elle ne dégagera pas de recettes locatives et financières durant une période de 36 mois après la clôture de souscription qui correspond au délai de constitution et de rénovation du patrimoine, et de sa mise en location. La génération de revenus locatifs devrait intervenir entre 2017 et 2018.

En résumé, le mécanisme du déficit foncier est un dispositif qui :

• n'est pas soumis au plafonnement des niches fiscales
• permet d'imputer le déficit foncier résultant de certaines dépenses de travaux sur :
• les revenus fonciers existants sans plafonnement de dépense
• les revenus fonciers futurs sans plafonnement de dépense mais dans la limite de 10 ans
• le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an
• permet de déduire les intérêts d'emprunt immobiliers nécessaires à l'acquisition de parts de SCPI.