Imposition SCPI : comment déclarer ?

Les revenus que perçoivent les souscripteurs de parts de SCPI sont affiliés à un régime fiscal spécifique. En réalité, il existe deux régimesdans lesquels un associé de SCPI peut déclarer ses revenus perçus : le régime réel, et le régime du micro-foncier.

Le micro foncier pour les revenus de SCPI

Le régime du micro-foncier permet au détenteur de parts de SCPI de pouvoir bénéficier d'un abattement égal à 30%, imputable sur les revenus bruts fonciers générés. Mais un tel avantage fiscal ne s'obtient pas aussi facilement, et ainsi le détenteur doit respecter trois conditions sine qua non pour pouvoir en profiter.

La première condition concerne le montant des revenus perçus : ceux-ci ne doivent pas excéder un montant total annuel de 15000€. La deuxième condition est que le souscripteur doit obligatoirement percevoir d'autres revenus fonciers (location immobilier « nu » et ce sans disposer des avantages fiscaux) Par exemple un appartement ou une place de parking en location. La troisième et dernière condition est que l'associé ne doit pas détenir de parts de SCPI ou alors de biens immobiliers, qui bénéficient déjà d'un  régime fiscal particulier (loi Scellier, Robien…). Si l'associé répond positivement à ses trois conditions, il peut opter pour le régime du micro-foncier et bénéficier de l'abattement de 30%. Il convient de rappeler que les associés perçoivent des revenus nets au fil de l'année, l'écart avec les revenus bruts est d'environ 20-30%.

C'était la partie théorique. Côté pratique, la déclaration du montant se fait sur la déclaration 2042, rubrique Revenu Fonciers → Micro foncier ligne 4BE.

Le régime réel des revenus fonciers pour les revenus des SCPI

L'autre régime afférant à la déclaration des revenus de SCPI est le régime réel. Une seule condition doit cependant être appliquée : le total des revenus perçus doit forcément être supérieur à 15000€ sur l'année. Il est toutefois possible d'opter pour ce régime fiscal, même s'ils sont inférieurs à 15000€, mais il aura l'obligation d'exercer l'option du régime réel pendant 3 ans.

Ce régime reste extrêmement intéressant et performant si le souscripteur a réalisé l'acquisition de parts de SCPI à crédit, dans le cas où les intérêts d'emprunts + les charges génèrent un montant supérieur à l'abattement du régime micro-foncier de 30%.

Un calcul difficile à réaliser pour savoir quel montant le souscripteur doit déclarer ? Pas du tout, l'équation est simple :

Revenus fonciers Nets = Loyers Bruts - (Charges + Intérêts d'emprunts).

Chaque SCPI adresse à ses actionnaires le montant des revenus nets à déclarer, frais de gestion et charges. Aucun souscripteur n'a donc besoin de jouer au fiscaliste pour comprendre le montant à reporter sur sa déclaration.

En cas de bénéfice foncier, il convient de reporter le montant sur la déclaration n° 2042. Dans le cas cette fois-ci d'un déficit foncier, il faut également le reporter sur la déclaration, cependant ce dernier reste plafonné à un montant de 10700€.

Et la cession des parts dans tout ça ?

En cas de cession, il convient d'effectuer un calcul pour identifier une plus-value éventuelle (c'est généralement le cas). Cette plus-value résulte de la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition. Depuis le 1^er février 2012, il est possible en cas de cessions de parts de bénéficier d'un abattement, en fonction de la durée de détention des parts :

Entre la 6^ème et la 17^ème année de détention, l'abattement s'élève à 2%, puis passe à 4% pour les parts détenues entre 18 et 24 ans. Enfin au delà de 25 ans, l'abattement s'élève à 8%. En cas de cessions des parts après 30 ans, les plus-values sont totalement exonérées d'impôts. Le taux d'imposition relève du régime des plus-values avec un taux à 19% + les prélèvements sociaux de 13,5%.

Maintenant que tout a été expliqué, à vos déclarations !

Nicolas Peycru