L'impact du nouvel IFI sur le marché de l'immobilier et des SCPI

État actuel de l’immobilier en France

Le marché de l’immobilier en France a connu une période de croissance durant ces quatre dernières années. Cette augmentation peut s’expliquer par différents facteurs mais il existe également une disparité en fonction des différentes régions et surtout en fonction des zones rurales et urbaines. De plus, la croissance entre les différentes villes n’est pas également répartie non plus. On observe de très forte variation pour les villes de Paris (+5,8%), Bordeaux (+16,5%), Lyon (+7,7%) et Nice (+5,8%), à l’inverse les villes de Montpellier et Lille ont vu leur valeur immobilière baisser de respectivement 1,9% et 0,2% pour l’année 2017. On observe sur le marché parisiens une évolution du prix du marché de l’ordre de 35% sur la période 2008-2018.

De manière globale, l’étude du cabinet Xerfi indique que l’indice des prix de l’immobilier a progressé de 3,7% en 2017. Cette progression devrait continuer dans les années à venir pour atteindre 3% en 2018 et 1,7% en 2019. De plus, le nombre de transaction de l’ancien s’est accentué de 14,5% en 2017 où l’on enregistre un volume de transaction de plus de 1 million de logements.

Les facteurs qui sont responsables de cette hausse sont en premier lieu des taux d’emprunts historiquement bas, les primo-accédant bénéficient à l’heure actuel de taux aux alentours de 1,5% sur 20 ans. Les taux sont en effet repartis à la baisse en mai 2018 pour atteindre le même niveau que leurs plus bas historiques en octobre 2016. De plus, la politique du prêt à taux zéro renforce l’attractivité du marché immobilier. Ce dispositif permet pour les nouveaux propriétaires d’un bien neuf ou d’un bien ancien avec des rénovations de bénéficier d’un taux nul sur une partie du montant. La condition à remplir étant de ne pas être propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Enfin, la mise en place du dispositif Pinel accentue également la demande en investissement immobilier dû à sa réduction d’impôt.

Principe de l’IFI

La transformation de l’ISF en impôt spécifique sur l’immobilier nommé IFI (impôt sur la fortune immobilière) a été précisé par le projet de loi de finance 2018.

L’IFI prendra en compte uniquement le patrimoine immobilier des contribuables français, exit donc les différents portefeuilles d’action tel que PEA, comptes titres ou assurance vie. Les signes extérieurs de richesses tel que yachts ou voiture de luxe seront également exclus de la base imposable.

Le barème reste identique à celui de l’ISF, les contribuables seront donc redevables de l’IFI à partir d’un patrimoine immobilier estimé à 1.300.000 € avec un abattement de 30% de la valeur de la résidence principale. Le barème d’imposition est lui applicable dès 800.000 € lorsque l’on dépasse le seuil des 1.300.000 € selon le barème ci-dessous.

Impact sur le marché de l’immobilier

Nous observons actuellement sur le marché immobilier une situation de tension immobilière où la demande de logement est supérieur à l’offre, c’est en effet le cas dans la majorité des grandes villes en France. Certains professionnels de l’immobilier pensent que la mise en place de l’IFI ne fera qu’accentuer cette pénurie de logements locatifs. En effet, les investisseurs privés risquent de se désintéresser des investissements locatifs, ce qui renforcera la pénurie et donc fera augmenter les prix de l’immobilier.

Selon Bertrand Cadeau, le président d’Orpi déplore le fait que les investisseurs privés soient considérés comme des rentiers alors que ce sont des agents économiques à part entière qui contribuent à réguler le marché et à faire fonctionner l’économie. La construction d’un logement locatif permet de faire marcher l’économie réelle pour les travaux qu’elle nécessite et les artisans qu’elle emploi. En conclusion la fuite des bailleurs privés entraîneraient une tension sur les prix.

L’IFI et les SCPI

La mise en place de l’IFI n’est pas une bonne nouvelle en ce qui concerne la collecte des SCPI puisque cela rend le placement moins attractif fiscalement pour les contribuables redevables de l’IFI. D’autant plus que l’investissement en SCPI convient parfaitement à des personnes souhaitant préparer leurs retraites en ayant des revenus complémentaires, en revendant par exemple des appartements dont ils ne souhaitent plus s’occuper de la gestion. Ces personnes proches de la retraite ont un patrimoine supérieur à la moyenne et ont une probabilité plus élevée d’être assujetti à l’IFI. Nous pouvons donc raisonnablement suggérer que la mise en place de l’IFI aura un impact négatif sur cet investissement. Il n’existe actuellement pas de statistique sur la valeur patrimoniale des investisseurs en SCPI, ce placement pouvant tout aussi bien correspondre à un petit épargnant qu’aux grandes fortunes.

Il existe cependant un moyen de ne pas être redevable de l’IFI en investissant en SCPI. Cette solution est le démembrement temporaire de SCPI, il s'agit du même principe que le démembrement temporaire dans l'immobilier classique. Lorsque l’on investie avec ce dispositif, l’usufruitier est redevable de l’IFI mais pas le nu-propriétaire. Cela permet effectivement de bénéficier d’une décote sur le prix de la part et au terme du démembrement d’avoir eu un rendement non fiscalisé. Pendant toute la durée du démembrement les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas fiscalisées.

Le marché des SCPI et de l’immobilier locatif risque en conclusion de n’être que partiellement impacter par cette mesure. En effet, les SCPI étaient dans tous les cas déjà assujetties à l’ISF, cela ne risque donc pas de faire baisser la demande. Il y a cependant une collecte plus importante qui aurait pu survenir si les SCPI n’avaient pas été prévue dans l’IFI. Cependant, certains investisseurs qui étaient auparavant redevables de l’ISF, notamment parce qu‘ils possédaient beaucoup de patrimoine financiers ne seront plus assujettis à l’IFI et auront donc une incitation à diversifier leur patrimoine sur de l’immobilier ou des SCPI.  

De plus, on peut considérer que cette baisse de la pression fiscale va permettre aux investisseurs de se réconcilier avec les investissements. Cela est l’occasion pour les investisseurs de réfléchir à une nouvelle allocation de leur patrimoine global. Les conseillers en gestion de patrimoine sont à même de réfléchir à ces problématiques et de proposer des solutions adaptées.