L'impact du COVID 19 sur les SCPI investies dans l'hôtellerie

De nombreuses entreprises traversent une crise inédite en 2020 due au confinement qui a touché les pays les uns après les autres, ce qui a entrainé une première, à savoir une économie mondiale quasiment à l’arrêt, à part certains secteurs comme les commerces alimentaires ou le numérique. Les indices boursiers mondiaux ont été fortement impactés en mars, avant de rattraper une partie des pertes. En France, le gouvernement a par exemple mis de nombreuses aides en place comme le chômage partiel ou des prêts aux entreprises garantis par l’état.

Toutefois ces indices boursiers posent aujourd’hui question car ils ne reflètent pas à quel point certaines entreprises ont souffert ou continueront à connaitre des périodes difficiles dans les mois voire années à venir comme l’aviation ou l’hôtellerie par exemple.

Même si la bourse a repris une partie de ses pertes, ou que certains considèrent que c’était le moment de rentrer en bourse sur des points de valorisations moins élevées, aux yeux du grand public la chute brutale des actions sur deux à trois semaines en mars à raviver les craintes connues au début des années 2000 lors de la bulle internet ou de la crise des subprime en 2007/2008.

A côté de cela, les taux de rémunération des comptes sur livret restent toujours dérisoires, ce qui amènent les investisseurs à cherchés des investissements moins volatiles et à se tourner vers l’immobilier. Sur ce secteur, beaucoup annonçait de fortes chutes à venir en début de confinement, qui n’ont finalement pas eu lieu. Cela a de nouveau rassuré les personnes cherchant à faire des placements, sachant que les français ont toujours mis les placements dans la pierre en avant depuis des décennies, contrairement à nos voisins germaniques par exemple.

Toutefois, l’immobilier possède toujours les mêmes contraintes, la plus forte, en dehors de la durée de garde inhérente aux frais immobiliers (notaire et agence), étant bien sûr de gérer ses propres biens locatifs avec les risques de charges, mais aussi sur les défauts de loyer ou tout simplement le côté chronophage d’avoir à s’occuper des problèmes avec ses locataires en plus de son travail au quotidien. Ces contraintes expliquent le fort succès des SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) des dernières années, le gestionnaire s’occupant de tout le quotidien, l’investisseur n’ayant plus qu’à recopier son résultat à l’année à partir de l’IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui lui ai envoyé annuellement par la société de gestion. De plus le principe même d’un placement en SCPI permet une mutualisation du risque locatif, ce qui apporte aux investisseurs de la sérénité sur leur placement.

Les SCPI montrent leur force depuis las années 60, cependant, le contexte actuel lié au COVID-19 a-t-il un impact sur le modèle des SCPI ? La réponse dépend bien sûr de la stratégie suivie par chaque gestionnaire. Ainsi les SCPI qui se positionnent sur la santé, les commerces alimentaires, les entrepôts pour les e-commerces n’ont suscités aucune inquiétude. Mais en est-il de même sur les SCPI dans les bureaux ou l’hôtellerie ?

Les communications réalisées pendant le confinement par les sociétés de gestion qui sont considérées comme les meilleurs du marché depuis plusieurs années ont eu tendance a rassuré les investisseurs, de par leur discours transparent mais surtout des résultats qui étaient très peu impactés pour la plupart des secteurs. Il était aussi à noter que le confinement n’a pas été aussi stricte dans tous les pays, La France, L’Italie et l’Espagne connaissant des conditions bien plus drastiques que l’Allemagne par exemple sur la période mars à juin.

Toutefois les SCPI qui ont optés pour des achats dans des hôtels (soient avec un pourcentage à la marge dans certaines SCPI, soient à 100% dans le cas d’Atream Hôtel) ont forcément eu plus de problèmes de fermeture des établissements. Ces SCPI aimaient mettre en avant les années précédentes l’importance du tourisme en Europe, ou encore le bon fonctionnement des chaines d’hôtellerie plus orientées sur une clientèle professionnelle. Un autre point fort naturel était la durée importante des baux, qui pouvaient souvent atteindre voir dépassés les 25 ans, ce qui couplé à la mutualisation des risques propres aux SCPI qui investissent dans de nombreux actifs immobiliers, permettaient de mettre en avant la solidité d’une rente locative sur le long terme.

Ces certitudes ont volés en éclat de manière brusque avec un scénario qui n’avait jamais été imaginé jusque là, celui du confinement et donc de la fermeture des frontières. Les deux secteurs économiques les plus touchés aujourd’hui par le COVID-19 semblent bien sûr être l’aviation et le tourisme. Les spécialistes, en dehors de craindre l’effet désastreux qu’engendrerait un éventuel nouveau confinement, sont inquiets même si celui-ci n’avait pas lieu. En effet, l’impact sur ces secteurs est estimé à de nombreuses années, les Américains attendront par exemple sans doute de nombreuses années avant de voyager de nouveau en dehors de leur frontière, tout simplement comme « avant ».

En dehors du manque à gagner sur les touristes étrangers qui ne viennent plus, le confinement a eu aussi pour conséquence de favoriser le rapprochement familial pour les vacances, plutôt que se retrouver à proximité d’inconnus.

Aujourd’hui, au plein cœur de l’été, il semble désormais évident que les habitudes ont changées, sans compter que les déplacements entre pays sont fortement limités voire impossible.

Ce contexte sanitaire exceptionnel a bien sûr eu des conséquences désastreuses sur les taux d’occupation des hôtels. Les hôteliers espèrent aujourd’hui que le pire soit derrière eux. A titre d’exemple illustratif, la SCPI Atream Hotel a dû subir la fermeture de 93% des établissements de son parc immobilier en avril 2020 car le secteur du tourisme n’était bien sûr pas considéré comme un secteur essentiel au même titre que la santé en plein cœur du confinement.

Aujourd’hui, même si le secteur est en pleine reprise, les chiffres communiqués dans les journaux télévisés ou dans la presse montrent un net recul d’activité entre juillet 2019 et juillet 2020, les spécialistes du secteur espérant que le mois d’août limite la casse. Les taux de réservation ne sont pas bien sûr pas optimums dans ce qui est normalement le mois le plus chargé de l’année, mais les hôteliers espèrent qu’une météo clémente sur le mois d’août et septembre permettrait de connaitre des réservations de dernière minute, les vacanciers attendant souvent de voir la situation au jour le jour plutôt que de réserver longtemps en avance dans un contexte si incertain.

Les gestionnaires des SCPI – et donc surtout Atream Hotel qui est aujourd’hui la SCPI référente 100% hôtellerie – font donc au mieux au quotidien. Leur effort de communication sont à louer dans ce contexte pour communiquer aux investisseurs à travers des lettres d’information, sans se défiler. De même, le gestionnaire a choisi de rester au plus proche de ses locataires en mettant en place des reports voir des exonérations de loyer dans les cas les plus critiques pour ne pas mettre la santé économique de ses exploitants hôteliers encore plus en péril. En prenant un peu de recul, il est évident qu’il n’y a pas de solution miracle possible et que le plus important est d’assuré la pérennité financière de ces groupes. De plus, il est facilement imaginable que ses locataires dans la difficulté aujourd’hui seront reconnaissants d’avoir été soutenues plutôt que contraint à payer « normalement » des loyers qui avaient été prévus dans les baux commerciaux, signés à une époque où ce genre de situation semblait impossible. Le monde a forcément changé en 2020 et savoir s’adapter semble être la meilleure solution.

Il est toutefois évident que le gestionnaire ne pourra pas délivrer un loyer normal aux investisseurs en retour, et que des forces baisses sur le pourcentage distribué en 2020 ont déjà été actés. Mais dans la situation actuelle, pouvait-il en être autrement ? Aux investisseurs de comprendre aussi que le secteur est indéniablement touché et que la solidarité est la meilleure des réponses, et qu’il faut mieux savoir souffrir en restant uni que provoquer des faillites en faisant fi du contexte lié au COVID-19. Le jour où le monde en aura terminé avec cette épidémie, les hôtels et donc en conséquence les SCPI qui se positionnent sur l’hôtellerie connaitront de meilleurs résultats qu’aujourd’hui.