Immorente : Une SCPI à 1,4 milliard d'euros

Depuis sa création en 1988, la SCPI Immorente a su s'imposer sur le marché des Sociétés Civiles en Placements Immobiliers, en particulier dans le domaine des murs de commerces. Gérée par Sofidy, sans avoir à subir de pressions exercées par d'autres groupes, la stratégie est toujours restée indépendante, dans le seul intérêt des souscripteurs. Et ces derniers l'ont bien compris : des demandes soutenues de souscriptions ont permis d'atteindre aujourd'hui un capital de 1,414 milliards d'euros ! Plus les résultats sont bons, plus les souscripteurs affluent, et plus ils affluent, plus la taille du parc augmente. D'où vient cette réussite ? Cette réussite entraine-t-elle des risques?

Les raisons de la réussite d'Immorente

Un patrimoine diversifié pour une plus grande sécurité . La diversité des actifs comprend deux aspects : géographique et de composition. Cela signifie que les biens immobiliers se situent quasiment à parts égales entre la province d'un côté, et Paris et sa région de l'autre. Cette répartition permet de pondérer les fluctuations du marché en gardant une évolution plus stable. Pour ce qui est de la typologie des actifs, même si l'essentiel concerne des murs de commerce, il faut en distinguer le lieu. Deux grandes catégories distinguent les biens en centres-villes et ceux en périphérie, les 20% restants étant surtout des bureaux.

Des immeubles et des locataires de qualité : Pour éviter les problèmes de rénovations et de gros travaux, Immorente fait toujours le choix d'investir dans des biens immobiliers neufs ou en très bon état, afin de ne pas augmenter les charges. Et les locataires sont eux aussi en parfaite santé ! Avec des occupants qui se nomment BNP Paribas, La Poste ou encore Leader Price, pas de risques d'impayés. Les loyers arrivent à l'heure et le taux d'occupation demeure élevé (au-delà de 94% depuis 1988).

Une vision à long terme : Le gérant d'Immorente, Sofidy, considère la stratégie à long terme comme une condition inévitable pour poursuivre son développement et faire de l'investissement des souscripteurs un placement aussi sécurisé que rentable. Les choix sont toujours faits dans cet esprit, que ce soit au niveau des acquisitions que dans la gestion proprement dites .

Les risques de la SCPI Immorente

De janvier 2009 à décembre 2011, Immorente a collecté près d'un demi milliard d'euros alors qu'elle avait mis 20 ans à atteindre 900 millions d'euros. Cette forte accélération qui se poursuit entraîne plusieurs risques :

Une partie du parc est vieillissant  et ne peut être remis au goût du jour (en effet une SCPI ne peut pas réaliser de gros travaux permettant le changement de destination du bien). Cette contrainte a conduit la société de gestion à vendre des immeubles depuis 3 ans, mais à quel prix?

Le deuxième risque consiste en un risque en terme de gestion. En effet, le parc grandissant à grande vitesse, il convient de recruter, former de nouveaux collaborateurs afin de faire face aux nouveaux défis. Malheureusement depuis 3 ans, les comptes de la société de gestion ne sont plus disponibles sur infogreffe, donc nous ne pouvons faire de rapprochement entre l'augmentation de la collecte et les salariés.

Enfin le troisième risque majeur réside dans le rendement des nouveaux actifs acquis. Les taux de rendement nets des nouvelles acquisitions se situent aux alentours de seulement 5% nets conduisant à une baisse générale du rendement de la SCPI Immorente. Afin de maintenir le rendement, la société de gestion Sofidy procède à des ventes de certains actifs avec de fortes plus values (environ 30%) afin de verser un dividende exceptionnel et donc de maintenir le fameux rendement rendant la SCPI aussi attractive.

Au final, la Famille des 8 considère que malgré les qualités de la SCPI Immorente, il convient de patienter quelques mois avant de se repositionner à l'achat sur cette SCPI afin de pouvoir avoir plus de recul sur la capacité de la société de gestion à faire face à ces afflux majeurs de souscription.

Nicolas Peycu